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【628568.com--實(shí)用資料】

　　舊城改造土地出讓合法

　　土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。土地出讓金實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。土地出讓金金數(shù)額計(jì)算方法如下：

　　一．有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算

　　二．發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算。

　　三．通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40％計(jì)算土地出讓金。

　　四．劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

　　以上觀點(diǎn)為上海工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心第三方結(jié)論，僅供參考！根據(jù)新的土地基準(zhǔn)地價(jià)，國(guó)有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×40％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)。房改房和經(jīng)濟(jì)適用房的國(guó)有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，其每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×繳納比例（10％）×出讓土地面積×年限修正系數(shù)。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的房屋，其安置房國(guó)有土地使用權(quán)由劃撥改為出讓的，按老政策享受，即每平方米土地出讓金等于住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)×10％×住宅用地容積率修正系數(shù)×住宅用地交易年期修正系數(shù)×0．5。總之，各地的土地出讓金計(jì)算方法是不一樣的，最好咨詢當(dāng)?shù)赝恋夭块T。

　　舊城改造土地出讓合法

　　土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，同時(shí)也是土地資產(chǎn)處置的一種方式。出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種形式。

　　第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

　　第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

　　但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

　　第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

　　第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。

　　第十八條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。

　　舊城改造土地出讓合法

　　國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓：流程：提出申請(qǐng)→進(jìn)行受理→初步審查→審查→簽約→擬文→審核→交費(fèi)→報(bào)批→發(fā)文;申報(bào)材料：

　　1、法人資格證明等相關(guān)文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證的復(fù)印件要求4份);

　　2、法定代表人的證明文件(原件要求4份);

　　3、法定代表人的身份證明文件(復(fù)印件要求4份);

　　4、授權(quán)委托書(原件要求1份);

　　5、受委托人身份證明相關(guān)文件(復(fù)印件要求1份,原件核查);

　　6、國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)書(原件要求4份);

　　7、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件(原件要求1份，復(fù)印件要求3份);

　　8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃條件附件(復(fù)印件4要求份，原件核查);

　　9、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖(復(fù)印件要求4份);

　　10、土地勘測(cè)定界圖(原件要求4份);

　　11、土地估價(jià)報(bào)告及地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)文件(原件要求1份，復(fù)印件要求3份);

　　12、相關(guān)規(guī)定協(xié)議(原件要求1份，復(fù)印件要求3份);

　　13、其它需要提供的材料證明。

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