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【628568.com--合同范本】

回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子；回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購(gòu)買商品房與普通人購(gòu)買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購(gòu)房者的身份是相同的?；バ欧段木W(wǎng)今天為大家精心準(zhǔn)備了回遷安置房屋買賣合同，希望對(duì)大家有所幫助!

　　回遷安置房屋買賣合同

　　第一部分：法院裁判理由

　　觀點(diǎn)1：賣方明知案涉拆遷定銷房有其他權(quán)利人仍簽訂合同出售，為合同違約方及過錯(cuò)方；買方明知購(gòu)買的房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)合同簽訂未盡審慎義務(wù)，亦有過錯(cuò)。

　　【裁判規(guī)則】因享有房產(chǎn)權(quán)利的人不同意處分而無(wú)法履行房屋買賣合同中不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等約定，為此買方無(wú)法實(shí)現(xiàn)取得房產(chǎn)的合同目的，買方主張解除合同，于法有據(jù)，本院依法支持。按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方依照合同法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。買方提出解除合同并已通知賣方，故合同已經(jīng)解除。賣方明知案涉拆遷定銷房有其他權(quán)利人仍簽訂合同出售，為合同違約方及過錯(cuò)方；買方明知購(gòu)買的房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)合同簽訂未盡審慎義務(wù)，亦有過錯(cuò)。按照法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因合同解除，買方主張返還已支付的購(gòu)房款，于法有據(jù)，本院依法支持。因合同解除造成的買方實(shí)際損失有房屋差價(jià)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)、司法鑒定評(píng)估費(fèi)，均系支出的合理必要費(fèi)用，亦屬買方的損失部分。本院依法酌定賣方賠償買方上述損失80%，其余損失買方自理。

　　觀點(diǎn)2：原、被告間系房屋買賣合同關(guān)系，雙方交易的房屋系拆遷安置房，當(dāng)時(shí)雖無(wú)房產(chǎn)證，但現(xiàn)已具備辦證條件，故該房屋買賣合同合法有效。

　　【裁判規(guī)則】原、被告間系房屋買賣合同關(guān)系，雙方交易的房屋系拆遷安置房，當(dāng)時(shí)雖無(wú)房產(chǎn)證，但現(xiàn)已具備辦證條件，故該房屋買賣合同合法有效。雙方在房屋買賣合同中對(duì)過戶辦證期限沒有明確約定，現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)可以辦理初始登記，在辦理初始登記后可過戶。被告已經(jīng)將案涉房屋交付給原告，被告應(yīng)當(dāng)無(wú)條件配合原告辦理房屋過戶登記手續(xù)，現(xiàn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)已經(jīng)可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但被告遲遲不去辦理，也不協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，構(gòu)成違約，現(xiàn)原告要求被告辦理房屋過戶義務(wù)，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。被告應(yīng)立即辦理房屋的初始登記，并及時(shí)將上述房屋的房產(chǎn)證、土地使用證過戶至原告名下。辦理初始登記的相關(guān)費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)，辦理過戶過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，由原告承擔(dān)。原告要求被告支付違約金，雙方并未在合同中約定過戶時(shí)間，因此被告不構(gòu)成違約，且在庭審中也同意將案涉房屋過戶給原告，故原告的該項(xiàng)主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。但是被告在訴前原告要求過戶時(shí)提出加價(jià)，導(dǎo)致發(fā)生本案訴訟，本案訴訟費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由被告負(fù)擔(dān)。

　　觀點(diǎn)3：買方從二房東處購(gòu)得的拆遷安置房，在原房東已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記的情況下，將原房東、二房東一并列為被告，法院查明事實(shí)后依據(jù)先后履行順序，對(duì)房屋過戶做出了先后安排，支持了買方的訴訟請(qǐng)求。

