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城市化是人類進步必然要經(jīng)過的過程，經(jīng)過了城市化，標(biāo)志著現(xiàn)代化目標(biāo)的實現(xiàn)?；バ欧段木W(wǎng)今天為大家精心準(zhǔn)備了談一談引導(dǎo)城中村城市化的若干對策，希望對大家有所幫助!

　　談一談引導(dǎo)城中村城市化的若干對策

　　提要：從城市化的角度出發(fā)，分析了城市快速發(fā)展中城中村存在的問題，指出城中村的村民處于弱勢競爭的地位，他們的素質(zhì)急需要得到提高，并從優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)布局、管理制度、城市規(guī)劃的功能和完善文化教育功能等方面提出了合理的建議。

　　 關(guān)鍵詞：城中村；城市化；和諧發(fā)展

　　 作者簡介：殷乾亮（1970-），男，江西財經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院講師，碩士，研究方向為城市生態(tài)學(xué)。（江西南昌330032）

　　 隨著農(nóng)業(yè)用地逐漸被轉(zhuǎn)換為非農(nóng)業(yè)用地、第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移、農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)換，城中村的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在城市發(fā)展、用地向外擴展、農(nóng)村被城市征用土地而“被牽引”走向城市化的過程中，城鄉(xiāng)結(jié)合部位在地域空間上具有破碎、零亂和不連片的特點。近年來，城中村現(xiàn)象已成為社會各界的熱門話題，幾乎每年的中國城市規(guī)劃年會都會把“城中村”列入大會的參考議題，研究城中村的文獻也日漸增多。

　　 一、城中村的概述

　　 隨著社會的迅速發(fā)展，城市的規(guī)模急劇膨脹，在城市的邊緣地帶發(fā)生了日新月異的變化。關(guān)于城市邊緣地帶的界定，從不同的研究角度出發(fā)，雖然有“城中村”、“城鄉(xiāng)邊緣區(qū)”、“城鄉(xiāng)過渡帶”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”等不同的描述，但落實到具體的城市地域上，它們都有一定程度上的重疊，甚至有些概念根本上就是對同一地域的不同定義：如周一星教授對北京市“近郊區(qū)”地域范圍的描述與顧朝林教授對北京市“邊緣區(qū)”范圍的描述其實質(zhì)內(nèi)容一致。吳良鏞教授也曾指出城中村是城市與鄉(xiāng)村的交接地區(qū)，即位于城市和鄉(xiāng)村之間的過渡地區(qū)。

　　 從上述的研究可以看出，城中村是城市化的結(jié)果，城中村不和諧的問題也是由于快速城市化所產(chǎn)生的，成為城市化的巨大阻力，不僅對人居環(huán)境的塑造以及和諧社區(qū)的創(chuàng)建產(chǎn)生不良的影響，而且隨著城市的擴張，城中村問題有進一步擴大的趨勢。解決了城中村存在的問題，也就解決了城中村的民生問題。因此，城中村問題是值得研究和探討。

　　 二、城中村問題的特征

　　 （一）勞動力閑置，整體生存技能不高

　　 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高，不僅滿足了日益增長的人類基本需求，而且導(dǎo)致了越來越多的農(nóng)業(yè)剩余勞動力。工業(yè)化的快速發(fā)展吸收了大量的農(nóng)業(yè)人口，使之轉(zhuǎn)化為城市人口，城市圈層式的向外擴展，吞并了周圍的農(nóng)業(yè)用地，失去土地的農(nóng)民也就由農(nóng)業(yè)人口變成了非農(nóng)人口。但就適應(yīng)城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術(shù)、二無文化、三無任何其他優(yōu)勢，工業(yè)的發(fā)展雖然為城中村的村民提供了大量的就業(yè)崗位和機會，但處于城市邊緣地帶的農(nóng)民則感到束手無策，大量農(nóng)民只能從事簡單的體力勞動，面對復(fù)雜的工業(yè)化生產(chǎn)則可望不可及。相當(dāng)部分農(nóng)民“種地?zé)o田，就業(yè)無崗，低保無份”。

