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【628568.com--述職報告】

　　老舊小區(qū)管理與治理調(diào)研報告

　　關(guān)于老舊居住小區(qū)調(diào)查情況的報告

　　根據(jù)住建部《關(guān)于開展老舊居住小區(qū)情況調(diào)查的通知》相關(guān)精神，切實推進(jìn)老舊居住小區(qū)改造，我局開展了全縣老舊居住小區(qū)調(diào)查摸底工作，現(xiàn)將我縣老舊居住小區(qū)的基本情況、存在的問題以及相關(guān)建議報告如下：

　　一、基本情況

　　全縣老舊居住小區(qū)27個，居戶約2000戶，均建設(shè)在上世紀(jì)80-90年代，占地面積67萬平方米，建筑總面積23萬平方米，其中基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境較差小區(qū)23個，抗震能力不足的建筑面積為23萬平方米，未能達(dá)到節(jié)能50%的建筑面積為23萬平方米，未進(jìn)行無障礙改造的建筑面積為23萬平方米，套內(nèi)立廚房、衛(wèi)生間建筑面積為5萬平方米。

　　二、存在的主要問題

　　我縣老舊居住小區(qū)建筑試用功能簡單，基礎(chǔ)設(shè)施老化，環(huán)境較差，存在4個主要問題。

　　1、建筑功能簡單。一是部分老舊居民區(qū)建筑結(jié)構(gòu)單一，沒有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，沒有設(shè)置停車位，沒有在小區(qū)圍墻和重要位置安裝視頻監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)出入口設(shè)置道閘，單元入口設(shè)置樓宇對講門；二是老舊居民房均建設(shè)在上世紀(jì)80-90年代，抗震能力差、；三是老舊居民小區(qū)以前使用的建筑材料不節(jié)能，以至現(xiàn)在小區(qū)面貌破爛陳舊，屋檐、臺階、樓梯扶手破損，房屋外墻和樓道墻面裂縫、漏水而且泛黃發(fā)黑。

　　2、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊。一是老舊居住小區(qū)路面不平整，路牙破損殘缺，道路不暢通；二是排水系統(tǒng)不通暢，廢水污水不能及時排出，經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)澇；三是舊居民區(qū)電線老化，供暖供氣管線老化，部分小區(qū)水、電、氣三表未出戶，未實行戶管網(wǎng)改造。

　　3、環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。一是老舊居民區(qū)修建時間較早，周圍綠化較少或沒有，少數(shù)修葺綠化帶的小區(qū)，綠化格局不優(yōu)，綠化帶常年沒有維護(hù)；二是各種違章建筑侵占綠地、道路，造成交通堵塞；三是公共部分環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差，樓道雜物排放雜亂無章，過道兩旁垃圾隨處可見，告示牌被各種廣告覆蓋。

　　4、公共配套設(shè)施不完善。一是老舊小區(qū)休閑娛樂活動場所簡陋，健身器材破舊；二是小區(qū)安全設(shè)施和消防設(shè)施不完善，居民私拉電線，消防設(shè)施沒有維護(hù)；三是老舊小區(qū)路燈、通訊設(shè)施不完善，路燈、樓道燈多數(shù)被損壞，電話線老化，網(wǎng)線進(jìn)入小區(qū)不方便，郵箱生銹被廢棄；四是大部分老舊居民區(qū)沒有設(shè)置物業(yè)管理，還有一部分小區(qū)物業(yè)管理形同虛設(shè)。

　　三、建議

　　1.納入棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，可促使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高。應(yīng)從多渠道籌措資金、確保建設(shè)用地供應(yīng)、落實稅費(fèi)減免政策、完善安置補(bǔ)償政策等四大方面支持棚戶區(qū)改造。

　　2.進(jìn)行老舊城區(qū)分片區(qū)集中改造。為進(jìn)一步改善居民生活環(huán)境，提升城市建設(shè)的品位和水平，進(jìn)行老舊城區(qū)分片集中改造，老舊片區(qū)地上建筑物拆除后，將按照不同目標(biāo)定位及功能要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)高層住宅樓、沿街商業(yè)樓、回遷安置樓、商務(wù)辦公樓以及地下停車場等住宅、商業(yè)商務(wù)和公共服務(wù)建筑。

