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【628568.com--實(shí)用資料】

　　項(xiàng)目實(shí)施可行性分析

　　一、基本狀況

　　1、項(xiàng)目單位基本狀況：?jiǎn)挝幻Q、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支、上級(jí)單位及所隸屬的市級(jí)部門名稱等狀況。

　　可行性研究報(bào)告編制單位的基本狀況：?jiǎn)挝幻Q、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、資質(zhì)等級(jí)等。

　　合作單位的基本狀況：?jiǎn)挝幻Q、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名等。

　　2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本狀況：姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話、與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。

　　3、項(xiàng)目基本狀況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型、項(xiàng)目屬性、主要工作資料、預(yù)期總目標(biāo)及階段性目標(biāo)狀況；主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益指標(biāo)；項(xiàng)目總投入狀況（包括人、財(cái)、物等方面）。

　　二、必要性與可行性

　　1、項(xiàng)目背景狀況。項(xiàng)目受益范圍分析；國(guó)家（含部門、地區(qū)）需求分析；項(xiàng)目單位需求分析；項(xiàng)目是否貼合國(guó)家政策，是否屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍。

　　2、項(xiàng)目實(shí)施的必要性。項(xiàng)目實(shí)施對(duì)促進(jìn)事業(yè)發(fā)展或完成行政工作任務(wù)的好處與作用。

　　3、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。項(xiàng)目的主要工作思路與設(shè)想；項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析；項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析；與同類項(xiàng)目的比較分析；項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。

　　4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性。項(xiàng)目實(shí)施存在的主要風(fēng)險(xiǎn)與不確定分析；對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施分析。

　　三、實(shí)施條件

　　1、人員條件。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的組織管理潛力；項(xiàng)目主要參加人員的姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、對(duì)項(xiàng)目的熟悉狀況。

　　2、資金條件。項(xiàng)目資金投入總額及投入計(jì)劃；對(duì)財(cái)政預(yù)算資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落實(shí)狀況。

　　3、基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目單位及合作單位完成項(xiàng)目已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件（重點(diǎn)說明項(xiàng)目單位及合作單位具備的設(shè)施條件，需要增加的關(guān)鍵設(shè)施）。

　　4、其他相關(guān)條件。

　　項(xiàng)目實(shí)施可行性分析

　　1、找到項(xiàng)目實(shí)施的充分必要條件

　　任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，必然是以滿足經(jīng)濟(jì)需求、社會(huì)需求為目的。比如，某種產(chǎn)品需求大于供給，項(xiàng)目的投產(chǎn)能夠緩和供給不平衡的局面。比如，產(chǎn)品能夠滿足某產(chǎn)業(yè)升級(jí)，降低成本和價(jià)格的需求。

　　作為企業(yè)家，很多老板知道這個(gè)項(xiàng)目能做，但缺乏概括能力，不能用幾句話說清楚，這個(gè)項(xiàng)目為什么能做。但作為一個(gè)咨詢師，就要從項(xiàng)目的資料和甲方凌亂的談話信息中，找到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)。然后在必要性分析里簡(jiǎn)潔明了地說出來。

　　項(xiàng)目實(shí)施的必要條件，其實(shí)要回答為什么要做的問題，大多數(shù)時(shí)候，我們要從外部的市場(chǎng)及行業(yè)來找到項(xiàng)目的立足點(diǎn)。

　　2、市場(chǎng)分析

　　市場(chǎng)是一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的市場(chǎng)如果不夠大，也不能為地方經(jīng)濟(jì)做大的貢獻(xiàn)。用投資人的話說，你這個(gè)項(xiàng)目是百億美金還是千億美金的市場(chǎng)空間？政府雖然不像資本方那么追逐利益，但項(xiàng)目有足夠大的市場(chǎng)空間，意味著項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有機(jī)會(huì)做強(qiáng)做大。

　　市場(chǎng)分析最好用圖標(biāo)數(shù)據(jù)說話，引用權(quán)威的數(shù)據(jù)加上自己的闡述，用最小的篇幅說明市場(chǎng)規(guī)模，別人看起來形象明了，同時(shí)少了很多語言上的障礙。

　　3、項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)條件

　　項(xiàng)目的必要性分析了項(xiàng)目為什么要做？要做并不代表這個(gè)問題一定就是你能解決，由你能解決。所以，回答了為什么要做的問題，接下來就要闡述，為什么是我來做的問題。這就是項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件分析。

