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【628568.com--述職報告】

 　　報告，在已發(fā)布的黨、人大、政府、司法、軍隊機關(guān)的公文處理規(guī)范中，都規(guī)定了這個文種。本站為大家整理的相關(guān)的公寓市場調(diào)研報告，供大家參考選擇。

　　公寓市場調(diào)研報告

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，不僅企業(yè)要參與市場競爭，社會福利機構(gòu)同樣需要。隨著我國人口老齡化的加劇和國家社會福利制度在市場經(jīng)濟的沖擊下，原有的*所辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)愈發(fā)體現(xiàn)出功能單一，運營成本高、內(nèi)部管理體制落后，服務(wù)能力不足等弊端，*辦養(yǎng)老機構(gòu)社會化已勢在必行。面對于此，為了推動社會福利化進程，探索*辦養(yǎng)老機構(gòu)的新的有效的運行模式，國家開始實行“公建民營”模式。“公建民營”模式就是由*搭臺建設(shè)，把現(xiàn)有的*辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)交給個人或者集體，采取承包、托管、租賃、股份制等多種方式經(jīng)營管理的一種新的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)經(jīng)營模式。20xx年6月1日，我市也加入了“公建民營”的大*中，原北海市社會福利院老人公寓改制，更名為北海市海寧老年公寓。20xx年4月，我們對海寧老年公寓進行了一次調(diào)研。調(diào)查方式以實地調(diào)查、座談會為主，通過調(diào)查，基本掌握了其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。
一、實行“公建民營”模式的成效
1、環(huán)境的改善
這里環(huán)境的改變，既有室內(nèi)的改變，也有室外的變化。自改制以來，海寧老年公寓先后投入資金300多萬，主要用來裝修房子、購買物件等。經(jīng)過重新粉刷之后，房間煥然一新;同時在房間內(nèi)增加了不少設(shè)備，包括空調(diào)、電視、風扇等電器;在老人*活動設(shè)施方面，增設(shè)了閱覽室、活動室等室內(nèi)活動場所。
2、區(qū)域明確
為了方便有效的進行管理，海寧老年公寓將院內(nèi)的區(qū)域進行了更加明確的劃分，如1號樓居住的是自理老人，3號樓主要是臥床老人和供養(yǎng)老人，5號樓主要是癡呆老人。
3、服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量的提升
為了給入住的老人提供了更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，海寧老年公寓強化了管理、規(guī)范了服務(wù)，完善了各種規(guī)章制度;為了提高工作人員的工作熱情和服務(wù)質(zhì)量，公寓建立了工作責任制、一日工作流程和獎懲制度等，樹立了“愛心、恒心、虛心、耐心、關(guān)心”的辦院理念，極大的調(diào)動了員工愛崗敬業(yè)、熱心服務(wù)的積極*，服務(wù)質(zhì)量得到了大幅度的提升。
4、老人活動的豐富
為了使老人的晚年生活更加多姿多*，公寓每天組織老人進行活動。護理老人方面，早上組織做手指*，亦或是組織老人打牌等;每個月公寓會舉行一次生日會，為當月過壽的老人祝壽。自2015年12月南寧市昆侖社工服務(wù)中心的社工入駐以來，組織的活動更加的多樣化和豐富，如畫畫比賽、周末*等。自理老人方面，組織老人包餃子、出外游玩;20xx年的春節(jié)，老人們還自行組織了內(nèi)容豐富的春節(jié)聯(lián)歡會。
5、團隊建設(shè)
海寧老年公寓非常關(guān)心員工的成長，定期、分批對員工進行培訓(xùn)。團隊精神方面，20xx年3月，邀請了*慧凡的講師對員工進行了培訓(xùn);在護理方面，更是邀請了廣西中醫(yī)*大學的張慧清教授為員工進行了相關(guān)培訓(xùn)。此外，還有各部門的每月培訓(xùn)。
二、當前存在的問題
實行“公建民營”模式固然取得了可喜的成績，但依然存在著不少問題。
1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合無法解決
“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”指醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源相結(jié)合，實現(xiàn)社會資源利用的最大化。把老年人健康醫(yī)療服務(wù)放在首要位置，將養(yǎng)老機構(gòu)和醫(yī)院的功能相結(jié)合,把生活照料和康復(fù)關(guān)懷融為一體的新型養(yǎng)老服務(wù)模式。