　　 （二）流動人員大量集聚，環(huán)境惡化

　　 在城市轉(zhuǎn)型過程中，因城中村的行政邊界劃分不明確和管理不到位，城中村就為外來人員暫時的落腳提供了方便。由于生存競爭力的制約，他們大多數(shù)只能從事臟、苦、累的行業(yè)，不但工作不穩(wěn)定、收入較低甚至有工資拒付的風(fēng)險，而且缺乏社會保障、合法權(quán)益常被嚴(yán)重侵犯。工作上的不穩(wěn)定往往導(dǎo)致經(jīng)濟上的困難，甚至難以維持最低標(biāo)準(zhǔn)的生活需要，從而引發(fā)犯罪行為，給城中村帶來了社會環(huán)境的惡化，嚴(yán)重影響人與社會、人與人和諧關(guān)系。另外，由于區(qū)位關(guān)系，城中村常成為工業(yè)區(qū)污水排放，垃圾隨意堆放等污染嚴(yán)重的地帶，生活、居住、生態(tài)環(huán)境逐漸惡化。

　　 （三）思想觀念陳舊，制約城中村的發(fā)展

　　 對于城中村的村民來說，他們祖祖輩輩以土地為生，依靠土地獲取基本的生活資料，對土地有著特殊的感情。在城市化過程中，既使城市政府或工業(yè)化的企業(yè)提供了一定職業(yè)崗位，他們也有十分不情愿或抵觸情緒。再者，在城市政府轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地的過程中，村民也從土地上看到了巨大的商機和土地的使用價值，村民對土地的依賴程度和利用方式也發(fā)生積極變化。因此，對土地的開發(fā)和占有則不擇手段，先下手為強地進行了圈地建房，出租私房的“生財”運動，繼而在整個村中蔓延，并成為“高密度、高容積率”為空間特征的城中村出租屋私宅建設(shè)惡性發(fā)展的催化劑。這種落后的自私自利、發(fā)家致富的思想觀念嚴(yán)重影響了城中村健康良性發(fā)展，他們?nèi)狈ㄔO(shè)和發(fā)展城市的義務(wù)感和責(zé)任感。

　　 （四）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的負(fù)面影響

　　 城市政府強調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，鼓勵資本密集型產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，加劇了失業(yè)下崗職工再就業(yè)的困難，使結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題更加突出，對于處在弱勢群體的城中村的村民來說，無疑是雪上加霜，始終處于競爭的被動局面，痛恨城市化剝奪了他們賴以生存的土地，激化了村民與社區(qū)或地方政府部門的矛盾，增加了社會的不安定因素。

　　 三、解決城中村問題的建議

　　 （一）優(yōu)化城中村與城市的空間結(jié)構(gòu)布局

　　 城中村的租住問題，可以通過城市經(jīng)濟總量的擴大和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整來解決，在城中村改造的過程中，通過調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)，尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善優(yōu)化城中村的區(qū)位條件，結(jié)合城中村村民就業(yè)技能的實際情況，建議將一些產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量不高、基本能滿足村民就業(yè)要求的產(chǎn)業(yè)布局在城中村的區(qū)域許可范圍之內(nèi)。同時城市政府可建立多核心、多組團的發(fā)展格局，降低城中村人口聚集密度，分解分流外來人口的能量關(guān)系，改善城中村的社會、文化、衛(wèi)生居住環(huán)境，緩解城市交通、公共服務(wù)設(shè)施的壓力，分散城市發(fā)展的機會和能力，吸納、化解城中村的矛盾，促進城中村良性互動發(fā)展。

　　 （二）消除制度不到位的管理缺陷

　　 在改造和發(fā)展城中村時，城市政府要積極引導(dǎo)市場進入，協(xié)調(diào)市場規(guī)則，健全相關(guān)法律法規(guī)，完善公共政策的服務(wù)力度，創(chuàng)建以城市帶動鄉(xiāng)村發(fā)展的新機制。公共政策作為政府調(diào)控利益主體，利益集團之間關(guān)系的基本工具，應(yīng)具有鮮明的“價值立場”，即應(yīng)按照“公平邏輯”，優(yōu)先關(guān)注、關(guān)心和救助社會弱勢群體。社會保障制度是國家社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展的基石。所以，要構(gòu)建和諧發(fā)展的城中村，就要掌握和了解城中村存在的問題、性質(zhì)和治理原則與方法，將城中村居民的子女教育、失業(yè)保護、防病治病納入社區(qū)管理，并建立以養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和最低生活保障為主要內(nèi)容的社區(qū)社會保障制度，承擔(dān)社區(qū)居民就業(yè)和社會保障的救助責(zé)任，保障城中村居民的利益不受侵害，避免補償不足而產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，實現(xiàn)社會的總體和諧與公平。解決好農(nóng)民尤其是失地農(nóng)民和進城農(nóng)民工的社會保障問題是緩解與抑制社會問題的重要措施。

