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        村土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

        更新時間:2024-05-23 來源:實用資料 投訴建議

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        調(diào)研報告不同于調(diào)查報告,調(diào)查報告是因為發(fā)生了某件事(如案件、事故、災情)才去作調(diào)查,然后寫出報告。520作文網(wǎng)為大家整理的相關的村土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研,供大家參考選擇。

          村土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

          為了更好地了解和掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況,及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題,促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康有序規(guī)范進行,達到增加農(nóng)民收入的目的。近期,我們組織人員對全鄉(xiāng)各村土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查。
          一、基本情況
          我鄉(xiāng)共有耕地122870畝,其中,農(nóng)民家庭承包的耕地93506畝。截止2014年5月,我鄉(xiāng)共有2349戶農(nóng)民流轉(zhuǎn)出耕地面積41600畝。
          二、土地流轉(zhuǎn)的主要特點
          目前,我鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要特點是。1、流轉(zhuǎn)形式單一,只有有轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)形式。2、經(jīng)營范圍單一。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營范圍以種植糧食為主。3、經(jīng)營主體單一,只有農(nóng)戶。4、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過土地使用權的流轉(zhuǎn),涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種植大戶,增強了我鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力,而且使全鄉(xiāng)的土地的規(guī)?;l(fā)展水平有了顯著的提高,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時,土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來,及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求,農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。2014年我鄉(xiāng)成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心,無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理,以進一步完善全鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場,努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。
          三、制定了土地流轉(zhuǎn)幫扶辦法。
          1、成立土地流轉(zhuǎn)服務中心,對流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合同范本,組織供需雙方談判,指導簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作,為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁;
          2、承擔土地流轉(zhuǎn)業(yè)務指導,為流轉(zhuǎn)雙方提供服務和法 1
          律、法規(guī)及政策咨詢,對發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)糾紛進行調(diào)解處理或向上級部門申請仲裁等協(xié)調(diào)服務;
          3、對發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進行設施農(nóng)業(yè)建設的,優(yōu)先享受各項設施農(nóng)業(yè)扶持政策;
          4、對流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民,優(yōu)先享受鎮(zhèn)、村兩級再就業(yè)培訓,并優(yōu)先安排就業(yè),對創(chuàng)辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟實體的,協(xié)調(diào)信貸資金扶持;
          四、土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題
          (一)土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn),多通過私下口頭協(xié)議,將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬,沒有簽訂合同,導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鄉(xiāng)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
          (二)對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固,承包土地流轉(zhuǎn)困難,在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中,有的對土地眷戀還很深,寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
          (三)耕地規(guī)模經(jīng)營面積小,農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于責任制初期,大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的,導致面積不大塊地多,難以成片,不利整治耕作,制約了種植業(yè)結構調(diào)整,也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
          (四)部分村干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認識不足,重視不夠,認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事,應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商,對之采取聽之任之的態(tài)度,疏于管理。
          五、幾點建議。
          (一)提高認識,加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)
          業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定,而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程,要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī),教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
          (二)培訓土地流轉(zhuǎn)工作人員。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員,對土地流轉(zhuǎn)認識還不夠,對各方面政策了解還不夠透徹,也會導致土地流轉(zhuǎn)工作難進行,所以建議對涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進行培訓,使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進行。
          (三)要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題,如果解決不到位,勢必影響農(nóng)民的積極性,從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。
          (四)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。土地流轉(zhuǎn)工作人員需指導農(nóng)戶之間簽定的合同,簽定之后,需嚴格審核,以減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛。
          (五)建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制,提高“失地農(nóng)民”的技術水平和生存本領。從調(diào)研可以看出,許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上,因此提高他們的勞動技能迫在眉睫,政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作,讓他們真正從農(nóng)民中分離出來,從事第二或第三產(chǎn)業(yè),讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收,能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。

