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【628568.com--策劃書(shū)】

  實(shí)施方案是指對(duì)某項(xiàng)工作，從目標(biāo)要求、工作內(nèi)容、方式方法及工作步驟等做出全面、具體而又明確安排的計(jì)劃類(lèi)文書(shū)，是應(yīng)用寫(xiě)作的一種文體?；バ欧段木W(wǎng)今天為大家精心準(zhǔn)備了小區(qū)封閉式管理實(shí)施方案，希望對(duì)大家有所幫助!

　　小區(qū)封閉式管理實(shí)施方案

 

　　安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂(lè)業(yè)，這是大家共同的心理。為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的服務(wù)宗旨。為了有效地控制外來(lái)閑雜人員和車(chē)輛出入，最大限度保障園區(qū)安全，為廣大業(yè)主提供一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境，根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況，制定以下工作方案：

　　一、硬件設(shè)施建設(shè)和準(zhǔn)備

　　1、東、西大門(mén)道閘系統(tǒng)和收費(fèi)系統(tǒng)好，設(shè)立崗?fù)ぃ晃凑绞召M(fèi)前，道閘系統(tǒng)能夠兼容業(yè)主卡，業(yè)主車(chē)輛刷業(yè)主卡能進(jìn)入小區(qū)，開(kāi)始停車(chē)收費(fèi)后，啟用停車(chē)收費(fèi)卡，道閘系統(tǒng)禁用業(yè)主卡；

　　2、機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁增設(shè)非機(jī)動(dòng)車(chē)道（供行人和電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)出入），非機(jī)動(dòng)車(chē)道兩旁用鐵藝欄桿完全封閉，便于人員的管控；

　　3、沿江大門(mén)的小拱門(mén)安裝伸縮門(mén)或鐵門(mén)封閉，西大門(mén)非機(jī)動(dòng)車(chē)道外側(cè)空白區(qū)域安裝伸縮門(mén)或鐵門(mén)封閉；

　　4、非機(jī)動(dòng)車(chē)道加裝門(mén)禁系統(tǒng)，并在門(mén)禁系統(tǒng)上方增設(shè)防雨棚，便于門(mén)崗值班員在雨天對(duì)出入車(chē)輛和人員的管控以及便于業(yè)主出入刷卡不被雨淋；

　　5、各樓棟負(fù)一層與車(chē)庫(kù)間出入口加裝鐵門(mén)，并安裝門(mén)禁系統(tǒng)，加裝攝像頭監(jiān)控；

　　6、地下車(chē)庫(kù)出入口安裝道閘系統(tǒng)，加裝攝像頭監(jiān)控

　　7、商鋪加裝對(duì)射攝像頭便于夜間的監(jiān)視管控；

　　8、大門(mén)出入口、地下車(chē)庫(kù)出入口工作人員、服務(wù)前臺(tái)工作人員統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)，統(tǒng)一頻道，方便工作聯(lián)系。

　　二、宣傳和提示

　　1、宣傳手段：張貼公告、電話告知、上門(mén)拜訪；

　　2、宣傳內(nèi)容：封閉式管理的動(dòng)機(jī)和好處、實(shí)施封閉式管理前業(yè)主應(yīng)做的準(zhǔn)備和實(shí)施封閉式管理后應(yīng)做的準(zhǔn)備；

　　3、在門(mén)禁系統(tǒng)出入口顯著位置張貼提示告知業(yè)主進(jìn)出注意事項(xiàng)。

　　三、人員配置

　　1、東、西大門(mén)非機(jī)動(dòng)車(chē)道出入口各配置秩序維護(hù)員2人，兼顧機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入秩序維護(hù)，共計(jì)四人；

　　2、地下車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)輛出入口配置秩序維護(hù)員1人；

　　3、地下車(chē)庫(kù)設(shè)置1人，負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)場(chǎng)進(jìn)行巡查和管控；

　　4、戶外設(shè)置2人巡邏園區(qū)，并對(duì)裝修戶進(jìn)行巡查；

　　5、監(jiān)控中心設(shè)置2人，進(jìn)行24小時(shí)值班，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控畫(huà)面的巡視和對(duì)可疑目標(biāo)的跟蹤。