　　老舊小區(qū)管理與治理調(diào)研報告

　　一、我縣老舊小區(qū)現(xiàn)狀

　　據(jù)統(tǒng)計，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨(dú)棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數(shù)無專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進(jìn)行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無人維護(hù)，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問題嚴(yán)重，電路設(shè)備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當(dāng)時設(shè)計條件限制多數(shù)沒有設(shè)置機(jī)動車和非機(jī)動車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀(jì)較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對小區(qū)進(jìn)行改造，寄希望于政府包干改造。

　　二、群眾的期盼和建議

　　20xx年3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會第二次會議上的《政府工作報告》中作出明確部署，要大力對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升，提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進(jìn)行了初步摸底調(diào)查，同年5月，又再次進(jìn)行了查漏補(bǔ)缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會各界及普通群眾對老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。

　　縣凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強(qiáng)烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴(yán)重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。

　　縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達(dá)了他的意見，在改造過程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當(dāng)籌集前期費(fèi)用，不能全部由國家負(fù)擔(dān)，在改造前業(yè)主對改造方案有意見應(yīng)及時向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時施工隊伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設(shè)人，還提到對城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。

　　縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區(qū)水表進(jìn)行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計劃，當(dāng)其得知該消息時激動的表示對黨和政府的感謝，同時也提出了自己的建議，認(rèn)為國家對老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實惠一定會全力配合，并動員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強(qiáng)對改造過程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負(fù)國家的期望。

　　對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項工作的重要意見，充分結(jié)合民意確保此項工作落到實處。

　　三、下一步工作開展計劃

　　2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進(jìn)行了明確規(guī)定，具有很強(qiáng)的可操作性，根據(jù)《意見》我縣將開展好相關(guān)工作。

　　(一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組?？h政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣發(fā)改局、財政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運(yùn)營單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負(fù)責(zé)人為成員，小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進(jìn)工作。進(jìn)一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責(zé)，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　(二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，組織社區(qū)居委會，對我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。

　　(三)制定改造計劃，分類推進(jìn)。由屬地政府加強(qiáng)宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財力及資金籌措情況，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計劃。提前謀劃，安排財政專項資金，提前做好改造工程前期可研、立項、設(shè)計等準(zhǔn)備工作，以便在上級部門下達(dá)支持政策時能夠及時爭取上級資金，提供申請資金支持。同時，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會資金參與老舊小區(qū)改造。

　　(四)制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見。根據(jù)《意見》精神，結(jié)合我縣實施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實施步驟等，進(jìn)一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實施。

　　(五)繼續(xù)推進(jìn)2019及2020年已申請到國家改造資金的20個老舊小區(qū)改造項目按計劃實施，同時配合縣財政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。

　　老舊小區(qū)改造的任務(wù)任重而道遠(yuǎn)，今后我們將嚴(yán)格按建設(shè)程序，選擇資質(zhì)優(yōu)、協(xié)調(diào)組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊伍參與改造施工，我局將加強(qiáng)實施過程中的指導(dǎo)，同時建立項目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化對項目的跟蹤督查，確保項目工程質(zhì)量，提升群眾滿意度。

　　老舊小區(qū)管理與治理調(diào)研報告

　　一、鼓樓區(qū)老舊小區(qū)出新及長效管理基本情況介紹

　　南京市城市房屋建設(shè)和人口都相對集中，中心城市以80年代舊城改造開發(fā)建設(shè)的房屋為主，這些房屋在建設(shè)初期往往還沒有引入城市規(guī)劃和物業(yè)管理等現(xiàn)代城市建設(shè)理念，所以規(guī)劃不到位，生活設(shè)備配套不完善，工程質(zhì)量良莠不齊，房屋比較陳舊，機(jī)關(guān)、學(xué)校、部隊、商業(yè)區(qū)和工廠散落在各個小區(qū)內(nèi)。這些小區(qū)相對于新建的全封閉的有標(biāo)準(zhǔn)的保安保全保潔小區(qū)而言，是“老”和“舊”的。近幾年來，出于城市建設(shè)上一臺階以及南京城市地產(chǎn)建設(shè)深度開發(fā)等目的，鼓樓區(qū)政府針對老舊小區(qū)的房屋管理問題采取新的整改措施——即“出新+物管”。“出新”是指給老舊小區(qū)進(jìn)行面上的建設(shè);而“物管”是指給出新后的老舊小區(qū)提供“準(zhǔn)物業(yè)管理式”的保潔保安保修保無違建的長效管理。當(dāng)前鼓樓區(qū)老舊小區(qū)的“出新”和“管理”是分開的，由政府先“出新”，再由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“管理”，實在無法引入物業(yè)管理企業(yè)的出新小區(qū)則由居民委員會代管或者社區(qū)居民民主自治。

