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　　物業(yè)公司會計核算辦法

　　1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

　　1.1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

　　1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。

　　1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。

　　1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等。

　　1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

　　2經(jīng)營收入的確認及其時間

　　2.1企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到

　　2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　3經(jīng)營收入會計科目處理

　　3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。

　　3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用(按協(xié)議規(guī)定列支)時，計入“其他應付款***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。

　　第二章成本費用核算管理規(guī)定

　　1成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。

　　2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

　　2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費;房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費;房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費;直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動;非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

　　2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

　　2.3不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。

　　2.4不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

　　3成本核算及科目設置3.1按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。

　　3.2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。

　　3.3物業(yè)管理成本的核算

　　3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。

　　3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。

　　3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費;材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。

　　3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。

　　3.6其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。

　　3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益;企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照《****集團財務管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

　　第三章物業(yè)工程的核算

　　1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工;出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

　　2物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出;貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù);科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。

　　2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本;若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。

　　2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程物業(yè)工程**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　2.3工程完工交付使用的核算。

　　2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉賬結算;若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的簽證進行價款結算。

　　2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入”科目;同時結轉已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務成本物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程物業(yè)工程**工程”科目。第四章維修基金的核算

　　1科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。2維修基金的核算

　　2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金本金”。

　　2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金利息收入”。

　　2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款代管基金”的貸方。

　　2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

　　2.5由外單位承接大修任務的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉賬，借記“專項應付款代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

　　第五章代收款項的核算企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。

　　物業(yè)公司的會計處理

　　第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定

　　1經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

　　1.1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

　　1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務收入、公眾**性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。

　　1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。

　　1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等。

　　1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。

　　2經(jīng)營收入的確認及其時間

　　2.1企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)。當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后。以下內(nèi)容需要回復才能看到

　　2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。

　　3經(jīng)營收入會計科目處理

　　3.1因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務收入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入“其他業(yè)務收入”科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。

　　3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入“其他應付款***場地停車費代收”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用(按協(xié)議規(guī)定列支)時，計入“其他應付款***場地停車費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即“其他應付款***場地停車費代收”科目的貸方余額，借記并轉入“其他業(yè)務收入”。各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。

　　第二章成本費用核算管理規(guī)定

　　1成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。

　　2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

　　2.1生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費;房屋共用部位、共用設施設備維修及保養(yǎng)費;房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費;直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動;非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。

　　2.2生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。

　　2.3不同會計期間的成本費用界限根據(jù)“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用，正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的“待攤費用”及“預提費用”，均應計入當年度損益。

　　2.4不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。

　　3成本核算及科目設置 

　　3.1按不同管理處設置“主營業(yè)務成本”明細賬，計算并歸集主營業(yè)務成本。

　　3.2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營成本”、“物業(yè)大修成本”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。

　　3.3物業(yè)管理成本的核算

　　3.3.1自營方式管理成本的核算。采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。

　　3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本”。

　　3.4物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費;材料費、水電費等也計入“主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本”。

　　3.5物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。

　　3.6其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。

　　3.7期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入“長期待攤費用”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益;企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的科目設置按照《****集團財務管理制度》的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。

　　第三章物業(yè)工程的核算

　　1物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工;出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程。

　　2物業(yè)工程的核算應在“在建工程”科目下設置明細科目“物業(yè)工程”，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出;貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù);科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算。

　　2.1自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生時確定由某個工程項目負擔,則直接計入該項目成本;若涉及多個工程項目，應增設相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。

　　2.2出包工程的核算。委托外單位承包工程時，將支付給承包單位的工程價款，計入“在建工程物業(yè)工程**工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　2.3工程完工交付使用的核算。

　　2.3.1企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設施設備大修、更新改造工程完工交付使用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可。若該工程價款由維修基金列支，則根據(jù)分攤表進行轉賬結算;若該工程不由維修基金列支，則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的簽證進行價款結算。

　　2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理：借記“銀行存款”或“長期應付款代管基金”科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入”科目;同時結轉已完物業(yè)工程成本，借記“主營業(yè)務成本物業(yè)大修成本”，貸記“在建工程物業(yè)工程**工程”科目。

　　第四章維修基金的核算

　　1科目設置應在“專項應付款”下設置明細科目“代管基金”，用于核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。2維修基金的核算

　　2.1收到維修基金的核算收到維修基金時，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金本金”。

　　2.2維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“專項應付款代管基金利息收入”。

　　2.3維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基金的收益，計入“專項應付款代管基金”的貸方。

　　2.4維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過“物業(yè)工程”科目核算，核算方法同第四章

　　2.5由外單位承接大修任務的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉賬，借記“專項應付款代管基金”，貸記“銀行存款”等科目。

　　第五章代收款項的核算 

　　企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目“代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位進行核算。