　　四、小區(qū)出入口管理

　?。ㄒ唬┤藛T出入管理

　　1、行人或二輪車(chē)輛只能通過(guò)地面非機(jī)動(dòng)車(chē)道出入小區(qū)，禁止走地下車(chē)庫(kù)出入口或地面機(jī)動(dòng)車(chē)道

　　2、非機(jī)動(dòng)車(chē)道嚴(yán)格執(zhí)行出入分道：進(jìn)入小區(qū)的行人、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)只能走“入”道；離開(kāi)小區(qū)的行人、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)只能走“出”道；

　　3、業(yè)主通過(guò)非機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入小區(qū)，須刷業(yè)主卡；如果忘帶業(yè)主卡，門(mén)崗人員禮貌須詢(xún)問(wèn)業(yè)主房號(hào)和身份證后四位并登記，之后通過(guò)對(duì)講機(jī)向客服前臺(tái)核實(shí)，無(wú)誤后放業(yè)主進(jìn)入，并友善提示業(yè)主下次帶好業(yè)主卡；

　　4、業(yè)主親戚或忘帶業(yè)主卡的家人進(jìn)入小區(qū)，秩序維護(hù)員需仔細(xì)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人姓名、需要去的房號(hào)等信息并做好登記，經(jīng)前臺(tái)向業(yè)主征詢(xún)同意后，方可放行。

　　5、外來(lái)人員要參觀園區(qū)，請(qǐng)參觀人員出示公司有關(guān)部門(mén)出具的介紹信、聯(lián)系函等或接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)電話通知，方可放行，并立即通知相關(guān)部門(mén)；

　　6、本園區(qū)老年人想要進(jìn)入園區(qū)，門(mén)崗隊(duì)員應(yīng)主動(dòng)、熱情問(wèn)候，看見(jiàn)老人手上提物品，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗主動(dòng)幫老人拎物品陪老人至家門(mén)口；非本園區(qū)老年人想要進(jìn)入園區(qū)，問(wèn)清老人去哪后，門(mén)崗人員應(yīng)呼叫巡邏人員至門(mén)崗，幫老人拎物品陪老人至業(yè)主家，并予以確認(rèn)，如業(yè)主不在家，及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主短時(shí)間內(nèi)不能回來(lái)，則請(qǐng)老人至物管處休息片刻，直至業(yè)主回來(lái)；

　　7、推銷(xiāo)人員進(jìn)入小區(qū)前，門(mén)崗人員應(yīng)詢(xún)問(wèn)去向，經(jīng)核實(shí)確因有業(yè)務(wù)聯(lián)系，經(jīng)客服前臺(tái)向業(yè)主征詢(xún)同意后，方可放行，否則應(yīng)婉轉(zhuǎn)地拒絕其入內(nèi)。如在園區(qū)內(nèi)巡邏發(fā)現(xiàn)或經(jīng)業(yè)主舉報(bào)有推銷(xiāo)人員后，應(yīng)及時(shí)地對(duì)推銷(xiāo)人員進(jìn)行攔截，確認(rèn)無(wú)違法行為后，逐出園區(qū)，如有違法行為，可交派出所；

　　8、裝修（含空調(diào)打洞、鋁合金安裝）工人憑出入證進(jìn)入小區(qū)，無(wú)出入證禁止進(jìn)入，除非前臺(tái)確認(rèn)確是業(yè)主來(lái)電通知同意進(jìn)入后，方可放行，并通知巡邏隊(duì)員帶其到客服前臺(tái)其辦出入證（只來(lái)一次人員可不辦理）并加強(qiáng)對(duì)他們的裝修巡查，杜絕違規(guī)行為。

　　9、公司員工憑加蓋物業(yè)服務(wù)中心印章的工牌方可進(jìn)入園區(qū)，特殊情況，經(jīng)向其他部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示后，方可放行。

　　（二）車(chē)輛出入管理

　　1、地面機(jī)動(dòng)車(chē)出入口車(chē)輛管理

　?。?）業(yè)主車(chē)輛刷停車(chē)卡進(jìn)入小區(qū)（收費(fèi)系統(tǒng)啟用前刷業(yè)主卡），如果業(yè)主忘帶停車(chē)卡或業(yè)主卡，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，可放行；