　　 （三）充分發(fā)揮城市規(guī)劃的作用

　　 在當(dāng)前城市化進程加速發(fā)展的形勢下，要打破規(guī)劃上的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，把城中村建設(shè)納入統(tǒng)一的規(guī)劃管理，進一步增強規(guī)劃意識，通過統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，推進城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)公共設(shè)施資源共享。在具體實施過程中，建議按照節(jié)約利用資源的原則和小區(qū)化、公寓化的形式，建設(shè)一批具有樣板效應(yīng)的城中村，帶動其他城中村的建設(shè)。避免大規(guī)模推倒重建現(xiàn)象發(fā)生，對于一些富有地域特色的村莊盡可能保留其原有的空間結(jié)構(gòu)，延續(xù)其文化文脈，遵循規(guī)劃建設(shè)的“門檻理論”。城中村不是貧民窟，更不是難民營所在地，他們和城市富人享有同等的權(quán)力。城市規(guī)劃、住房建設(shè)塑造的是一種凝固的社會架構(gòu)，如果這種凝固的架構(gòu)是以貧富分化為前提，那么就可能把已有的貧富差別固定下來。這對社會而言，是莫大的威脅。

　　 （四）完善文化教育功能

　　 對于城中村而言，由于外來人口的大量匯集與本土居民在有限的就業(yè)空間中產(chǎn)生了一定的競爭矛盾，以及在多元文化、多種生活方式、人生觀、價值觀相互沖擊的條件下，迫切需要加強和完善文化教育功能。首先要創(chuàng)辦創(chuàng)業(yè)就業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)，幫助無業(yè)、失業(yè)人員獲得創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的知識技能，并為創(chuàng)業(yè)人員提供創(chuàng)業(yè)啟動資金扶持。其次要培育健康的社區(qū)文化，可以從居民的風(fēng)土人情、飲食習(xí)慣、建筑空間特色、建筑環(huán)境特色、建筑格局特色等方面人手，培育出具有人才型的市民素質(zhì)，學(xué)習(xí)型的社區(qū)風(fēng)氣，創(chuàng)新型的社區(qū)主流文化。再次可建立健康的社區(qū)心理。健康的社區(qū)心理有助于建立和維護社會的穩(wěn)定。它不但可以使社區(qū)成員之間形成互幫互助的社區(qū)文明氛圍，也可凝聚社區(qū)成員的歸屬感和責(zé)任感，齊心協(xié)力，共同建設(shè)好城中村健康的社會環(huán)境。

　　 四、結(jié)語

　　 城中村的形成和產(chǎn)生實際上是社會經(jīng)濟發(fā)展中一個必然現(xiàn)象，當(dāng)前，構(gòu)建和諧社會的一個重要任務(wù)就是關(guān)注民生問題，逐步縮小城鄉(xiāng)之間發(fā)展的差距、解決城中村人口的生活保障問題。生計問題是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。文化教育是民生之基，創(chuàng)業(yè)就業(yè)是民生之本，收入分配是民生之源，社會保障是民生之安全網(wǎng)。因此，當(dāng)前解決城中村的問題，對維護社會穩(wěn)定和社會公平，促進社會和諧及可持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的意義。

　　談一談引導(dǎo)城中村城市化的若干對策

　　[摘要]隨著土地資源的日益緊缺以及城中村土地增值效益的增加，越來越多的房地產(chǎn)公司積極投入到城中村改造中來。本文以市場主導(dǎo)為切入點，針對城中村改造中存在的問題，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計實踐，對該類項目的規(guī)劃設(shè)計提出相關(guān)的對策。

　　 [關(guān)鍵詞]城中村改造；市場化運作；規(guī)劃設(shè)計；存在問題；相應(yīng)對策

　　 中圖分類號：C913文獻標(biāo)識碼：A

　　