　　【裁判規(guī)則】被告一與被告三簽訂的《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，被告一作為拆遷安置家庭成員，將拆遷安置房對(duì)外轉(zhuǎn)讓，系行使家事代理權(quán)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，購(gòu)買人亦已取得房屋，該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。被告四作為被告三的妻子將所購(gòu)得拆遷安置房再次轉(zhuǎn)讓給原告，雙方簽訂的《協(xié)議書》亦為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。上述兩次轉(zhuǎn)讓房款均已于簽訂合同當(dāng)日支付，房屋亦進(jìn)行了交付，現(xiàn)案涉房產(chǎn)已辦理了登記手續(xù)，各轉(zhuǎn)讓方理應(yīng)按約協(xié)助辦理過戶手續(xù)，原告要求過戶，本院予以支持。案涉房屋的法定第一順位遺產(chǎn)繼承人為被告一及案外人張某，被告一和張某應(yīng)依照《繼承法》第三十三條的規(guī)定將案涉房屋先協(xié)助過戶至被告三、四，再由被告三、四協(xié)助過戶至原告名下。關(guān)于過戶費(fèi)用，雙方協(xié)議書并未明確約定過戶費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，故應(yīng)按照法律法規(guī)的規(guī)定予以繳納。

　　觀點(diǎn)4：因被告未按期歸還銀行貸款導(dǎo)致案涉房屋進(jìn)入司法拍賣程序，案涉房屋已經(jīng)無(wú)法過戶至原告名下，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告要求解除與被告簽訂的買賣合同，具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。

　　【裁判規(guī)則】被告向原告出售的房屋現(xiàn)因被告未按期歸還銀行貸款導(dǎo)致案涉房屋進(jìn)入司法拍賣程序，案涉房屋已經(jīng)無(wú)法過戶至原告名下，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告要求解除與被告簽訂的買賣合同，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。原告在提起本案訴訟前未書面通知被告解除合同關(guān)系，本院確定本案合同自本院向被告送達(dá)起訴狀副本之日起解除。原告主張對(duì)案涉房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，因案涉房屋受到限售期的交易限制，且案涉房屋存在貸款未還清，對(duì)于日后能否過戶登記至原告名下存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，為保障原告合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，原告與被告在合同中約定在案涉房屋上為原告設(shè)立抵押權(quán)，后被告也再次出具承諾書承諾將案涉房屋的剩余價(jià)值抵押給原告，后雙方辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)，抵押權(quán)依法設(shè)立，符合法律規(guī)定，合法有效。現(xiàn)因被告的違約行為，導(dǎo)致合同解除，被告需要返還購(gòu)房款、賠償定金損失，原告主張?jiān)诘盅旱怯浀姆秶鷥?nèi)就案涉房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

　　觀點(diǎn)5：因被告不配合辦理拆遷安置房的過戶，原告在訴訟中提交了土地分割轉(zhuǎn)讓許可證及拆遷房屋所在社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明，證明案涉房屋因手續(xù)齊全，可辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

　　【裁判規(guī)則】原告與被告簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原告向被告購(gòu)買了案涉房屋，已支付全部購(gòu)房款，并已實(shí)際居住多年，現(xiàn)在案涉房屋已經(jīng)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，在此情況下，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理好案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記，并協(xié)助原告辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。

　　觀點(diǎn)6：原告明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)系拆遷安置房，買賣交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但其沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)，未盡到作為買家必要的審慎義務(wù)，對(duì)于合同的解除亦存在一定過錯(cuò)。

　　【裁判規(guī)則】訴爭(zhēng)房產(chǎn)登記的原產(chǎn)權(quán)人為戴某，且其以買賣的方式過戶登記給了沈某，被告自始至終未取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)，致使訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移給原告，現(xiàn)原告要求解除合同并主張賠償損失，理由正當(dāng)，符合法律的規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于原告的損失，在本案中，原告明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)系拆遷安置房，買賣交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但其沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)，未盡到作為買家必要的審慎義務(wù)，對(duì)于合同的解除亦存在一定過錯(cuò)，且考慮到原告已使用了較長(zhǎng)時(shí)間，其裝潢及家電均存在貶損，結(jié)合估價(jià)報(bào)告中房屋估值及市場(chǎng)因素等，本院酌情判令被告應(yīng)賠償原告損失40萬(wàn)元（即訴訟損失的三分之二）。另，因本案產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)應(yīng)由被告負(fù)擔(dān)。合同解除后，被告還應(yīng)返還原告購(gòu)房款34萬(wàn)元，原告亦應(yīng)將訴爭(zhēng)房產(chǎn)及裝潢（不可移動(dòng)的裝潢以及經(jīng)清點(diǎn)確定的家電部分）返還給被告。