　　2006和2007兩年，鼓樓區(qū)政府陸續(xù)出新了21個小區(qū)，并給各個出新小區(qū)引入物業(yè)管理企業(yè)。由于地產(chǎn)開發(fā)商不愿意以低利潤改造老舊小區(qū)，一般居民又普遍存在“搭便車”心理，小區(qū)出新的主體責(zé)任方以及費(fèi)用支付都由政府買單。2007年一年政府共投入改造資金約2500余萬元，其中市級財政撥款1750多萬元，區(qū)級財政投入750多萬元。政府將這些錢主要用于拆除違建、道路翻修、新建車棚、增設(shè)小區(qū)平面圖和文明公約告示欄、新做宣傳欄、安裝交通安全標(biāo)志標(biāo)識(例如限速牌、警示牌、反光鏡、減速帶等)、配備垃圾桶和保潔車輛、購買消防滅火器等。出新后，小區(qū)的公共秩序有明顯的好轉(zhuǎn)，環(huán)境更加整潔，小區(qū)的綠化得到養(yǎng)護(hù)，房屋維修得到保證，房屋資產(chǎn)明顯保值增值。

　　政府在小區(qū)建設(shè)上下了很多功夫，已經(jīng)取得了明顯成效，余下的問題就是如何使得這美好的環(huán)境能夠保持下去，這需要依靠“長效管理”來解決。目前，2006和2007兩年出新的21個小區(qū)中，14個小區(qū)有六家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐，其中三家比較大;5個小區(qū)由社區(qū)自管，還有1個小區(qū)繼續(xù)單位自管，余下1個小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)退出。據(jù)了解，三家較大的物業(yè)管理企業(yè)每年皆虧損10多萬，其他小企業(yè)情況也不好。盡管出新時政府給每個小區(qū)預(yù)留了10萬元的管理啟動金，但是依然無法解決物業(yè)管理企業(yè)第二年自力更生的目標(biāo)。一旦物業(yè)管理企業(yè)撤出必然導(dǎo)致“出新+物管+再出新”的局面，所以我們需要尋找一些方法來解決老舊小區(qū)出新后物業(yè)管理無法正常良性運(yùn)行的問題。

　　二、民主自治式的社區(qū)管理是過渡，引入物業(yè)管理企業(yè)是發(fā)展方向

　　老舊小區(qū)出新后“管理”一般采取兩種方法：引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和社區(qū)民主自治。根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在出新的21個小區(qū)中，有6個小區(qū)實行社區(qū)自治，一家小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)撤出，其余的14個出新小區(qū)都是由物業(yè)管理企業(yè)接管。誠然，在不能夠封閉和無法收取物業(yè)管理費(fèi)用的小區(qū)采取社區(qū)民主自治的方法比較容易操作，但其也有局限性。在出新后的老舊小區(qū)引入物業(yè)管理企業(yè)是最終發(fā)展方向，民主自治式的社區(qū)管理只能是過渡，因為：

　　第一，社區(qū)居民參與社區(qū)自治的意愿比較低，居民的社區(qū)主體意識還沒有樹立。中國若干年前都是實行“單位社區(qū)”模式，即社區(qū)的管理主要由單位來管理，小區(qū)居住人都是同一個單位，只要居住環(huán)境出現(xiàn)問題，居民向單位上級匯報，單位就會派人來解決。所以社區(qū)居民有“單位社區(qū)自治意識”，習(xí)慣于依賴和聽從上級安排，不習(xí)慣自己做決定和自己去尋求資源解決問題。在2008年3月的關(guān)于社區(qū)志愿者的調(diào)研會議上，社區(qū)居委會普遍反映志愿者不能夠主動參與社區(qū)服務(wù)，需要居委會牽頭和管理以及安排人員的活動。社區(qū)志愿者都不能夠主動參與，更何況是普通的社區(qū)居民。老舊小區(qū)居民不希望自己做主，希望“搭便車”的心理根深蒂固。