隨著養(yǎng)老市場以及醫(yī)療制度改革的開放與深入，不少養(yǎng)老機構(gòu)走上了不同類型的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的發(fā)展模式。但海寧老年公寓由于各種原因，醫(yī)療機構(gòu)沒有申報成功，老年人一旦患病就不得不經(jīng)常往返家庭、醫(yī)院和養(yǎng)老機構(gòu)之間，既耽誤治療，也增加了家屬負擔。
2、入住率問題
公寓共有床位300張，但目前入住的老人僅100余位，入住率約為30%，造成了大量床位的空置。
3、費用偏低，人員流動*大
海寧老年公寓作為一所非營利*的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，收入所得用于維持公寓的日常運作。當前收取的費用相對較低，每月收取的費用扣除公寓日常開支后，其余的用于支付員工的*，故而員工的*比較低，使得人員的流動*比較大，更換頻繁，對于護理質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定造成了一定的影響。
4、安全管理
目前院內(nèi)有一個球館和一所培訓(xùn)學校，每天前來運動、培訓(xùn)的人員很多，大院無法封閉管理。這在老人管理方面存在著極大的隱患：一方面，容易造成老人走失;另一方面外來車輛較多，也會給老人帶來一定的危險;此外車子停放無序，顯得整個院子比較雜亂。
*建、社會辦的“公建民營”經(jīng)營模式已經(jīng)成為公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革發(fā)展新的著力點和突破口。通過實現(xiàn)“公建民營”模式能夠充分調(diào)動民間資本，發(fā)揮社會力量的積極*，將*辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)積極穩(wěn)妥地推向市場，使其適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的運營機制，從而改變*辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的種種不足。
廣州水泥廠地塊商業(yè)規(guī)劃部分將進入開發(fā)階段，如何對該地塊進行合理規(guī)劃，實現(xiàn)地塊經(jīng)營效益最大化提入議程。公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的組成部分，具有戶型小，間隔使用靈活，銷售期短;持有型的公寓物業(yè)，經(jīng)營模式多樣，后續(xù)服務(wù)延展*強的特點?，F(xiàn)對2010年第三季度，廣州公寓市場銷售及經(jīng)營情況，進行市場數(shù)據(jù)收集，為水泥廠地塊開發(fā)決策提供參考數(shù)據(jù)。
(一)廣州公寓市場狀況
1、廣州公寓類型
廣州公寓市場主要分為住宅公寓和商務(wù)公寓兩種，其中住宅公寓通過*知名酒店品牌的導(dǎo)入衍生出生活服務(wù)配套更人*化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更高的酒店式公寓。
2、廣州公寓市場特點
(1)廣州公寓地域分布，主要分布在天河、新港東路靠近琶洲展覽中心、濱*東、環(huán)市路等商務(wù)區(qū)域。
為公寓分布區(qū)域
天河北、珠*新城作為廣州中心商務(wù)區(qū)，*廣州最具地標*的超*級寫字樓，也令到一批世界500強企業(yè)扎堆到天河，針對企業(yè)高管需求，提供服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套完善酒店式公寓應(yīng)運而生，同時也推動廣州公寓市場的引入*品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大廈，近年投入運營的雅士高，富力愛丁堡公寓等，深
受外籍高管的青睞。
新港東路商住公寓得益于靠近琶洲展覽中心的地理優(yōu)勢，深受參展客商歡迎，短期租金回報理想，季節(jié)*出租率穩(wěn)定。
廣州越秀、荔灣、白云等區(qū)域的居住型公寓較少，現(xiàn)階段，該些區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)有限，商業(yè)產(chǎn)權(quán)可用于辦理牌照的公寓，自然而言就成為預(yù)算較低、目標價格介乎寫字樓與住宅之間小型企業(yè)的優(yōu)選。主流是帶*衛(wèi)生間的商務(wù)型公寓，中華廣場曾一度定位為商住型公寓，因產(chǎn)權(quán)分散以及缺乏配套管理，現(xiàn)客戶多作寫字樓使用，租金水平維持在65元/?左右。