　　觀點(diǎn)7：案涉房屋自合同簽訂之日起已經(jīng)被原告實(shí)際居住十年，且房東夫妻倆為案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)初始登記至今也有六年多時(shí)間，房東夫妻倆均未提出異議，基于房東夫妻倆的夫妻關(guān)系考慮，夫妻一方出售案涉房屋應(yīng)視為夫妻雙方的共同意思表示。

　　【裁判規(guī)則】根據(jù)最高院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，因此，原告與被告簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。關(guān)于被告一提出的抗辯，經(jīng)查，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，該規(guī)定其性質(zhì)屬于行政管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行的限制，并不因此影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力，故被告一的抗辯不能成立。被告二抗辯認(rèn)為其不知道房子被出售，但案涉房屋自2002年起已經(jīng)被原告父母實(shí)際居住使用至今，且二被告在2013年為案涉房屋辦理產(chǎn)權(quán)初始登記至今也有六年多時(shí)間，被告二均未提出異議，同時(shí)基于二被告的夫妻關(guān)系考慮，被告二的抗辯明顯不合常理，故其抗辯不能成立，本院不予采信。故被告一出售案涉房屋應(yīng)視為二被告的共同意思表示。原告向二被告購(gòu)買案涉房屋，并已付清全部購(gòu)房款，且已交由其父母實(shí)際居住使用多年，現(xiàn)在二被告已就案涉房屋辦理了共同共有的初始登記產(chǎn)權(quán)證，在此情況下，二被告應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。原告的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

　　觀點(diǎn)8：因案件在審理過程中，原告無(wú)法提交涉案房屋權(quán)屬證明材料，法院依職權(quán)也無(wú)法查明涉案房屋的拆遷安置產(chǎn)權(quán)人，故法院僅能認(rèn)定房屋買賣合同有效，但無(wú)法判決房屋辦理過戶手續(xù)。

　　【裁判規(guī)則】被告一與被告二簽訂的房屋買賣合同，以及原告與被告一、被告二三方簽訂房屋買賣合同，均是雙方真實(shí)意思表示，且不存在合同無(wú)效的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上述合同合法有效。但是，由于案涉房屋系拆遷安置房，尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，原告沒有提交案涉房屋相應(yīng)的任何材料，審理中，本院也至涉案房屋所在地鎮(zhèn)政府相關(guān)部門調(diào)查了解但未果，案涉房屋實(shí)際的拆遷安置產(chǎn)權(quán)人尚無(wú)法確認(rèn)，故原告主張的要求被告一辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明并要求二被告協(xié)助過戶的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立，本院不予支持。

　　觀點(diǎn)9：賣方在簽訂合同后以出現(xiàn)家庭矛盾為由表示不能向買方交付房屋，又未能提交相關(guān)證據(jù)予以證明，買方對(duì)賣方的理由不予認(rèn)可，故賣方的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【裁判規(guī)則】原告與被告簽訂《拆遷安置房買賣合同（期房）》，系雙方真實(shí)意思表示，并不存在我國(guó)《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形，故該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。我國(guó)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，可以解除合同。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，原告向被告購(gòu)買拆遷安置房，并已經(jīng)支付了購(gòu)房定金，被告應(yīng)當(dāng)有義務(wù)向原告交付所購(gòu)拆遷安置房的相應(yīng)手續(xù)，以便雙方能夠繼續(xù)完全履行合同義務(wù)。但是，被告在簽訂合同后以出現(xiàn)家庭矛盾為由表示不能向原告交付房屋，又未能提交相關(guān)證據(jù)予以證明，原告對(duì)被告的理由不予認(rèn)可，故被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于被告拒絕履行合同義務(wù)致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，原告據(jù)此提出解除合同并要求被告雙倍返還定金，合法正當(dāng)，應(yīng)予支持。原告支付的律師代理費(fèi)，被告按約亦應(yīng)承擔(dān)。關(guān)于原告還提出的其他損失的訴請(qǐng)，因原告未能提交證據(jù)，故不予支持。

　　觀點(diǎn)10：《購(gòu)房定金收條》中對(duì)購(gòu)房人、出售人、房屋的具體坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、定金及違約責(zé)任均有記載，雙方雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是《購(gòu)房定金收條》具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的房屋買賣合同成立并生效。