　?。?）拉裝修材料、搬家車(chē)輛、拉家具或送水車(chē)輛，門(mén)崗人員確認(rèn)無(wú)誤后，告知其不能駛?cè)胄^(qū)人行道路且停放時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)（超1小時(shí)按規(guī)定收費(fèi)）方可放行進(jìn)入，并立即通知巡邏人員做好車(chē)輛停放安排，且在《車(chē)輛出入登記表》上做好詳細(xì)記錄；

　?。?）公司員工車(chē)輛禁止進(jìn)入小區(qū)；

　?。?）消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、運(yùn)鈔車(chē)、郵政車(chē)、工程搶險(xiǎn)車(chē)、垃圾清運(yùn)車(chē)輛、清污車(chē)輛、政府公務(wù)車(chē)，可靈活放行；

　?。?）對(duì)于其他車(chē)輛，禁止進(jìn)入小區(qū)，可引導(dǎo)其停在小區(qū)外。

　　2、地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛出入口車(chē)輛管理

　?。?）禁止拉裝修材料、搬家車(chē)輛、拉家具或送水車(chē)輛進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)；（2）業(yè)主刷月租卡或臨時(shí)停車(chē)卡方可進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，刷臨時(shí)卡進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)的車(chē)輛離開(kāi)地下車(chē)庫(kù)時(shí)須按規(guī)定向車(chē)輛收費(fèi)員繳納臨時(shí)停車(chē)費(fèi)用后，收費(fèi)員方可放行；

　?。?）員工車(chē)輛可停放地下車(chē)庫(kù)，如公司有免費(fèi)政策，可免費(fèi)停放，否則須交按規(guī)定納停車(chē)費(fèi)用。

　?。ㄈ┪锲烦鋈牍芾?/p>

　　1、發(fā)現(xiàn)業(yè)主（住戶）進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等管制物品進(jìn)入小區(qū)的，值班人員應(yīng)善意提醒。當(dāng)業(yè)主（住戶）執(zhí)意要帶入時(shí)，當(dāng)班員應(yīng)做好登記，同時(shí)將情況逐級(jí)上報(bào)；

　　2、來(lái)訪者及施工人員進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類(lèi)物品帶入小區(qū)內(nèi)；

　　3、物品出區(qū)憑服務(wù)中心開(kāi)具的有效放行條，認(rèn)真核實(shí)后放行（重在核實(shí)）；

　　4、如服務(wù)中心下班后有物品出區(qū)，需業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)出示業(yè)主卡和業(yè)主有效證件登記或者通知人員業(yè)主家核實(shí)情況后方可放行；

　　5、服務(wù)中心下班后若有租戶物品出區(qū)，則應(yīng)婉言拒絕其將物品搬出區(qū)，待服務(wù)中心上班后核實(shí)開(kāi)具放行條放行；

　　6、每班下班前，秩序維護(hù)員應(yīng)收集所有放行條交中隊(duì)長(zhǎng)，并由中隊(duì)長(zhǎng)上交客服統(tǒng)一保管，《物品放行登記》及放行條保存期為2年。

　?。ㄋ模┭b修材料管理

　　1、裝修材料進(jìn)入時(shí)，門(mén)崗應(yīng)仔細(xì)檢查詢(xún)問(wèn)，同時(shí)用對(duì)講機(jī)向前臺(tái)核實(shí)是否已辦理裝修手續(xù)，經(jīng)核實(shí)允許，人員方可入內(nèi)；

　　2、如有防盜窗、空調(diào)、防盜門(mén)入?yún)^(qū)通知裝修巡查組跟進(jìn)核實(shí)安裝，杜絕違規(guī)；

　　3、露天太陽(yáng)能、雨棚、大型槽鋼，易燃易爆物品禁止進(jìn)入園區(qū)。

　　五、監(jiān)控中心管理

　　1、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對(duì)發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記；