中華廣場平面圖，面積49-139?方商務(wù)公寓
(2)高級酒店式公寓主要客戶群
日本、歐美、港臺人士為廣州高檔公寓主流客戶，以日本客戶為例，目前僅中信廣場就已聚集了50多家日資企業(yè)，其中包括丸紅、住友、三菱商事、三井住友等，周邊的大廈也有很多新的日資公司進駐，比如耀中廣場就有日本財產(chǎn)保險進駐。日本人喜歡住在離辦公室較近的地方，故此天河北也自然成為日本人聚居區(qū)域。中信廣場下面
負一層還有個全廣州售賣日貨最齊全的超市，方便日本人購物。
日本租客主要分為兩種：一種是單身租客，一種是攜妻帶女的家庭型租客。眾多家庭型的日本租客選擇在天河北一帶居住，除男主人在附近工作的原因外，還有一個重要原因是很多*學校的校巴都會在天河北一帶有上下車站點，這對于注重子女教育的日本人來說，是吸納他們租賃天河北物業(yè)的一個相當重要的因素。
中信公寓是較受外籍租客青睞的樓盤，對于單身租客來說，多會選擇該盤43平方米左右的單位，租金約3000元/月。而對于眾多日本家庭型租客來說，則會較多地選擇中信公寓的兩房及三房單位?，F(xiàn)時中信公寓128平方米左右的兩房租金約9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。
珠*新城近年落成多個高檔住宅，使一些日本人舍棄天河北轉(zhuǎn)租珠*新城。珠*新城西區(qū)發(fā)展較早，鄰近配套成熟的五羊新城。富力愛丁堡*公寓、新大廈*公寓等較受日本人青睞，尤其富力愛丁堡*公寓是日本租客聚居的地方。愛丁堡公寓月租為120元/?，間隔較大，配以高檔家電和裝修，一般入住的皆為日企高管。
(二)在售項目市場信息
針對水泥廠項目的市場定位，本次調(diào)研范圍主要為白云區(qū)公寓，包括：白云萬達廣場公寓、御龍*商寓、萬麗皮具城公寓(鑫耀大廈)，天河區(qū)公寓：朱美拉公寓。
(1)白云區(qū)御龍*商寓簡介
御龍*商寓位于三元里商圈三元里地鐵站上蓋，地理位置優(yōu)越。樓高27層，3梯16戶的設(shè)計，有36?-70?的多種戶型選擇。目前剩下10多套分布在20層以上的高層公寓單位在售，均價17000元/?，帶1000元/?的精裝修，產(chǎn)權(quán)為住宅，板房參照服裝展示間設(shè)計，雖然不能辦理牌照，但可配合低層御龍服裝*市場作產(chǎn)品展示或辦公使用，簡單而實用。物管公司為御龍物業(yè)管理公司，每月物管費2元/?。目前小戶型租金可達60元/?。
御龍*商譽實景圖
白云萬達廣場公寓
白云萬達廣場項目規(guī)劃用地面積約12.64公頃，總建筑面積39.2萬?，由大型商業(yè)、*級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫設(shè)備用房組成。地上建筑面積26.4萬?，其中商業(yè)9萬?，*級高檔寫字樓3萬?，寫字樓5萬?，酒店3.7萬?,室外步行街2.1萬?,精品名店2.9萬?。

　　公寓市場調(diào)研報告

一、公寓的含義
公寓，通俗點來說，其實是集合式住宅的一種，除了出入自己的單元之外，無需和別人共用空間。按以前的觀點，和咱的筒子樓和集體戶相對的基本上都稱之為公寓了，但現(xiàn)在來看，其實充其量稱之為單元樓最合適不過。
早期公寓形式
公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。
現(xiàn)代公寓分類
隨著時代的發(fā)展社會的進步，新的事物也在不斷的產(chǎn)生。而公寓也由傳統(tǒng)的住宅類和商務(wù)類，逐漸發(fā)展演變到現(xiàn)如今的酒店式公寓、LOFT公寓以及辦公SOHO公寓。
簡單的來說：
酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務(wù)融于日常生活之中;
LOFT公寓最直觀的特點就是五米五左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺是,LOFT就是一個大房子,在這個空蕩蕩的空間里,主人可以根據(jù)自己的喜好,隨意地隔斷出各種功能不同、風格各異的子空間;
辦公SOHO公寓實際上就是供自由職業(yè)者即可以進行日常生活，又能夠在家里辦公，互不影響，是一種宜居宜商的商業(yè)地產(chǎn)綜合體。
那么，太原公寓市場到底是什么樣的呢，投資前景如何呢，太原房天下用客觀數(shù)據(jù)，為你揭示真實的公寓市場現(xiàn)狀。
二、太原公寓現(xiàn)狀分析
區(qū)域分布
要說太原的公寓，通過房天下的系統(tǒng)搜索之后，大大小小標有公寓字樣的項目有150余個。其中在售的有五家左右，其余的基本上早早售罄。眾所 ，公寓產(chǎn)品第一要務(wù)：地段。通過搜索結(jié)果顯示，目前太原市公寓分布依舊與商圈切合，屬于雙集中分布，北城以迎澤大街為中心，南城以長風街為中心。
現(xiàn)狀發(fā)展