          村土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

          xx位于xxxxxxx,總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝,家庭承包地2612畝,村集體土地830畝,淺海灘涂近3000畝,有2150座農(nóng)村住宅。20xx年,全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元,農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降,導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源,大力推動土地流轉(zhuǎn),建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū),有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉(zhuǎn)是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉(zhuǎn)的突出代表,具有典型的代表性,主要體現(xiàn)在以下幾方面:
          一、產(chǎn)權登記與確認
          (1)在酒店村2150座居住房中,只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點:
         ?、偕霞壝磕曛挥袑徟?戶的指標,村里有個300座居住房的小區(qū),也只分配了20戶的辦證指標,這遠遠不能滿足群眾的建房需要。
          ②辦證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有:村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局
          ③要上交的費用有:土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
          (2)在酒店村有2612畝家庭承包地,1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉(zhuǎn)包2450畝,其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉(zhuǎn)包的.土地已全部簽定了合同,確立了債權關系。
          二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉(zhuǎn)
          當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉(zhuǎn)讓為主,其市場需求量巨大,就酒店村而言,其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定,宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣,在買賣時要交納20%的契稅。但實際上,農(nóng)民全在私下買賣,這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時,一般就是由雙方協(xié)議后,簽定契約,沒有到政府備案。針對這種情況,我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地,支持新農(nóng)村建設提出三點建議:
         ?、僬獙ν恋亟y(tǒng)一規(guī)劃。
         ?、谡雠_政策,允許買賣房產(chǎn)、宅基地,并適當收費,在審批時,不受指標限制。
         ?、酆喕k證手續(xù)。
          三、土地承包經(jīng)營全流轉(zhuǎn)
          (1)酒店村的家庭承包地流轉(zhuǎn)形式主要以由鎮(zhèn)政府主導,轉(zhuǎn)包為主,2612畝的家庭承包地中,2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格(以當年500斤谷子的市場價格折算),27年的期限(以農(nóng)戶簽定轉(zhuǎn)包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止)轉(zhuǎn)包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè),用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中,發(fā)現(xiàn)了一些問題,主要有:
          ①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后,又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去,群眾對此意見極大。
          ②融景花木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè),當樹木成長到一定時期后,要把整樹賣出,在把樹木從地里挖出時,土地的耕作層受到嚴重的破壞。
         ?、酆灦ê贤瑫r,是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定,期限為27年。然而只有30%的農(nóng)戶同意轉(zhuǎn)包期限為27年,大部分農(nóng)戶對此長時間的轉(zhuǎn)包并不同意。
          (2)各地推動土地使用權流轉(zhuǎn)和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有:
         ?、僬y(tǒng)一整理土地后,進行統(tǒng)一流轉(zhuǎn)。
         ?、趪彝度?600多萬元,村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。
         ?、墼谕恋亓鬓D(zhuǎn)過程中,要尊重農(nóng)戶的意見,農(nóng)戶自愿,才能進行統(tǒng)一整理。
          四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索
          酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝,由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用,建成擁有52棟房屋的小區(qū),再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地,村委以每年每畝300元的價格,把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去,以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去,還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海,因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格,全部承包給農(nóng)戶。
          五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設
          目前,酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構,只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善,缺少一批配套機構,銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。
          酒店村是福清市國家級的固定觀察點,具有典型的代表性,對我們制定農(nóng)村政策法規(guī),指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調(diào)研,我辦提出一些建議。
          1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣,價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定,要適當?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。
          2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式,拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序,如農(nóng)民自愿等。
          3、在土地審批環(huán)節(jié),手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕掷m(xù),減少收費。
          4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。
          5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構,對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。