　　2、監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)的神經(jīng)中樞，是整個(gè)小區(qū)的眼睛，監(jiān)控員責(zé)任重大，工作不得馬虎大意、更不能出現(xiàn)睡崗的嚴(yán)重違規(guī)行為，要起到指揮調(diào)度的作用，將各種苗頭消滅在萌芽狀態(tài)；

　　3、監(jiān)控中心要隨時(shí)注意電梯內(nèi)的情況，發(fā)現(xiàn)有裝修垃圾進(jìn)入電梯，第一時(shí)間通知巡邏崗跟進(jìn)，杜絕裝修垃圾亂堆亂放現(xiàn)象；

　　4、值班員要隨時(shí)注意監(jiān)控畫(huà)面狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況要第一時(shí)間通知巡邏人員進(jìn)行核實(shí)；

　　5、值班員要學(xué)會(huì)利用監(jiān)控跟蹤可疑人員和車(chē)輛，并適時(shí)通知巡邏崗嫌疑人或車(chē)輛的方位便于及時(shí)跟蹤。

　　小區(qū)封閉式管理實(shí)施方案

　　為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，明確物業(yè)管理責(zé)任，提升物業(yè)管理效果，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《__省物業(yè)管理?xiàng)l例》及住建部《關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知》（__號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。

　　一、總體要求

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想

　　以黨的十九大精神為指導(dǎo)，進(jìn)一步提升治理和服務(wù)水平，推進(jìn)城市社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)。堅(jiān)持以人民為中心，以服務(wù)群眾、做好群眾工作為目的，整合服務(wù)力量，提升服務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)保障，全面凝聚社區(qū)治理合力，進(jìn)一步理順我區(qū)封閉式物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)和權(quán)責(zé)關(guān)系，按照“政府負(fù)責(zé)、行業(yè)管理、部門(mén)配合、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織、社區(qū)落實(shí)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環(huán)境，構(gòu)建平安和諧社區(qū)。

　?。ǘ┕ぷ髂繕?biāo)

　　通過(guò)全面加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，完善社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，充分發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理和服務(wù)中的領(lǐng)導(dǎo)核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多元參與的公共協(xié)商平臺(tái)，形成組織引領(lǐng)、多方互聯(lián)、民主共商、協(xié)同共進(jìn)的社區(qū)治理和服務(wù)模式，構(gòu)建社區(qū)物業(yè)服務(wù)新體系、新機(jī)制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動(dòng)解決社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理、民主自治和社會(huì)治理等方面的重大問(wèn)題，不斷提高全區(qū)社區(qū)物業(yè)工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。

　?。ㄈ┙M織機(jī)構(gòu)

　　1.成立物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。借鑒周邊縣區(qū)經(jīng)驗(yàn)及我區(qū)網(wǎng)格化管理體系，建立三級(jí)物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和督促。通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度，充分發(fā)揮好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府及職能部門(mén)作用，切實(shí)解決群眾最關(guān)心的物業(yè)服務(wù)管理問(wèn)題，真正做到“問(wèn)題發(fā)現(xiàn)在萌芽、矛盾化解在小區(qū)、難點(diǎn)處置在一線”，以依法治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，最終全面達(dá)到星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。成立以區(qū)委副書(shū)記為組長(zhǎng)，區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)和分管副區(qū)長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，相關(guān)職能單位負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理工作。

　　2.成立__區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。通過(guò)成立行業(yè)性組織，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)間的統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)、溝通交流、良性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)整體水平的提高。積極加強(qiáng)與市物業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)接，及時(shí)獲得行業(yè)最新動(dòng)態(tài)信息，在聯(lián)系企業(yè)、連接市場(chǎng)、服務(wù)政府等方面發(fā)揮重要優(yōu)勢(shì)，更好地提升我區(qū)物業(yè)企業(yè)品牌。

　　3.加大業(yè)主委員會(huì)建設(shè)力度。積極引導(dǎo)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，把熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、樂(lè)于奉獻(xiàn)、具有一定組織能力的業(yè)主吸收到業(yè)主委員會(huì)。成立業(yè)主委員會(huì)要依托樓棟長(zhǎng)、單元長(zhǎng)等機(jī)制，注重吸納不少于50%的黨員進(jìn)入，業(yè)主委員會(huì)主任一般由黨員擔(dān)任，并在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下建立黨支部、黨小組，打通社區(qū)黨建末梢，探索出“黨建引領(lǐng)、有序參與、依法依規(guī)”新模式，切實(shí)推動(dòng)破解小區(qū)治理難題，激發(fā)基層治理活力。