　　【裁判規(guī)則】《購(gòu)房定金收條》中對(duì)購(gòu)房人、出售人、房屋的具體坐落、房屋總價(jià)款、付款方式、定金及違約責(zé)任均有記載，雙方雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是《購(gòu)房定金收條》具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的房屋買賣合同成立并生效。至于被告是否系有權(quán)處分人，依據(jù)相關(guān)司法解釋，并不影響合同的效力。該《購(gòu)房定金收條》在由被告出具后即由原告持有保管，且添加內(nèi)容上加蓋了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司印章，因此不可能出現(xiàn)被告事后添加內(nèi)容的情形，且原告也按約又再行支付了被告購(gòu)房剩下定金，故原告所述的收條中的添加內(nèi)容其不認(rèn)可的意見不能成立。

　　關(guān)于案涉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證的問題，本院認(rèn)為，雙方在達(dá)成房屋買賣合同時(shí)被告并未隱瞞案涉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證或者短期內(nèi)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)，并且原告對(duì)此情況也是明知的，理由如下：1、根據(jù)錄音內(nèi)容，原告在當(dāng)時(shí)是明知案涉房屋產(chǎn)權(quán)證不知道何時(shí)才能辦下來(lái)的，被告及家人并沒有確保短期內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)證；2、原告在庭審時(shí)對(duì)其在訴狀中的事實(shí)與理由進(jìn)行了變更，也即原告對(duì)該事實(shí)的陳述前后不一，存在不穩(wěn)定性，其陳述不具有可信性；3、本地的拆遷安置房在拆遷戶拿房后短期內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，一般均需數(shù)年時(shí)間，雙方又系在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)交易，且原告陳述其自己也從事房產(chǎn)中介工作，其不可能不知道該事實(shí)。結(jié)合上述情形，原告在支付定金時(shí)對(duì)于被告出售的房屋的狀況是明知的，被告不存在隱瞞房屋狀況的行為，不存在違約行為。

　　第二部分：律師歸納總結(jié)

　　通過對(duì)張家港地區(qū)的拆遷安置房屋買賣合同糾紛判決書的分析，本律師總結(jié)了以下觀點(diǎn)，供各位拆遷安置房買賣當(dāng)事人參考借鑒：

　　1、即便是沒有房產(chǎn)證的拆遷安置房，只要合同內(nèi)容不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同，買賣雙方均應(yīng)當(dāng)遵守合同約定。

　　2、即便沒有簽訂正式的房屋買賣合同，只要購(gòu)房定金收條或者收據(jù)上寫明了房屋買賣雙方當(dāng)事人信息、房屋具體位置、購(gòu)房總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，亦可認(rèn)定為房屋買賣合同成立并生效。

　　3、一般而言，拆遷安置房的房東配偶不同意出售房屋，可能會(huì)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而致使合同解除。但是如果買方能夠證明房東配偶已經(jīng)默認(rèn)了購(gòu)房合同效力或者買方能夠證明其已經(jīng)對(duì)涉案房屋居住已久的事實(shí)，則法院仍有可能判決合同繼續(xù)履行。

　　4、對(duì)于請(qǐng)求判決拆遷安置房辦理過戶的案件，買方應(yīng)當(dāng)向法院提交涉案房屋已經(jīng)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證明的證據(jù)材料，如因客觀條件無(wú)法獲取的，可以申請(qǐng)法院調(diào)查令調(diào)取相關(guān)資料。

　　5、對(duì)于暫時(shí)還無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書的拆遷安置房，為了保險(xiǎn)起見，建議買方在起訴時(shí)將訴訟請(qǐng)求細(xì)化，先請(qǐng)求法院確認(rèn)其與賣方簽訂的拆遷安置房屋買賣合同的效力，之后再要求對(duì)方履行房屋過戶手續(xù)。

　　6、對(duì)于因拆遷安置房無(wú)法辦理過戶而向賣方主張損失賠償，法院有可能會(huì)考慮買方自身對(duì)購(gòu)買拆遷安置房也存在一定的過錯(cuò)，從而對(duì)于買方提出的損失金額按照大小比例判決買方承擔(dān)少部分的過錯(cuò)責(zé)任。

　　7、對(duì)于買方從二房東處購(gòu)買的拆遷安置房，因原房東原因不辦理過戶的，買方可以將原房東、二房東一并列為被告，從而請(qǐng)求確認(rèn)兩份合同的效力，并要求法院按照先后順序判決原房東、二房東各自履行應(yīng)盡的合同義務(wù)。