　　 1城中村改造的模式

　　 目前，城中村改造主要有政府主導(dǎo)、村集體自行改造以及市場化的公私合作開發(fā)三種改造模式。在政府主導(dǎo)的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)城中村改造政策、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會自行籌資開發(fā)，完成拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產(chǎn)進行市場運作，形成滾動開發(fā)。在市場化的公私合作開發(fā)模式中，政府、村委會和開發(fā)商三方合作，由政府完成土地轉(zhuǎn)性及戶籍調(diào)整，由開發(fā)商出資完成舊村改造建設(shè)，并通過結(jié)余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。

　　 2市場主導(dǎo)的城中村改造的主要特征

　　 2.1以村為單位的就地改造方式居多

　　 雖然政府對城中村改造已有一定的規(guī)劃安排，但由于城市建設(shè)的持續(xù)性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現(xiàn)在三個方面：①大多數(shù)的城中村安置點在短期內(nèi)不能滿足建設(shè)條件，難以實現(xiàn)集中安置；②由于多數(shù)城郊村村民希望原地回遷，不愿離開自己已經(jīng)熟悉的環(huán)境；③由于各村之間的經(jīng)濟條件差異較大，適合改造的時機也有所不同。由此可見，以村為單位的就地改造居多。

　　 2.2需要通過土地收益平衡支撐城中村改造

　　 雖然城中村改造會獲得政府適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟支持，但對于建設(shè)工程來講仍然是杯水車薪。因此，在城中村改造中，勢必需要集約使用土地，將多余土地進行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場運作，一般需要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有后才能進入常規(guī)的房產(chǎn)開發(fā)程序。

　　 2.3需要對局部控制性詳細規(guī)劃進行調(diào)整

　　 控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱“控規(guī)”)作為城中村改造中規(guī)劃主管部門的管理依據(jù)之一，無疑需要對其進行嚴(yán)格執(zhí)行。由于城中村改造的權(quán)屬復(fù)雜、矛盾較多，而控規(guī)無法在各個方面(短期需求及長期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報告初步確定后，還需要獲得相關(guān)部門的認(rèn)可，并進一步對控規(guī)進行局部調(diào)整，提供完善的規(guī)劃設(shè)計條件。

　　 2.4需對失地的回遷居民提供生活保障

　　 城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變?yōu)槌鞘芯用瘢钪匾氖且龑?dǎo)村民適應(yīng)城市的生活形態(tài)。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中，往往是通過增加商業(yè)出租房或者增加集體物業(yè)等方式對居民的日后生活提供生活保障。

　　 3、市場主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計難點

　　 3.1傳統(tǒng)控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)的不適性

　　 由于市場化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規(guī)指標(biāo)的不適性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　 ①“一村一策”的實際操作需求，造成規(guī)劃管理部門在可行性研究階段對控規(guī)指標(biāo)的需求具有模糊性；

　　 ②開發(fā)單位經(jīng)過利益平衡后帶來了控規(guī)指標(biāo)需求的變化；

　　 ③城市區(qū)域開發(fā)強度變化后引起了城市空間環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的變化，從而引起控規(guī)的調(diào)整。

　　 3.2規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中部分指標(biāo)的不適性

　　 由于城中村本身是在按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行建設(shè)的區(qū)域，自其形成時就存在土地屬性混雜、與城市管理規(guī)定相沖突的問題，加之在城中村改造中必須實現(xiàn)資金平衡，故在規(guī)劃實施中往往需要對城中村改造提出專項的控制指標(biāo)，這主要體現(xiàn)在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現(xiàn)狀建筑或設(shè)施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對商業(yè)用房后期經(jīng)營收益的需求使開發(fā)強度得到增強，進而產(chǎn)生用地屬性的復(fù)合性，并帶來了傳統(tǒng)居住區(qū)概念的變化；④住宅高強度的開發(fā)帶來了對周邊建筑的日照影響。

　　 3.3傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計思路的不適性

　　 市場化的城中村改造涉及市政府、區(qū)政府、開發(fā)商和村集體等多方利益，實施中又存在規(guī)劃管理、土地管理、政府政策等方面的協(xié)調(diào)問題，因此簡單的“設(shè)計條件―規(guī)劃設(shè)計方案―修建性詳細規(guī)劃―建筑設(shè)計”的設(shè)計流程無法適應(yīng)市場的需求，而多采用“專項規(guī)劃―設(shè)計條件―總體規(guī)劃及建筑概念設(shè)計―分期修建性詳細規(guī)劃及建筑設(shè)計”的流程，以適應(yīng)以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對明確的回遷方案，這樣他們才會支持拆遷工作；②回遷房區(qū)域是否轉(zhuǎn)為國有土地后與商品房區(qū)統(tǒng)一開發(fā)，以及未來回遷房的產(chǎn)權(quán)及管理等問題，各地均有不同的計劃安排；③城中村改造是自我滾動的平衡開發(fā)，分期的資金平衡及規(guī)劃的可實施性將成為項目成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　 3.4傳統(tǒng)改造利益群體的不適性

