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【628568.com--演講稿】

　　在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

　　同志們:

　　縣委十四屆八次全委(擴大)會議確定，把加快建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣作為統(tǒng)領(lǐng)今后全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的主題。今天，縣委、縣政府決定召開全縣物業(yè)管理工作現(xiàn)場會議，主要目的是認(rèn)真分析我縣物業(yè)管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量，把創(chuàng)建滿意物業(yè)管理，構(gòu)筑和諧文明小區(qū)作為建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣的一項基礎(chǔ)基礎(chǔ)性、民生性和長期性的工作來抓，努力使群眾對我縣物業(yè)管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)了華汭物業(yè)管理公司、新世紀(jì)物業(yè)管理公司**分公司、商務(wù)局家屬樓三個物管企業(yè)和居民住宅小區(qū)在加強物業(yè)管理，創(chuàng)辦市民滿意物業(yè)方面的成功經(jīng)驗和做法。剛才，公用事業(yè)管理局史局長匯報了我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀和關(guān)于下一步工作的意見，講得很好，希望大家認(rèn)真抓好貫徹落實。下面，我講四個方面的意見：

　　一、統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要性

　　物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社區(qū)的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前廣大居民十分關(guān)注的一個熱點問題，直接關(guān)系群眾的日常生活和社會穩(wěn)定，是事關(guān)全縣轉(zhuǎn)型發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的“大事”。因此，我們要站在落實科學(xué)發(fā)展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，充分認(rèn)識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的重要意義。

　　第一、加強物業(yè)管理是履行政府職能的具體體現(xiàn)。小康不小康，首先看住房，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)，也是政府履行職能的重要內(nèi)容。目前，我縣城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題已初步得到緩解，隨著廉租房建設(shè)力度的不斷加大，城鎮(zhèn)困難居民的住房問題也有望在很快的時間內(nèi)得到較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經(jīng)由單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，對政府部門在住房保障方面提供的服務(wù)提出了更高的要求，因此，我們要積極適應(yīng)這一新形式的變化，全面細致地把房屋及其設(shè)施設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)保潔、治安防范、社區(qū)服務(wù)等物業(yè)管理工作做到位，切實解決群眾的后顧之憂，才能充分體現(xiàn)關(guān)注民生、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能。

　　第二、加強物業(yè)管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設(shè)，七分管理。城市規(guī)模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)群眾、維持秩序、管理設(shè)施的重要任務(wù)，是城市管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理質(zhì)量的高低直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。爭創(chuàng)“國家級園林縣城”、“全國衛(wèi)生縣城”和“全省環(huán)保模范縣城”，實現(xiàn)“生態(tài)文化山城，綠色能源之都”的奮斗目標(biāo)，首先需要通過規(guī)范的物業(yè)管理，形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象，建成文明和諧的社區(qū)，增強城市的活力和魅力來實現(xiàn)。一個小區(qū)建好了，管好了，就是一片風(fēng)景，就會形成強大的示范帶動作用，進而推動全縣面上創(chuàng)建活動的開展。

　　第三、加強物業(yè)管理是促進社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容。住宅小區(qū)是城市的細胞，和諧社區(qū)建設(shè)是建設(shè)社會主義和諧社會最重要的一環(huán)。隨著我縣的經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過規(guī)范的物業(yè)管理，可推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境。近年來，我縣物業(yè)管理企業(yè)配合有關(guān)部門和社區(qū)，積極開展文化體育活動，豐富了居民的業(yè)余生活，對促進居民的身心健康，形成鄰里之間和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚，加快建設(shè)小康和諧魅力新**產(chǎn)生了積極的促進作用。同時，健全的物業(yè)管理對于維護社區(qū)穩(wěn)定具有積極的促進作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過配備安防人員、增加物防技防設(shè)施等途徑，不僅在防止偷盜等常規(guī)案件上發(fā)揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查、預(yù)防刑事犯罪、遏制處置突發(fā)事件等方面也起到了重要作用。

　　二、正視困難，切實增強我縣物業(yè)管理工作的緊迫性

　　近年來，我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)從無到有，物業(yè)行業(yè)從小變大，物業(yè)市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區(qū)13個，住宅樓房215棟，房屋建筑面積58萬平方米，居住人口2.1萬人，人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)4家。其中：具有三級資質(zhì)的企業(yè)3家，四級資質(zhì)的1家，注冊資金450多萬元，從業(yè)人員約100人，服務(wù)住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業(yè)管理工作在總體法制環(huán)境、政策環(huán)境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發(fā)揮作用，大膽探索，積極創(chuàng)新，在加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會、推行物業(yè)項目招投標(biāo)、制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作?？h域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為居民群眾安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧家園、創(chuàng)建良好人居環(huán)境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認(rèn)可。

　　在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業(yè)管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題，管理的質(zhì)量和效果與廣大人民群眾的愿望和要求還有相當(dāng)大的差距：