　　8、對(duì)于房屋過戶過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)，如果不寫清楚的話，之后所產(chǎn)生的稅費(fèi)有可能就由一方承擔(dān)。

　　9、對(duì)于房東一房二賣的行為，或者房東一房先賣后抵的行為，因房屋已經(jīng)無(wú)法順利過戶給買方，買方為了保證將來(lái)訴訟能夠以房屋剩余價(jià)值進(jìn)行保全，可以考慮在起訴前與賣方協(xié)商一致辦理房屋二次抵押手續(xù)，對(duì)房屋的剩余價(jià)值進(jìn)行抵押，保障將來(lái)訴訟結(jié)束后在執(zhí)行階段能夠執(zhí)行房屋的剩余價(jià)值，對(duì)剩余價(jià)值優(yōu)先受償，彌補(bǔ)買方的經(jīng)濟(jì)損失。

　　回遷安置房屋買賣合同

　　合同編號(hào)：_________

　　甲方(出賣人)：_________

　　(本人/法定代表人)姓名：_________

　　國(guó)籍：_________

　　(身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)：_________

　　地址：_________

　　郵政編碼：_________

　　聯(lián)系電話：_________

　　委托代理人：_________

　　國(guó)籍：_________

　　電話：_________

　　地址：_________

　　郵政編碼：_________

　　乙方(買受人)：_________

　　(本人/法定代表人)姓名：_________

　　國(guó)籍：_________

　　(身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)：_________

　　地址：_________

　　郵政編碼：_________

　　委托代理人：_________

　　聯(lián)系電話：_________

　　國(guó)籍：_________

　　電話：_________

　　地址：_________

　　郵政編碼：_________

　　根據(jù)國(guó)家和_________省(市)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條房屋的基本情況

　　甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)/房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_________。

　　第二條房屋面積的特殊約定

　　1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè)/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

　　2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±_________%(不包括±_________%)時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。

　　3、實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±_________%(包括±_________%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：

　　(1)乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

　　(2)每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

　　(3)_________。

　　第三條土地使用權(quán)性質(zhì)

　　1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_________。

　　2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須/無(wú)須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　第四條價(jià)格

　　按(總建筑面積/實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。

　　第五條付款方式

　　1、乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(_________幣)_________元整，并應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。

　　2、已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，支付方式為以下第_________種：

　　(1)現(xiàn)金_________;

　　(2)支票_________;

　　(3)匯款_________。

　　第六條交付期限

　　甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

　　第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任

　　1、乙方如未按本合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_________計(jì)算。

　　2、逾期超過_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。

　　(1)終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

　　(2)乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　　(3)_________。

　　第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任

　　1、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_________個(gè)月內(nèi)按_________利率計(jì)算;自第_________個(gè)月起，月利息則按_________利率計(jì)算。

　　2、逾期超過_________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第_________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

　　(1)終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

　　(2)甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

　　(3)_________。

　　第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

　　在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。

　　第十條保證

　　甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

　　第十一條稅費(fèi)的交納

　　因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國(guó)家交納，契稅由乙方向國(guó)家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

　　第十二條費(fèi)用交接時(shí)間

　　水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為_________年_________月_________日。

　　第十三條聲明及保證

　　甲方：

　　1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

　　乙方：

　　1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

　　第十四條保密

　　甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

　　第十五條通知

　　1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

　　2、各方通訊地址如下：_________。

　　3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

　　第十六條合同的變更

　　本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

　　第十七條合同的轉(zhuǎn)讓

　　除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無(wú)效。

　　第十八條爭(zhēng)議的處理

　　1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

　　2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

　　(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

　　(2)依法向人民法院起訴。

　　第十九條不可抗力

　　1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

　　2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

　　3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

　　4、本合同所稱"不可抗力"是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

　　第二十條合同的解釋

　　本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

　　第二十一條補(bǔ)充與附件

　　本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

　　第二十二條合同的效力

　　1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

　　2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。

　　3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

　　甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

　　法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

　　委托代理人(簽字)：_________委托代理人(簽字)：_________

　　簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

　　_________年____月____日_________年____月____日

　　附件一：房屋平面圖(與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致)(略)

　　附件二：合同補(bǔ)充協(xié)議(略)