　　 城中村改造除涉及開發(fā)商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語權(quán)較大，以往的改造通常過多的集中在村民的改造補償問題上。大把改造更涉及到廣大社會群體――外來中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區(qū)，將中低收入租賃者拒于門外，租賃者只能往更為偏遠的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導(dǎo)致城市的包容性及競爭力下降。

　　 4市場主導(dǎo)的城中村改造的規(guī)劃設(shè)計對策

　　 4.1通過城中村專項規(guī)劃來保證相關(guān)

　　 部門制定切實可行的改造政策城中村的市場化改造往往通過兩種途徑來完成改造，一是政府積極引導(dǎo)，通過公開招標(biāo)形式進行自上而下的項目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關(guān)部門的認(rèn)可后，自下而上完成項目改造。無論采用哪種方式，都必須堅持“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、村民認(rèn)同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發(fā)單位編制城中村改造專項規(guī)劃，從經(jīng)濟、政策和城市協(xié)調(diào)等方面全面分析項目的成本及對周邊區(qū)域的影響，尤其應(yīng)在交通及城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力方面做深入研究，了解該項目的最低改造成本及最大承載力，以為相關(guān)部門制定相應(yīng)的“一村一策”提供改造政策。

　　 4.2從城市功能的角度引導(dǎo)市場化城中村改造

　　 城中村是存在環(huán)境差及安全隱患等問題，但不能因此而對其一味地否定，應(yīng)該肯定其在城市發(fā)展初期，城市房源嚴(yán)重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡單地將其視為毒瘤，通過建設(shè)一個現(xiàn)代化的高端居住社區(qū)而改善了環(huán)境，實際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對其實用功能及設(shè)計中應(yīng)注重對城市層面的分析研究，以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則，避免由于市場化引起的利益最大化效應(yīng)而帶來的對城市發(fā)展的損害，應(yīng)將改造后的城中村納入保障住房體系。

　　 4.3形成規(guī)劃管理與多方公眾參與并重的機制

　　 城中村改造不僅僅是一個技術(shù)問題，還是一個復(fù)雜的社會問題。規(guī)劃設(shè)計不僅需要滿足相關(guān)的技術(shù)管理規(guī)定及改造地的業(yè)主村民的需求，從城市綜合利益出發(fā)，更應(yīng)傾聽現(xiàn)狀大量的租賃者意見，以確保改造項目符合各方利益要求地進行。

　　 4.4分期開發(fā)，穩(wěn)步推進的改造思路

　　 對于城中村改造來講，通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對現(xiàn)實多方不一的意見，往往造成項目難以推進，影響城市發(fā)展的進程。因此，整體改造分期實施，通過細化制定分期開發(fā)的改造方案，在規(guī)劃設(shè)計中平衡近期及遠期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗到改造的成效，增加村民對改造的信心，更利于推進全村改造及實現(xiàn)保障村民近期及遠期的利益。

　　 4.5充分運用社區(qū)模式打造混合住區(qū)

　　 在城中村改造過程中，短期內(nèi)可能會產(chǎn)生集體用地與國有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時，在居民生活方面，也會存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區(qū)管理問題。雖然改造在短期內(nèi)對土地價值及社會生活有一定的影響，但從長遠來看，卻給了我們打造階層融合、創(chuàng)造活力社區(qū)的機遇。

　　 (1)“大社區(qū)、小組團”的社區(qū)模式適

　　 用于市場化開發(fā)多物業(yè)類型的需求。在城中村改造中，由于品質(zhì)及客戶人群的不同，回遷房與商品開發(fā)房之間需要進行適當(dāng)?shù)姆指簦词故窃诨剡w房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區(qū)域也需要進行適當(dāng)?shù)姆指?。因此，采?ldquo;大社區(qū)、小組團”的社區(qū)開發(fā)模式將適用于多數(shù)城中村改造區(qū)域，即公共區(qū)域?qū)⒏鹘M團聯(lián)系為一個統(tǒng)一共享的整體，并提供各組團之間交流的平臺；各組團實行獨立封閉管理，以保證各區(qū)域的相對獨立性，并利于未來的管理。