　　物業(yè)公司會計核算辦法

　　會計核算是會計的基本職能之一，在會計基礎工作中占有非常重要的地位，它對提高整個會計工作水平，起著舉足輕重的作用，為此，公司根據(jù)國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規(guī)，特制定如下會計核算管理辦法：

　　一、會計核算的一般要求

　　1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定建立會計帳冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。

　　2.會計核算內(nèi)容。

　　2.1款項和有價證券的收付；

　　2.2財物的收發(fā)、增減和使用；

　　2.3債權債務的發(fā)生和結算；

　　2.4資本基金的增減和經(jīng)費的收支；

　　2.5收入、費用、成本的計算；

　　2.6財務成果的計算和處理；

　　2.7其他需要辦理會計手續(xù)、進行會計核算的事項；

　　3.會計核算的基本要求。

　　3.1會計核算應當以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致，年度前后期如有變更，應當在說明中加以披露。

　　3.2會計核算年度：以公歷一月一日起至十二月三十一日止。

　　3.3原則上以人民幣為記帳本位幣。

　　3.4會計制度：實行《會計法》和《兩則兩制》，共性財務政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行，特性財務政策部分按照《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》執(zhí)行。

　　3.5固定資產(chǎn)折舊方法：以《會計法》規(guī)定的直線法執(zhí)行，按固定資產(chǎn)總額預留5%的殘值后每月按時計提折舊。

　　3.6低值易耗品攤銷方法：以《會計法》規(guī)定的一次攤銷法按月攤銷，但同時要設備查簿對低值易耗品進行輔助管理。

　　3.7存貨收發(fā)方法：采用《會計法》規(guī)定的先進先出法進行核算。

　　3.8成本核算方法：按照《會計法》和《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定的實際成本法、開發(fā)間接費用按工程量進行分配的核算方法執(zhí)行。

　　3.9會計核算原則：以《會計法》規(guī)定的權責發(fā)生制為原則。

　　3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，不得偽造、變造，不得設置帳外帳，不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。

　　3.11按照國家統(tǒng)一會計制度的要求設置和使用會計科目。

　　3.12公司使用會計電算化，所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規(guī)范》等規(guī)章。未使用會計電算化前按國家規(guī)定的手工操作方法執(zhí)行。

　　3.13會計檔案應當按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進行妥善保管，對電算化電子數(shù)據(jù)及相應會計備份資料、文字資料等應視同會計檔案進行管理。

　　3.14會計記錄文字統(tǒng)一使用中文。

　　3.15原始記錄：各種原始記錄（包括自制和外來），嚴格按《會計法》規(guī)定的辦法執(zhí)行，以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。

　　二、會計憑證

　　1.原始憑證必須具備如下內(nèi)容：

　　1.1原始憑證的基本要素：憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證單位名稱或填制人姓名；經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章；接受憑證單位名稱；經(jīng)濟業(yè)務內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額。

　　1.2如從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位的公章。

　　1.3自制的原始憑證必須有經(jīng)辦單位的領導人或者由單位領導人指定的人員簽名或者蓋章。

　　1.4購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。

　　1.5支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明，不能僅以支付款項的有關憑證如銀行匯款憑證等代替。

　　1.6發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。

　　1.7職工因公出差借款憑據(jù)，必須附在記帳憑證之后，收回借款時，應當另開收據(jù)或者退還借款付本，不得退還原借款收據(jù)。

　　1.8經(jīng)上級有關部門批準的經(jīng)濟業(yè)務，應當將批準文件作為記帳憑證的附件。

　　2.記帳憑證必須具備如下內(nèi)容：

　　2.1記帳憑證的基本要素：填制憑證的日期；憑證編號；經(jīng)濟業(yè)務摘要；會計科目；金額；所附原始憑證張數(shù)；填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構負責人（主管會計人員）簽名或蓋章。

　　2.2填制記帳憑證時，應當對記帳憑證進行連續(xù)編號，電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務負責人、主管會計人員印章或者簽字。

　　3.會計憑證的字跡和保管要求。

　　3.1填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。

　　3.2會計憑證要及時傳遞，不得積壓，以保證會計核算的及時、正常進行。

　　3.3會計憑證登記完畢后，應當按照分類和編號順序裝訂、保管，不得散失。

　　3.4原始憑證不得外借，其他單位確需借用的，可以提供復制件，但應當履行嚴格的報批和借用登記手續(xù)。

　　3.5原始憑證如有遺失，應當按照規(guī)定的要求取得相應證明，并辦理審核和報批手續(xù)。

　　三、會計帳簿

　　1.會計帳簿的設置。按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和會計業(yè)務的需要設置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿，以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。

　　2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時，應當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，并填寫帳簿扉頁上的“啟用表”，注明啟用日期、帳簿起止頁數(shù)、記帳人員和會計機構負責人、會計主管人員姓名等，并加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務負責人調(diào)動工作時應在“啟用表”上履行簽字等手續(xù)。