首先，目前太原市場的公寓多數(shù)以毛坯形式出現(xiàn)，而少數(shù)帶裝修的總體上帶裝修約也較為偏低，普遍裝修成本在1000-1500/㎡標準，裝修風格單一化，以硬裝修為標準。據(jù)資料顯示，目前無任何一個產(chǎn)品包括軟裝修。
其次，說句實在話，太原的公寓發(fā)展還不成熟。而那種loft公寓更是稀缺的產(chǎn)品，太原目前在運營的及規(guī)劃中的loft公寓，普遍層高在4.5-4.8米，在舒適性及空間性上無法滿足標準loft所訴求的標準。而酒店式公寓與辦公soho公寓的太原市場定性也不夠明確，酒店式公寓的“服務(wù)性”與soho辦公類公寓的“工作性”沒有明確的體現(xiàn)。酒店式公寓物業(yè)服務(wù)性不夠好，而且還存在很多辦公性公司;辦公soho公寓沒有對應(yīng)的soho氛圍，很多已建項目尚無服務(wù)存在。
最后最關(guān)鍵的問題是，許多土地在被批示為公寓之后并沒有達到典型性公寓特征，部分公寓土地性質(zhì)的土地并未履行公寓特點。比如說，水費電費的收取仍按照民水民電，甚至煤氣也可以入戶，宣傳上也以住宅的形象入市。
小編認為，隨著太原房地產(chǎn)市場的逐漸完善，公寓與住宅本質(zhì)上的特點勢必將逐漸分離，屬于公寓的獨特性將愈發(fā)體現(xiàn)，以住宅名義所售的公寓終將會消失殆盡，而公寓的硬性規(guī)定如生活費用(電費、水費等)將規(guī)范化運作。
三、太原公寓投資分析
市場投資概要
由于公寓的特點是位置在中心地段，小戶型全裝修，居住人群大多以常住商務(wù)客群為主，主要看中的是便利的位置和準酒店式的居住工作體驗，同時還比酒店、寫字樓的租金低。關(guān)鍵是因為不限購，總價低，投資門檻低;可商可住，滿足過渡需求。而備受投資者和剛需人群的親睞。
通過公寓的特點及所處市場的發(fā)展，小編認為可以公寓可投資的點無外乎：小面積、低總價、投資風險低、擁有產(chǎn)權(quán)、地段繁華，市場需求大并且有升值空間。而它所面臨的風險及問題在于，如何制定一個合理的租金價格、同質(zhì)化競爭勢必會慢慢加大、土地使用年限低于普通住宅。
小編對目前太原市的典型公寓進行了如下盤點：
富力盈通國際公寓
富力盈通國際公寓C1#樓90㎡毛坯起價5200元/㎡，均價5500元/㎡;支持一次性、分期、按揭付款。已經(jīng)五證齊全。預(yù)售證號：(2013)并商房預(yù)售字第0005號。
市場前景分析
首先太原作為山西省的省會城市，與緊鄰的首都北京等城市的房價相比還是相對較低的，因此市場的上升漸漸還是很大的;其次，太原外來務(wù)工人員因受到限購政策等影響選擇公寓將是他們的主要途徑;再次，隨著國家政策大力扶持中小企業(yè)，小編認為很多中小公司雨后春筍般的出現(xiàn)后，首先會選擇公寓作為辦公場所。
另外，根據(jù)房天下市場調(diào)研結(jié)果顯示，從購買公寓的人群占比來看，因為投資公寓總價低，投資門檻低，較高的投資回報率，約80%公寓客源為投資客，其主要目標客戶群是白領(lǐng)、小型辦公族、常駐商務(wù)人士和商務(wù)旅游等短期租賃人士，充分考慮地段優(yōu)勢及周邊配套;30-70㎡非毛坯小公寓備受歡迎;而商務(wù)公寓因為地處市中心，交通便捷，周邊商務(wù)配套成熟，較低的價格及齊全的功能，倍受中小企業(yè)的親睞，占比為15%，而自住客源目前主要是針對剛需中一些注重生活品質(zhì)的年輕白領(lǐng)，因為生活成本較高，單向朝向，無法做到南北通透、采光條件良好等，舒適度與住宅相比明顯遜色，僅為過渡性居住，所以僅占5%。
市場投資分析
如果你想更好的投資一個項目，那么，回報才是最重要的。那么，如何才能淘出一個可以給自己的投資帶來收益的項目呢?小編從各方專業(yè)人士那里，為網(wǎng)友們準備了三款“投資利器”——投資回報率計算公式。
第一種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由于只考慮了租金和房價，其應(yīng)用范圍比較局限，對于使用按揭貸款購房的回報情況就不太適用。
第二種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資，該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但也有其片面性。
如果想要投資公寓，那么就一定要挑選一個適合自己的。小編認為，挑選公寓首當其沖的便是地段。地段是決定投資項目的價格以及未來可持續(xù)發(fā)展的王道;挑完地段剩下的就應(yīng)該是考察物業(yè)了，一個好的物業(yè)不僅能使自己的居住環(huán)境有了質(zhì)的提升和保障，更是影響項目升值和租金回報的關(guān)鍵性指標;最后，那就是一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和基礎(chǔ)，來選擇投資項目，高性價比的公寓比一切都重要。

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