　　二、健全機(jī)制

　?。ㄒ唬┘m紛調(diào)解機(jī)制。在物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議下設(shè)物業(yè)管理糾紛調(diào)解專(zhuān)班和聯(lián)動(dòng)機(jī)制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調(diào)解高手參與，著力協(xié)調(diào)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾，引導(dǎo)群眾依法、合理表達(dá)利益訴求，推動(dòng)矛盾在基層得到及時(shí)有效解決。

　?。ǘ┛荚u(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制。把文明創(chuàng)建、投訴處理等要求指標(biāo)量化，建立考核清單，每年由區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)依據(jù)清單對(duì)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展考核工作。采取星級(jí)評(píng)定制考核：70-79分為一星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目；80-89分為二星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目；90分以上為三星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目；對(duì)得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)。同時(shí)，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目及個(gè)人進(jìn)行適當(dāng)表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　（三）信用管理機(jī)制。建立誠(chéng)信檔案，對(duì)失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)在五年內(nèi)禁止參與我區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

　　三、完善物業(yè)服務(wù)管理制度

　　（一）完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入制度

　　1.實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立后，如更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)參與投標(biāo)的，應(yīng)事先征求社區(qū)居委會(huì)、派出所、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局、區(qū)房管局的意見(jiàn)。

　　3.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)每年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，由小區(qū)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)簽署意見(jiàn)。對(duì)處于整改期內(nèi)、評(píng)價(jià)差、被列入不誠(chéng)信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制承接小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)。

　　（二）明確物業(yè)管理服務(wù)范圍。

　　在住宅小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，規(guī)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、停車(chē)場(chǎng)（泊位）、公共設(shè)施設(shè)備（含地下水管網(wǎng)、電網(wǎng)、雨污水管網(wǎng)等）驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)由區(qū)房管局、屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)蓋章，避免因權(quán)屬不清導(dǎo)致管理混亂。

　　（三）建立誠(chéng)信檔案，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的扶持力度。

　　1.建立誠(chéng)信檔案，對(duì)失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)五年內(nèi)禁止參與物業(yè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)。

　　2.對(duì)星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)支持政策：

　?。?）星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目遇到業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主的從業(yè)單位及主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司催繳物業(yè)欠費(fèi)；

　?。?）區(qū)司法局監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)成立人民調(diào)解組織，為處理物業(yè)管理糾紛提供法律幫助；

　?。?）星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目采取司法程序追討物業(yè)費(fèi)的，可向物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)小組申請(qǐng)法律援助“綠色通道”。

　　小區(qū)封閉式管理實(shí)施方案

       一、前言：

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷提出更新的要求，安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，只有安居才能樂(lè)業(yè)，這是大家共同的心理，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的社區(qū)，也是我們物管企業(yè)的服務(wù)宗旨。

　　近年來(lái)，隨著我市城市化建設(shè)進(jìn)程加快，居民生活水平不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理已逐步邁入規(guī)范化、制度化、科學(xué)化發(fā)展軌道。同時(shí)采用人性化、智能化管理也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。其中小區(qū)封閉式管理也是小區(qū)科學(xué)管理有效措施之一。

　　二、小區(qū)實(shí)施封閉式管理的重要性：

　　1、XX小區(qū)位于文化東路東首，面積較大，進(jìn)出小區(qū)的人員及各種車(chē)輛多。周邊為商業(yè)街，東面臨居民樓的院墻較矮，均給小區(qū)治安帶來(lái)安全隱患，治安管理壓力較大，廣大業(yè)主有進(jìn)一步改善目前治安狀況的強(qiáng)烈需求。

　　2、小區(qū)實(shí)施封閉式管理可以有效地控制外來(lái)閑雜人員和車(chē)輛出入，從根本上扭轉(zhuǎn)目前社區(qū)治安管理工作的被動(dòng)局面，最大程度的降低社區(qū)治安隱患，能切實(shí)有效地為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)平安和諧的居住生活環(huán)境。