　　第二，社區(qū)工作資源緊張，物質(zhì)保障缺乏。目前大部分的社區(qū)管理組織和社區(qū)自治組織的經(jīng)濟(jì)力量薄弱且過于依賴政府投入和街道經(jīng)濟(jì)，而這種投入是相當(dāng)有限的，很難適應(yīng)社區(qū)自治發(fā)展的需要。即使提供免費(fèi)的服務(wù)，但服務(wù)中的耗材還是需要購買的，這些原因直接導(dǎo)致社區(qū)活動無法開展。社區(qū)民主自治的基本支出有門衛(wèi)和保安的工資，自治活動和議事房屋與設(shè)備的提供以及環(huán)衛(wèi)保潔支出等。在海棠里小區(qū)，居委會收入只來自車庫收費(fèi)，額外來自民政局對社區(qū)民間組織的貼補(bǔ)也可以挪用一些，所以居委會收入很少，要舉辦大型活動時，往往需要尋求社區(qū)駐區(qū)單位的資助。

　　第三，參與社區(qū)自治的人員結(jié)構(gòu)不合理，直接導(dǎo)致社區(qū)自管功能單一和效能低下。參與社區(qū)自治的人員一般包括兩類，一是社會生產(chǎn)的非參與者，二是黨員和入黨積極分子，具有政治性特征。這兩類人前者主要是老人和小孩，能夠提供的幫助受能力限制;后者是社會生產(chǎn)的直接參與者，所以參與社區(qū)管理的時間和精力都不夠，類似于兼職性質(zhì)，參與提供的績效有限。此外，社區(qū)自治責(zé)任主體是居委會，但是居委會疲于應(yīng)付檢查達(dá)標(biāo)，忙于各類具體事務(wù)，沒有足夠的時間做“串百家門，知百家情，暖百家心”的事情，自治組織的功能不能發(fā)揮。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)遇到發(fā)展“瓶頸”

　　通過上文，我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中協(xié)調(diào)居委會共同管理社區(qū)，它發(fā)揮的作用無法用社區(qū)自治來取代，但當(dāng)前出新后進(jìn)駐老舊小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)紛紛要求撤出，他們的工作無法進(jìn)行。原因是：

　　第一，進(jìn)駐的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展水平比較低，提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)有限。

　　當(dāng)前，南京的老舊小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)主要是由原房管所以及機(jī)關(guān)后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)和在南京本地發(fā)展起來的物業(yè)管理企業(yè)，包括國有企業(yè)和多種所有制企業(yè)，還有很多是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員多為下崗、內(nèi)退人員，整體素質(zhì)低、專業(yè)化水平不高，流動性很大，服務(wù)意識不強(qiáng)，很多從業(yè)人員自己本身對物業(yè)管理都不甚了解，整體素質(zhì)偏低。物業(yè)管理行業(yè)仍停留在原始的勞動密集型階段，物業(yè)管理企業(yè)中人才匱乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)在：一是傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理人才多，從事新型物業(yè)管理人才少;二是能勝任單一崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復(fù)合型人才少;三是初級管理人才多，中高級管理人才特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上中高級管理人才少。

　　第二，物業(yè)管理資金匱乏：物業(yè)管理費(fèi)用收不上來，支出卻年年增長。

　　物業(yè)管理資金最常見的來源就是物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)和房屋出租費(fèi)用。政府出于穩(wěn)定社會的目的，背離了價值規(guī)律，給老舊小區(qū)制定的物業(yè)管理費(fèi)用是0.35元/平方米，而在實際工作中老舊小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)只能收取0.25元/平方米，甚至是0.2元/平方米才能夠保證有50%的收繳率，況且由于價格剛性存在，物業(yè)管理費(fèi)只有可能降，要漲基本不可能，所以物業(yè)管理費(fèi)用收得很少，很難應(yīng)對老舊小區(qū)年年增長的維修費(fèi)等。

　　第三，老舊小區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)差,居民服務(wù)要求高，雙方矛盾意見多。

　　老舊小區(qū)居住環(huán)境比較陳舊和殘破，配套設(shè)施簡單且常年失修，房屋圖紙、上下水管資料缺失，導(dǎo)致管理難度大。而與此同時，居民對居住的環(huán)境要求卻越來越高。造成居民的期望與實際情況有較大的出入，導(dǎo)致老舊小區(qū)居民與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，更加不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)用，從而形成物業(yè)管理資金鏈的惡性循環(huán)。

