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　　2018年司法考試案例分析：租賃房屋被拆遷后如何維權(quán)?

　　案情介紹：

　　劉某與房東李某簽訂了租期為3年的房屋租賃合同。后因房屋拆遷，劉某找到李某協(xié)商租房后續(xù)事宜。房屋被拆后劉某不知道去哪兒住，于是要求李某繼續(xù)履行房屋租賃合同，為其和家人安置。李某認(rèn)為房屋拆遷屬于政府行為，現(xiàn)在房屋要被拆，雙方的租賃合同也應(yīng)該終止。協(xié)商未果，劉某來(lái)到霍營(yíng)法律援助工作站進(jìn)行咨詢(xún)，房屋拆遷后，原有租賃合同是否還有效力?劉某是否能夠要求李某繼續(xù)履行租賃合同或者給予賠償?

　　法律分析：

　　(一)租賃房屋被拆遷后，原有的租賃合同是否還有效力?

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是說(shuō)無(wú)論采取什么方式引起房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，均不影響租賃合同的效力。所以，拆遷人或者征收人通過(guò)補(bǔ)償方式獲得租賃房屋的所有權(quán)并不影響租賃合同的效力。因此，李某的房屋拆遷后，李某與劉某簽訂的房屋租賃合同仍然有效，雙方的房屋租賃關(guān)系仍然存在。

　　(二)租賃房屋被拆遷后，房屋出租方是否應(yīng)該繼續(xù)履行租賃合同?

　　本案中，劉某和李某沒(méi)有解除租賃關(guān)系，李某在得到相應(yīng)的補(bǔ)償金后，也沒(méi)有對(duì)劉某進(jìn)行安置，這顯然是一種違法行為。如果劉某與李某對(duì)解除該房屋的租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí)，由拆遷人出面為李某調(diào)換房屋。調(diào)換后的房屋繼續(xù)由劉某承租，雙方之間的原有租賃合同繼續(xù)有效，所以李某說(shuō)的拆遷是政府行為，以拆遷為理由直接終止租賃合同是沒(méi)有法律依據(jù)的。

　　(三)房屋出租方不能或者不愿繼續(xù)履行合同，承租人是否可以獲得賠償?

　　拆遷、征收不同于買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)行為，而是通過(guò)補(bǔ)償?shù)姆绞竭_(dá)到拆除、征收房屋的目的，租賃合同的繼續(xù)履行不利于拆遷、征收工作的進(jìn)行，且承租人的使用權(quán)的確因拆遷、征收受到了影響，為保障拆遷、征收工作的順利進(jìn)行及保障承租人利益，應(yīng)給予承租人補(bǔ)償。本案中，劉某以前所租住的房屋被拆除后，劉某可以住在提供給房東李某的補(bǔ)償安置房?jī)?nèi)。如果補(bǔ)償安置的房屋與以前的房屋條件存在差異，雙方之間可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果與原有用途不符或者李某不愿意或不能繼續(xù)履行合同，劉某可以解除租賃合同，并要求李某給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　最終雙方達(dá)成一致意見(jiàn)：李某愿意另外租賃一處房屋，給劉某及家人住，此房屋的租金由李某支付。劉某表示會(huì)盡快搬離被拆遷的房屋。

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