　　3、小區(qū)封閉式管理已被社會(huì)普遍認(rèn)可，如果XX小區(qū)實(shí)施封閉式管理成功，能提高小區(qū)的物業(yè)管理水平和服務(wù)檔次，進(jìn)而再一次提升XX小區(qū)的社會(huì)知名度，意義深遠(yuǎn)。

　　三、具體做法（整個(gè)小區(qū)實(shí)施的是人防、物防、技防相結(jié)合的管理辦法）：

　?。ㄒ唬┤藛T、車(chē)輛進(jìn)出管理

　　1、小區(qū)南門(mén)、西門(mén)全天開(kāi)放，北門(mén)封閉。小區(qū)秩序維護(hù)隊(duì)員24小時(shí)執(zhí)勤，對(duì)出入的可疑人員和車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格盤(pán)查和登記。

　　2、人員、車(chē)輛出入使用智能IC卡門(mén)禁一卡通系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的車(chē)輛出入管理、門(mén)禁管理、對(duì)講防盜控制。辦理智能IC卡，業(yè)主及其車(chē)輛刷卡進(jìn)出，小區(qū)大門(mén)、單元對(duì)講門(mén)實(shí)現(xiàn)一卡通。鑒于外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)，影響小區(qū)業(yè)主的正常生活，小區(qū)業(yè)主及其家屬憑《房產(chǎn)證》（或購(gòu)房合同、發(fā)票）、身份證等有效證件辦理人員進(jìn)出IC卡；業(yè)主憑購(gòu)買(mǎi)車(chē)位合同、地上停車(chē)位使用協(xié)議等有效證件辦理車(chē)輛進(jìn)出IC卡。

　　3、充分利用小區(qū)功能完善、設(shè)備先進(jìn)的閉路監(jiān)控及周邊報(bào)警系統(tǒng)，把突發(fā)事件消滅在萌芽狀態(tài)之中，以及對(duì)突發(fā)事件的取證能力，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)安全穩(wěn)定的環(huán)境。

　　4、外來(lái)人員需通過(guò)對(duì)講，經(jīng)業(yè)主同意并登記后方可進(jìn)入小區(qū)。

　　5、經(jīng)業(yè)主或物管部同意，外來(lái)車(chē)輛在出入口需領(lǐng)取《小區(qū)臨時(shí)停車(chē)證》方可進(jìn)入。外來(lái)車(chē)輛需經(jīng)秩序維護(hù)隊(duì)員引導(dǎo)有序停放在指定地點(diǎn)，不得亂停亂放。并且外來(lái)車(chē)輛停放超過(guò)30分鐘以上，開(kāi)始計(jì)時(shí)計(jì)價(jià)收取停車(chē)費(fèi)。出小區(qū)時(shí)，交回《小區(qū)臨時(shí)停車(chē)證》。

　　6、業(yè)主如有裝修，裝修人員出入需憑物管部所發(fā)的《小區(qū)臨時(shí)出入證》（證上有裝修人員照片），裝修人員在小區(qū)走動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定范圍，否則秩序維護(hù)隊(duì)員將給予警告或復(fù)查。

　?。ǘ﹪?yán)格進(jìn)行車(chē)輛管理

　　1、車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)行駛速度不得超過(guò)15公里/小時(shí)。不得鳴嘀，不得隨意緊急剎車(chē)和在小區(qū)練習(xí)駕駛。

　　2、業(yè)主要按自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位規(guī)范停放車(chē)輛，禁止在地下車(chē)庫(kù)存放雜物。

　　3、地下車(chē)庫(kù)日常用于車(chē)輛停放使用，禁止在車(chē)庫(kù)內(nèi)散步、遛狗、打球等活動(dòng)。

　　4、車(chē)輛進(jìn)出地下車(chē)庫(kù)應(yīng)控制在5公里/小時(shí)以下。嚴(yán)格按行駛標(biāo)示出入。

　　5、摩托車(chē)、自行車(chē)等非機(jī)動(dòng)車(chē)輛統(tǒng)一停放在地下車(chē)庫(kù)非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放區(qū)。外來(lái)車(chē)輛要進(jìn)行收費(fèi)停放。