　　3.帳簿的登記。會計人員應當根據(jù)審核無誤的會計憑證登記會計帳簿，具體方法嚴格按《會計法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發(fā)生錯誤，不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正，也不允許重抄，而應當根據(jù)情況，按照規(guī)定采用劃線更正法等進行更正。

　　5.對帳。將會計帳簿記錄的有關數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。

　　6.結帳。將本期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務全部登記入帳的基礎上，按照規(guī)定的方法對該期內(nèi)的帳簿記錄進行小結或年結，結出本期或本年發(fā)生額合計和余額，并將其余額結轉下期或者轉入新帳。

　　四、編制財務報告

　　1.必須按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定定期編制財務報告，包括會計報表主表、附表、附注及財務分析。

　　2.會計報表應當根據(jù)登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關資料編制，做到數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。

　　3.會計報表之間、會計報表各項之間，凡有對應關系的數(shù)字，應當相互一致。

　　4.財務分析：按季度分析，分析應包含各項財務指標，及重要的會計事項。

　　5.會計報告由公司經(jīng)理和財務部長、主管會計等人簽字或蓋章（年終報表企業(yè)主要負責人和財務負責人必須簽字）后及時送交各有關單位（上級主管公司、稅務局、銀行）。

　　物業(yè)公司會計核算辦法

　　(1)會計核算內(nèi)容之一：業(yè)主的公共水電費

　　公共水電費是物業(yè)管理公司的會計核算內(nèi)容之一。物業(yè)管理公司對此有兩種核算方法。一種是將公共水電費直接計入物業(yè)管理成本;另一種是將其暫時作為代收代付款，并抵扣小區(qū)業(yè)主向物業(yè)管理公司交納的物業(yè)管理費。這兩種會計核算方式中，筆者更傾向于第二種。因為水電并非由物業(yè)公司提供而是由供水供電部門提供，并于提供時已向消費者收取了相關稅費。單純從該意義出發(fā)，公共水電費由物業(yè)公司作為代收代付款更為合適。

　　(2)會計核算內(nèi)容之二：物業(yè)管理公司的成本費用

　　目前，我國物業(yè)管理公司采取權責發(fā)生制核算成本費用，并將其具體分為按營業(yè)成本與期間費用分開核算。其中，期間費用包括財務費用、管理費用等，具體核算與一般企業(yè)無異。營業(yè)成本是指物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供管理和服務過程中(即物管活動)所發(fā)生的各種成本開支。物管活動是物業(yè)公司主營業(yè)務。營業(yè)成本通常分設“直接材料”、“直接人工”、“間接費用”三個會計科目。物業(yè)管理公司在日常成本核算時，應盡量劃小核算單元，以將人員責任與成本支出相掛鉤，實行成本費用責任制。除物管活動之外的其他“附屬類”業(yè)務所發(fā)生的成本支出作為“其他業(yè)務支出”參照現(xiàn)行財務制度進行會計核算。

　　(3)會計核算內(nèi)容之三：物業(yè)管理費

　　目前，我國物業(yè)管理公司在核算物業(yè)管理費時，所采用的會計原則類似于“收付實現(xiàn)制”但又不是通常意義上的收付實現(xiàn)制。只是在實際收到業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費時方才確認收入;倘若是在當期收到了以后時期的物業(yè)管理費，則暫時不確認為收入，而是將其作為預收款進行掛賬。根據(jù)我國《企業(yè)會計制度》，關于勞務收入通常有三條確認原則。首先，收入能夠被可靠計量;其次，與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);第三，勞務的完工百分比能夠被合理確定。只有三個條件同時滿足，物業(yè)管理公司方能將物業(yè)管理費確認為收入，并無需考慮是否已實際收到款項。

　　(4)會計核算內(nèi)容之四：維修基金

　　根據(jù)我國物業(yè)管理的相關規(guī)定，為了有效保障物業(yè)公共設施等的維修養(yǎng)護，業(yè)主需按時向物業(yè)管理公司繳納一定的維修基金。單純從所有權的角度出發(fā)，維修基金屬業(yè)主所有。當前，根據(jù)相關政策，物業(yè)管理公司應將維修基金作為“代管基金”.我國物業(yè)管理公司對維修基金的會計核算主要選擇在實際收取時，作為“長期應付款”進行掛賬;當實際發(fā)生維修費用時，再予以沖減。關于維修基金是否需要繳納稅款目前尚無明確規(guī)定。物業(yè)管理公司在這方面的核算處理也各不相同。筆者認為，物業(yè)管理公司所收取的維修基金不需要納營業(yè)稅。因為這部分費用主要用于公共設施等的修繕與管理，在所有權方面歸業(yè)主所有，物業(yè)管理公司僅是對其進行“代管”.因此，筆者認為維修基金不需繳納營業(yè)稅。

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