　　4.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與方案

　　項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案，很多人容易搞混，實(shí)際上，建設(shè)內(nèi)容是要你闡述做什么，而方案則是要回答怎么做的問題。建設(shè)內(nèi)容是從整體上介紹你的項(xiàng)目的建設(shè)板塊，比如，要做一個(gè)旅游度假區(qū)的項(xiàng)目可行性研究，建設(shè)內(nèi)容，你就要說，這個(gè)旅游項(xiàng)目里有什么景點(diǎn)，有什么服務(wù)項(xiàng)目。而建設(shè)方案，則是景點(diǎn)的平面布局是什么樣子，酒店建設(shè)幾層樓，需要的是工程學(xué)的專業(yè)技術(shù)表述。這一塊干咨詢的需要做好咨詢工作，多看項(xiàng)目建設(shè)方案，才能把這一部分寫好。

　　5.環(huán)評(píng)等章節(jié)

　　6.投資估算與財(cái)務(wù)分析

　　這一塊要用到財(cái)務(wù)方面的專業(yè)知識(shí)，投資估算這一塊其實(shí)是和建設(shè)方案密切相關(guān)的，建設(shè)什么東西，每樣工程的造價(jià)是多少，根據(jù)這些就能算出整個(gè)項(xiàng)目的投資。是一個(gè)邏輯非常嚴(yán)密的遞進(jìn)關(guān)系。

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)里的每一張表格都有特定的含義，一個(gè)都不能少。當(dāng)然最后有兩個(gè)重要的指標(biāo)是，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回報(bào)率。一般來說，領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)細(xì)看表格，但是會(huì)看這些關(guān)鍵指標(biāo)。這些指標(biāo)是判定一個(gè)項(xiàng)目是否可行的定量標(biāo)準(zhǔn)。很多項(xiàng)目，在特定的情況下，收益率不能算的太低，太低了可行性存在疑問，太高了也不行，要么不切合實(shí)際，要么會(huì)給驗(yàn)收帶來困難。所以，收益率要即合理又能符合相關(guān)方的要求，這些地方是體現(xiàn)一個(gè)咨詢師的能力所在。

　　項(xiàng)目實(shí)施可行性分析

　　一、項(xiàng)目的基本情況

　　1、項(xiàng)目背景

　　2、項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介

　　3、主辦單位之合作意想及盡職調(diào)查結(jié)論

　　4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

　　1、項(xiàng)目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

　　2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況

　　C、商品房的'銷售概況

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況

　　E、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

　　三、項(xiàng)目所在地周邊高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

　　1、供應(yīng)情況

　　2、需求情況

　　3、物業(yè)出租情況

　　4、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)

　　5、對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議

　　6、項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析及比較

　　四、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件

　　1、地理位置及道路交通

　　2、地形、地質(zhì)

　　3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

　　4、綜合評(píng)述

　　五、地塊撤遷安置情況

　　六、地場(chǎng)三通一平的安排

　　七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃

　　八、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃

　　1、基本參數(shù)

　　2、土地成本

　　3、建安工程成本

　　4、前期費(fèi)用

　　5、紅線內(nèi)外工程及公建配套

　　6、不可預(yù)見費(fèi)

　　7、開發(fā)期稅費(fèi)

　　8、資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　A、資金籌措

　　B、財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　九、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

　　（一）售樓收入的測(cè)定

　　1、住宅銷售單價(jià)的測(cè)定

　　2、商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定

　　3、單位銷售單價(jià)的測(cè)定

　　4、建議銷售價(jià)

　　5、實(shí)際銷售總收入

　　（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出

　?。ㄈ┙?jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀?/p>

　　（五）所得稅

　　十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

　　十一、項(xiàng)目盈虧能力分析

　　1、內(nèi)部收益率（IRR）

　　2、凈現(xiàn)值（NPV）

　　3、凈現(xiàn)值率（NPVR）

　　十二、項(xiàng)目的不確定性分析

　　1、項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　2、項(xiàng)目敏感性分析

　　3、概念分析

　　十三、公司對(duì)項(xiàng)目控制方式及人力資源配置

　　1、項(xiàng)目的控制方式及組織機(jī)構(gòu)設(shè)想與建議

　　2、項(xiàng)目對(duì)人力資源的要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析

　　3、公司可用于項(xiàng)目的人力資源

　　4、擬派人員與項(xiàng)目的適應(yīng)性

　　5、擬新聘人員的要求

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