　　回遷安置房屋買賣合同

　　【什么是拆遷安置房？】

　　一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，可以自由上市交易。

　　【交易原則】

　　第一，上市交易的房屋必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書；

　　第二，上市交易房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地的。國(guó)有劃撥土地上的房地產(chǎn)原則上不得轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)政府批準(zhǔn)。

　　第三，政策限制交易的房屋，限制期屆滿后可上市交易。

　　第四，法律法規(guī)禁止交易的房屋不得上市交易。

　　《房地產(chǎn)管理法》

　　第38條  下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　　第40條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　【買賣合同效力】

　　沒有權(quán)屬證書情況下的房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？

　　1.賣方領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書

　　在此種情況下，拆遷安置房可以進(jìn)入房屋交易市場(chǎng)，房屋買賣合同是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)受合同約束，如果一方違約，另一方可以要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并要求繼續(xù)履行合同。但是，如果安置房的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，當(dāng)該安置房交易時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金，土地使用權(quán)性質(zhì)可以轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓土地。因此相比普通的商品房買賣，安置房買賣時(shí)需要對(duì)土地使用權(quán)多留一個(gè)心眼。

　　2.賣方房屋權(quán)屬證書需要一段時(shí)間后才能夠辦理

　　在此種情況下，拆遷安置房入市交易有一定的限制，買方購(gòu)買該類房屋具有風(fēng)險(xiǎn)?！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得買賣。但從實(shí)踐來(lái)看，沒有領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的安置房并非完全不能交易。賣方擁有房屋的所有權(quán)，可以依法處分自己的財(cái)產(chǎn)，只要其意思表示真實(shí)，雙方約定不違反法律的禁止性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)合法有效，最終安置房的權(quán)利人能夠取得權(quán)屬證書，依然可以將房屋變更登記到買受人名下，因此，該類房屋買賣合同應(yīng)屬有效，有效的前提是安置房可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。但是，由于房屋權(quán)屬證書沒有辦理，一旦賣方反悔，買方往往處于被動(dòng)地位。

　　3.被拆遷人（賣方）出售安置房，而被拆遷人并未實(shí)際取得該安置房

　　在此種情況下，交易風(fēng)險(xiǎn)更大，而涉及該類房屋的買賣合同應(yīng)區(qū)分不同情況來(lái)考慮其效力。

　　如果該房屋可以辦理房屋權(quán)屬證書，房屋買賣合同應(yīng)屬有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人買賣。

　　如果該房屋有限制交易時(shí)間段（如市政動(dòng)遷房需滿5年才能交易），房屋買賣合同中對(duì)于房屋權(quán)屬變更登記的約定與限制交易時(shí)間段沖突，應(yīng)認(rèn)定房屋過戶條款無(wú)效，須按照限制交易時(shí)間段的要求調(diào)整房屋過戶的時(shí)間。同時(shí)，這類房屋買賣中，還涉及如果房屋面積減少或增多的情況，最好買賣雙方當(dāng)事人對(duì)可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行約定，避免因約定不明引起爭(zhēng)議。

　　如果該房屋不能辦理權(quán)屬證書，這種情況下買方的風(fēng)險(xiǎn)非常大，甚至有時(shí)候被賣方痛宰一頓。比如分期付款時(shí)，房屋市價(jià)上漲后賣方要求漲價(jià)。比如賣方借款以房屋為擔(dān)保，無(wú)力還款時(shí)出借人可以將該房屋抵押拍賣受償，而買方很難從法律上對(duì)抗出借人。更重要的一點(diǎn)，未取得房屋權(quán)屬證書的房屋不得買賣，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同，當(dāng)事人是可以向法院主張無(wú)效的，也就是說即使買賣雙方制定了非常詳細(xì)的買賣條款也很難保證買方的權(quán)益，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，這無(wú)異于釜底抽薪。一般而言，如此買賣大多基于買賣雙方的互信，交易保障主要依賴誠(chéng)信原則，而在法律上是一片灰色地帶。

　　總體而言，拆遷安置房買賣合同只要不違反法律的禁止性規(guī)定，其效力一般應(yīng)當(dāng)依法予以認(rèn)定。但是從預(yù)防糾紛的角度出發(fā)，還是倡導(dǎo)已辦理安置房權(quán)屬登記的房屋入市交易，減少因權(quán)屬不明確產(chǎn)生的糾紛。

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