　　6、地面車(chē)輛必須在小區(qū)地面非主干道劃線指定位置停放。業(yè)主要按自己的車(chē)位，配合秩序維護(hù)人員規(guī)范地停放自己車(chē)輛。

　　7、地下車(chē)庫(kù)及地上車(chē)位先滿足業(yè)主及其家屬名下常駐車(chē)輛使用后，滿足業(yè)主使用的其他所有權(quán)車(chē)輛。

　　8、嚴(yán)格控制地下車(chē)庫(kù)非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝車(chē)位鎖的行為，如有非車(chē)位購(gòu)買(mǎi)人私自安裝的車(chē)位鎖由物業(yè)公司負(fù)責(zé)拆除。不符合本管理辦法停放的車(chē)輛由物業(yè)公司協(xié)助相關(guān)執(zhí)法機(jī)構(gòu)拖走。業(yè)主要按自己購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位，配合維秩人員規(guī)范的停放好自己車(chē)輛。

　?。ㄈ┭策壒芾?/p>

　　秩序維護(hù)隊(duì)員進(jìn)行定時(shí)與不定時(shí)巡邏，檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)。對(duì)發(fā)現(xiàn)的可疑人員進(jìn)行盤(pán)查，對(duì)違規(guī)進(jìn)入小區(qū)的閑散人員規(guī)勸其離開(kāi)。對(duì)不按規(guī)定停放的車(chē)輛，及時(shí)通知車(chē)主，以避免影響小區(qū)正常的秩序。

　?。ㄋ模┍O(jiān)控管理

　　監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)值班，保證通訊器材正常使用，保證與外界聯(lián)系暢通。發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行迅速處理，并定時(shí)、定位、定人作好記錄和錄像，對(duì)發(fā)生的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像另存入U(xiǎn)盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記。

　　四、需要解決的問(wèn)題：

　　XX小區(qū)無(wú)論從所處地理以及人文環(huán)境、行業(yè)管理、社區(qū)階層等方面，都有它的特殊性，實(shí)施封閉式管理由于工作面廣量大，必然要投入大量的人力、物力，來(lái)確保這項(xiàng)工作的順利完成。另外，我們?cè)诰唧w操作實(shí)施封閉式管理過(guò)程中，可能會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題，既而會(huì)給我們的工作帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。綜合以上因素，結(jié)合實(shí)際情況，我們目前需要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1、接管時(shí)所發(fā)現(xiàn)的小區(qū)智能化設(shè)備前期遺留問(wèn)題急待解決（詳見(jiàn)附件）。如進(jìn)行封閉式管理首先要保證小區(qū)安保設(shè)施設(shè)備的正常使用，小區(qū)智能化設(shè)備目前的狀況無(wú)法實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的功能。針對(duì)這一現(xiàn)狀，我們從專(zhuān)業(yè)角度提出了解決方案（詳見(jiàn)附件），方案的實(shí)施和所需資金需由業(yè)主委員會(huì)落實(shí)。

　　2、結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，業(yè)主已習(xí)慣多年來(lái)的管理模式，在實(shí)施封閉式管理過(guò)程中，有可能會(huì)出現(xiàn)少數(shù)業(yè)主的不配合甚至抵制現(xiàn)象。另外，外來(lái)人員可能會(huì)在實(shí)際管理中會(huì)與現(xiàn)場(chǎng)工作人員產(chǎn)生摩擦甚至沖突。所以，完善封閉式管理工作有一個(gè)較長(zhǎng)的磨合期，關(guān)鍵是能平穩(wěn)堅(jiān)持下去，更需要一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)作過(guò)程。尤其是實(shí)施初期，業(yè)主（流動(dòng)人員、車(chē)輛管理）還需一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，實(shí)際工作難度相對(duì)較大，甚至還有可能出現(xiàn)意想不到的情況。為了防止管理局面的可能失控，除了我們要做好大量的細(xì)致工作，采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施之外，還需要業(yè)主委員會(huì)協(xié)助做好宣傳、解釋等協(xié)調(diào)工作，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積極配合工作。

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