          村土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

          經(jīng)過改革開放二十余年的洗禮,目前農(nóng)村經(jīng)濟已進入不斷向市場經(jīng)濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐,農(nóng)村經(jīng)濟已逐步出現(xiàn)這樣一個明顯特點:土地活則經(jīng)濟活,土地流轉(zhuǎn)正成為推動農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)新一輪發(fā)展的“興奮點”。 如何緊緊把握農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢,積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)方式和途徑,促進農(nóng)村土地規(guī)范、高效流轉(zhuǎn),全面盤活、開發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟聯(lián)系至關密切、潛能極為巨大的生產(chǎn)要素,對加快發(fā)展經(jīng)濟具有重大的現(xiàn)實意義。帶著這一課題,我對黃莊村土地流轉(zhuǎn)的情況進行了一次認真的調(diào)查。
          黃莊村位于縣城北部二公里,人口1350人,耕地1200畝,人均耕地0.88畝,除村邊少量的經(jīng)濟地,大部分土地在王店坡,距離村莊有3公里,給農(nóng)民的生產(chǎn)帶來不便。
          一、黃莊村土地流轉(zhuǎn)工作現(xiàn)狀
          1、流轉(zhuǎn)的面積逐步擴大。從1995年實行第二輪土地承包責任制以來,土地流轉(zhuǎn)的面積逐年增加。1995年全村土地流轉(zhuǎn)面積不到30畝,今年已達270畝,增長了9倍。特別是近兩年來,初步出現(xiàn)了由小塊流轉(zhuǎn)向成片規(guī)模流轉(zhuǎn)的新變化。全村一次性流轉(zhuǎn)崐面積達20畝以上的就有3宗。
          2、流轉(zhuǎn)的形式不斷豐富。土地流轉(zhuǎn)主要有五種形式:一是委托代管:即外出務工的農(nóng)戶委托親戚、朋友、鄰居耕種,稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協(xié)議商定。二是反租倒包:即將承包戶的土地租過來,然后又轉(zhuǎn)租給其他農(nóng)戶。三是轉(zhuǎn)讓:有些農(nóng)戶因全家外遷或者有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源等原因,使得沒有富余的勞動力耕作土地,經(jīng)農(nóng)戶間相互協(xié)商同意,承包方將土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的其他農(nóng)戶。四是互換:由于實行土地劃分的關系,農(nóng)戶地塊分散,不便統(tǒng)一經(jīng)營和管理,為方便耕作或者各自需要,采取相互兌換承包經(jīng)營權的方式流轉(zhuǎn)土地,是我縣較普遍的流轉(zhuǎn)形式。
          二、存在的主要問題
          一是群眾思想認識不到位。一部分群眾對土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)在思想上存在一定顧慮,擔心土地一旦流轉(zhuǎn)出去,自己想收回時能不能收回;國家的惠農(nóng)補貼資金,還能不能發(fā)到自己手中;另外,由于外出務工經(jīng)商,收入不穩(wěn)定,失去了生存的最基本保障,導致土地流轉(zhuǎn)期限較短,影響了土地的健康流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展速度。
          二是土地承包遺留問題多。在極少數(shù)村有土地撂荒現(xiàn)象存在,也有個別農(nóng)戶分戶后土地面積小、人地矛盾突出,近年來,由于城市建設,農(nóng)戶建房和村社集體基礎設施建設用地面積沒有調(diào)減,承包地面積與實際面積不實等問題,為土地流轉(zhuǎn)埋下隱患。
          三是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。表現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性強,許多流轉(zhuǎn)都沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關系,存在流轉(zhuǎn)期限短、口頭協(xié)議多、書面合同少的問題,即使有合同,也存在權利義務表述不清,利益分配不規(guī)范等不完善之處,導致農(nóng)戶間常常因土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范而產(chǎn)生矛盾糾紛。
          三、幾點建議
          為了進一步加強農(nóng)村土地承包管理和服務,正確指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。要充分認識進一步做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)工作的重要性,增強緊迫感和責任感,把土地流轉(zhuǎn)管理和服務作為新形勢下維護農(nóng)民土地承包權益、加強農(nóng)村土地承包管理、促進農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效和農(nóng)民增收的重要任務,積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)工作。
          一要提高基層干部群眾思想認識。要廣泛開展以土地承包法、土地流轉(zhuǎn)管理、土地規(guī)模經(jīng)營為主要內(nèi)容的宣傳培訓工作,引進先進的經(jīng)營模式,培養(yǎng)基層干部和黨員群眾的合作經(jīng)營理念,鼓勵開展土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。
          二要穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關系。一是保證農(nóng)民依法享有土地承包經(jīng)營權,土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)權,維護當事人合法權益。二是保證農(nóng)民承包土地經(jīng)營權的長期穩(wěn)定,堅決執(zhí)行土地承包30年不變的政策,對部分村存在人地矛盾突出的問題,要引導農(nóng)戶通過合理的土地流轉(zhuǎn)方式予以解決。
          三要依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)相關程序。堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t,引導農(nóng)戶開展土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn),開發(fā)土地合作經(jīng)營項目,提高土地資源的整體效益。

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