　　第四，業(yè)主過度維權(quán)或者業(yè)主自治意識淡漠皆導(dǎo)致業(yè)主委員會不作為。

　　當(dāng)前南京鼓樓業(yè)主委員會出現(xiàn)兩個極端的現(xiàn)象：一個是業(yè)主人人搶著當(dāng)業(yè)主委員會成員，甚者為了當(dāng)上業(yè)委會主任打架斗毆和上訪，例如金陵世紀(jì)花園的業(yè)委會主任之爭已經(jīng)持續(xù)了一年，到目前仍然沒有解決;還有一個是沒有人愿意做業(yè)主委員會成員，被他人提名了也要趕快把自己的名字抹去，例如五條巷業(yè)委會到現(xiàn)在都還沒有建立起來，升州物業(yè)管理公司是區(qū)房產(chǎn)局選派進(jìn)入小區(qū)的。

　　四、老舊小區(qū)長效管理的初步設(shè)想

　　1、完善物業(yè)管理法規(guī)和樹立市場良性運(yùn)行的規(guī)范，發(fā)揮政府的立法作用。

　　物業(yè)管理是幫助政府對社區(qū)進(jìn)行管理，提供半公共產(chǎn)品的，但是政府對物業(yè)管理行業(yè)的重視度不夠。政府對城市的宏觀都市化轉(zhuǎn)變有詳細(xì)的規(guī)劃，但是對城市房屋的微觀管理卻沒有設(shè)想。物業(yè)管理有關(guān)政策不配套，法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理中各種法律主體的權(quán)利、義務(wù)沒有明確，導(dǎo)致糾紛多，管理難度大。南京市政府職能部門做了大量的工作，有力地推動了物業(yè)管理的發(fā)展，但是在向市場化邁進(jìn)的過程中，缺乏健全公開招標(biāo)、投標(biāo)體系，使物業(yè)管理企業(yè)自我封閉，缺乏市場競爭意識。

　　2、發(fā)揮政府在社區(qū)物業(yè)管理方面的執(zhí)法職能。

　　物業(yè)管理企業(yè)不是行政管理部門，不能用行政手段進(jìn)行管理，同時物業(yè)管理企業(yè)不可能擔(dān)當(dāng)行政管理部門的角色，將太多的精力放在法律訴訟上，即使在訴訟中贏了，也不排除敗訴的業(yè)主在以后物業(yè)管理中搗亂的可能，所以物業(yè)管理企業(yè)在治理社區(qū)物業(yè)方面力量還是有限的。此外，諸如房屋裝修及違章搭建中出的問題，目前的物業(yè)管理法律法規(guī)中都規(guī)定了“物業(yè)管理企業(yè)有勸阻權(quán)，或向有關(guān)主管部門報告”，但無行政處罰權(quán)。在此情況下，政府相關(guān)部門作為“直接責(zé)任者”沒有發(fā)揮實際作用，各責(zé)任部門的職責(zé)沒有細(xì)分和強(qiáng)化。

　　3、加強(qiáng)政府各個部門的溝通和聯(lián)系，發(fā)揮政府協(xié)調(diào)各個部門聯(lián)合執(zhí)法的作用。

　　老舊小區(qū)的物業(yè)管理涉及到方方面面，有城管、房管、居委會、派出所、物價局、工商局等部門，各個部門間矛盾多，只有上級政府才能夠有效協(xié)調(diào)。充當(dāng)政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶的職能部門，管理和規(guī)范著涉及到各方利益關(guān)系到社會穩(wěn)定的物業(yè)管理，這些部門不但面對著不重視物業(yè)管理的政府，還面對著開展物業(yè)管理難的物業(yè)管理企業(yè)，同時也面對著對物業(yè)管理投訴日漸增多的業(yè)主，如果職能部門的協(xié)調(diào)作用得不到充分發(fā)揮，則物管行業(yè)的發(fā)展比較艱難。

　　4、市場運(yùn)作介入小區(qū)出新后物業(yè)管理。

　　方案一：“定價全包制”。建立一個完全靠市場化競爭來出新老舊小區(qū)的物管模式。例如可以預(yù)先給小區(qū)分類，然后在全南京范圍內(nèi)的小區(qū)物管招標(biāo)。完全靠市場來決定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項目和服務(wù)費(fèi)用。什么都有一個價格，給各個小區(qū)的基本服務(wù)定價格，將收費(fèi)和投入都定下價格來，政府不用支付出新的費(fèi)用，全部都由物業(yè)管理企業(yè)來做方案，由市場來決定某個小區(qū)的出新和長期維護(hù)價格，小區(qū)出新計劃從頭到尾都由物業(yè)管理企業(yè)全包，政府在整個過程中對各個物業(yè)管理企業(yè)的方案進(jìn)行監(jiān)督和控制，政府作為買主來向物業(yè)管理企業(yè)購買服務(wù)。

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