　　 (2)“社區(qū)中心―組團配套”模式適用于市場化開發(fā)多層次的居住配套。

　　 在城中村改造中，一般都需要設(shè)置適量的村民公共配套物業(yè)，作為村民未來經(jīng)濟收入的重要來源。但該類物業(yè)往往以臨街商業(yè)形式出現(xiàn)，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業(yè)業(yè)態(tài)。另外，商品開發(fā)區(qū)需要較高檔次的物業(yè)配套，以滿足市場的需求。因此，通過多層次的社區(qū)配套，并根據(jù)城市建設(shè)的發(fā)展進行配套建設(shè)，有助于營造良好的居住氛圍。

　　 5結(jié)語

　　 以上對采用市場手段完成的城中村改造項目的總結(jié)，均為近幾年筆者在工作中做的總結(jié)性論證，因具體項目不同，在實際的實施中存在的問題更為多樣化，這也是今后工作中需要重點論證和實踐的方面。綜上所述，隨著我國土地資源的緊缺及城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城中村，在優(yōu)惠的舊村改造政策的支持下，成為了眾多開發(fā)商爭相改造的重點區(qū)域。在城中村實現(xiàn)自我改造的過程中，除了會遇到規(guī)劃管理方面的問題，還會面對社會、經(jīng)濟、政策以及村民心理上的問題。因此，堅持“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、公眾監(jiān)督、因地制宜”的原則，更加注重城市規(guī)劃的經(jīng)濟性、動態(tài)性與社會性，才能真正引導(dǎo)城市建設(shè)的健康發(fā)展。

　　談一談引導(dǎo)城中村城市化的若干對策

　　摘要：城中村是指由于城市的迅速擴展而包裹在城市地域中的農(nóng)村居民點。由于我國長期實行的城鄉(xiāng)隔離制度造成的管理上的缺陷，使得城中村出現(xiàn)建設(shè)管理混亂、居住環(huán)境惡劣等問題，已嚴(yán)重影響到城市的整體發(fā)展，給城市日常管理和進一步發(fā)展，造成很多困難。隨著唐山市經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)項目落戶高新區(qū)，使得高新區(qū)內(nèi)可建設(shè)用地的規(guī)模越來越小，相反城中村的建設(shè)用地數(shù)量越來越多。這些城中村由于環(huán)境雜亂，公共設(shè)施不足，交通堵塞，市政管網(wǎng)缺乏等已成為影響城市景觀和制約城市發(fā)展的重要因素。因此，如何進行城中村改造，實現(xiàn)土地的集約利用，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的總體實力和品位，成為高新區(qū)當(dāng)前最為緊迫與關(guān)鍵的問題之一。

　　 關(guān)鍵詞：城中村；城市化；改造；規(guī)劃

　　

　　 在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，每一座城市都會遇到“城中村”改造問題。這是因為“城中村”指的是位于建成區(qū)邊緣、規(guī)劃建成區(qū)范圍之內(nèi)、已被建成區(qū)包圍或半包圍的村莊。這些村莊在城市規(guī)模不斷擴大、城區(qū)不斷向外拓展中不斷地改造成城市建成區(qū)。因此，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。這項工作是城市發(fā)展的需要，是推進城市化的需要，是改善城市環(huán)境和提高城市質(zhì)量的需要，是盤活城市資產(chǎn)、提高土地利用率的需要，也是控制各個“城中村”自行盲目發(fā)展、違法城市規(guī)劃布局所引發(fā)出的諸多違章建筑的需要。

　　 以唐山市高新區(qū)為例，“城中村”改造的過程就是城市建設(shè)發(fā)展的過程。高新區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，建成區(qū)人口由10萬增長到200余萬，高新區(qū)現(xiàn)轄20個村，目前中心區(qū)9個村已全部納入全市城中村改造計劃。新劃轉(zhuǎn)的11個村，按照外環(huán)線10公里之內(nèi)全部納入城市總體規(guī)劃的要求，也將全部納入城市建設(shè)范圍。在未來幾年內(nèi)，高新區(qū)城中村改造將全部完成，高新區(qū)村民變市民就要變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　

　　 一、城中村改造將要面臨的主要問題

　　

　　 1.市政基礎(chǔ)設(shè)施配套差。

　　 2.公用服務(wù)設(shè)施不配套。銀行儲蓄網(wǎng)點少、面積小、服務(wù)差、水平低；科教文體衛(wèi)等設(shè)施不能滿足需要，餐飲、修理、商貿(mào)等各項配套設(shè)施嚴(yán)重不足等。

　　 3.城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨斷層。在城市文化和大量外來人口的沖擊下，城中村傳統(tǒng)的村落文化面臨衰落，同時，村民的角色又沒有轉(zhuǎn)變成現(xiàn)代城市市民，村民面臨角色轉(zhuǎn)變的陣痛。

　　 4.城中村村民的就業(yè)率普遍較低。

　　

　　 二、根據(jù)上述的問題。對城中村改造提出以下的建議

　　

　　 1.實行分類指導(dǎo)與“一村一策”相結(jié)合的改造策略

　　 城中村改造，既要根據(jù)城市未來的發(fā)展方向確定改造的目標(biāo)和方向，又要根據(jù)城中村的具體特征，采取“在整體改造戰(zhàn)略上實行分類指導(dǎo)，在具體改造措施上實行“‘一村一策’相結(jié)合”的改造策略。實行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造與防止新城中村的產(chǎn)生相結(jié)合”的指導(dǎo)方針。

　　 2.嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。在今后規(guī)劃建設(shè)中要符合規(guī)劃要求、規(guī)劃布局和規(guī)劃內(nèi)容。小區(qū)建設(shè)要尊重村民意愿，體現(xiàn)地方特色，依據(jù)“城中村”的具體地理位置，因地制宜的規(guī)劃、建設(shè)。

　　 編制“城中村”改造規(guī)劃，一要堅持將建設(shè)現(xiàn)代化大城市與推進新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，系統(tǒng)規(guī)劃、分布實施。二要堅持從環(huán)境生態(tài)性、生活舒適性和居民方便性等“三性”原則，做到優(yōu)化組合，合理布局。三要將居住形態(tài)、社會形態(tài)、生活形態(tài)與城市協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使“城中村”真正融入城市之中。四要堅持以人為本、實用為先；精心規(guī)劃、綜合環(huán)境注重居住、休閑、服務(wù)相配套，努力做到設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美。

　　 3.統(tǒng)籌考慮“城中村”居民的社會保障問題。一是參照外地的做法，要按照城鎮(zhèn)職工最低檔的養(yǎng)老保險標(biāo)準(zhǔn)制訂“城中村”的養(yǎng)老保險政策，使“城中村”居民真正與城市居民同等看待。二是要做好失地農(nóng)民養(yǎng)老保障辦法與城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保障辦法的銜接。沒有實行“城中村”的失地農(nóng)民，要先實行失地農(nóng)民養(yǎng)老保險辦法，實施“城中村”后，原村民將不再繼續(xù)享受新型農(nóng)村養(yǎng)老保險和農(nóng)村養(yǎng)老保障，建議全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險或城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老保險。三是要從政策上解決養(yǎng)老統(tǒng)籌資金問題。主要從四個方面解決資金：一是村集體房產(chǎn)土地轉(zhuǎn)為國有出讓土地，從房產(chǎn)資產(chǎn)拍賣所得中解決；二是對未利用地和農(nóng)業(yè)用地實行統(tǒng)征，農(nóng)村勞動力安置費直接用于養(yǎng)老保障資金；三是政府對征地村要繼續(xù)留有發(fā)展空間，發(fā)展空間土地由政府回收，按商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)返一定比例給村里；四是市、區(qū)政府補助。

　　 4.積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。為進一步優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提升城市功能，高新區(qū)在有選擇地發(fā)展傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)、努力提高就業(yè)水平的同時，要注重加強發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，積極吸引高端人才來我區(qū)就業(yè)。目前高新區(qū)已經(jīng)出臺《鼓勵和支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見》，對包括總部經(jīng)濟、金融服務(wù)、現(xiàn)代物流、高端中介服務(wù)、服務(wù)外包等行業(yè)進行重點鼓勵?，F(xiàn)在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的配套政策已經(jīng)齊備，以后的重點工作是要加強對相關(guān)項目的招商引資。

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