　　一是小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜，管理混亂。在縣城范圍內(nèi)，既有開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū)，又有政府有關(guān)部門投資修建的居民點，還有單位自建的職工住宅樓，皇甫小區(qū)、心晴花園等少數(shù)小區(qū)實行物業(yè)管理，西關(guān)居民點、國土小區(qū)、財稅小區(qū)等由街道辦安排公益性崗位人員進行簡單的衛(wèi)生保潔，分布在各單位機關(guān)院內(nèi)的自建房均由各單位自行管理。多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)沒有資質(zhì)，物業(yè)管理由開發(fā)商自建自管，與業(yè)主之間也沒有任何協(xié)議，沒有組建業(yè)主委員會，沒有召開過業(yè)主大會，廣大業(yè)主的權(quán)利沒有充分發(fā)揮和保障。

　　二是建管銜接不配套。一些老小區(qū)規(guī)劃起點低，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不高，配套設(shè)施不健全，設(shè)施設(shè)備陳舊、老化、破損嚴(yán)重，住宅小區(qū)綠地被占，違法建設(shè)，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區(qū)建設(shè)相對滯后。部分新住宅開發(fā)小區(qū)，在建成后竣工驗收等環(huán)節(jié)不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民入住后陸續(xù)顯露出來，進而給物業(yè)管理造成一定難度。

　　三是維修基金籌集不到位，管理不夠透明。個別開發(fā)商沒有按規(guī)定預(yù)留維修基金，有的即便建立了維修資金，開支任由開發(fā)商或物業(yè)公司，或被挪作他用，給房屋的維修、改造帶來很大困難，后續(xù)維修沒有保障，最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　四是服務(wù)管理不到位。絕大多數(shù)物業(yè)管理工作仍處在簡單的、低標(biāo)準(zhǔn)、低層次的服務(wù)上，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平低，收取管理費用后，服務(wù)僅停留在初始化的清掃保潔上，其服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主全方位、深層次的服務(wù)需要相距甚遠。一些物業(yè)管理人員服務(wù)能力不高，沒有擺正自己的位置，認(rèn)為自己是“管理者”，有損害業(yè)主利益的行為，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)整體評價不高，引發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間的對立和矛盾。

　　五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區(qū)管理工作涉及多個部門，應(yīng)該講在管理中出現(xiàn)的每一個問題都應(yīng)有一個責(zé)任單位落實和解決。但是，在具體管理工作中，相關(guān)單位工作責(zé)任還沒有完全到位，對群眾反映的問題，沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施，有的甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、難、愁、憂”問題沒有得到及時解決，影響了政府在人民群眾中的形象。

　　三、強化措施，全面推進我縣物業(yè)管理向規(guī)范化方向邁進

　　政府物業(yè)管理的職責(zé)和主要任務(wù)是規(guī)范物業(yè)行業(yè)各方主體的行為，培育發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場。因此，一方面行業(yè)管理部門要建章立制，依法行政;另一方面要綜合運用經(jīng)濟的、行政的手段支持發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，著力構(gòu)建政府實施監(jiān)督管理、房產(chǎn)企業(yè)和建房單位承擔(dān)責(zé)任、小區(qū)業(yè)主自治的物業(yè)管理工作格局。縣委十四屆八次全委(擴大)會議提出，要把**建設(shè)成為歷史文化燦爛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達、適宜居住創(chuàng)業(yè)、獨具特色魅力的城市。實現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)范物業(yè)管理顯得尤為重要。當(dāng)前及今后一個時期，全縣物業(yè)管理要重點做好以下五個方面的工作：

　　1、狠抓源頭，做好新建住宅物業(yè)管理的提標(biāo)工作。新建住宅小區(qū)必須全面推行物業(yè)管理，要將物業(yè)管理從項目方案設(shè)計階段統(tǒng)籌考慮，納入規(guī)劃，推行新建住宅物業(yè)交付備案制度。一是住宅開發(fā)項目各種配套用房和設(shè)施必須足額配備。在規(guī)劃設(shè)計階段，要由規(guī)劃管理部門負責(zé)把關(guān)，必須確保按國家的標(biāo)準(zhǔn)將社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、管理用房、經(jīng)營用房納入規(guī)劃，并足額配備停車、環(huán)衛(wèi)、綠化、治安等設(shè)施設(shè)備。在物業(yè)交付使用時，要實行綜合驗收并備案，確保按批準(zhǔn)的規(guī)劃建成。二是建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，在物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的同時，要足額撥付物業(yè)維修及前期費用。三是要給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的經(jīng)營性資產(chǎn)，提供物業(yè)服務(wù)保障，允許其將經(jīng)營所得用于彌補物業(yè)服務(wù)收費的不足。

　　2、突出重點，做好舊住宅物業(yè)管理普及工作。舊住宅小區(qū)是推行物業(yè)管理的難點，也是我們工作的重點。要把舊住宅區(qū)綜合整治、推行物業(yè)管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設(shè)法籌措資金，維修改造物業(yè)設(shè)施，規(guī)范管理行為。我們鼓勵企業(yè)、業(yè)主、社會各屆共同籌資，來治理自己的家園。在全縣舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理普及上，可以在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，聘請新世紀(jì)物業(yè)公司等一些具備優(yōu)良資質(zhì)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)要樹立長遠發(fā)展的理念，舍得投資，舍得花錢，先服務(wù)后收益，以超前的眼光積極進軍舊住宅小區(qū)，拓展自己的物業(yè)市場。對一些無開發(fā)主體，物業(yè)管理問題比較突出的舊住宅小區(qū)，街道辦事處和公用局要共同協(xié)商，深入住戶，宣傳動員，切實制定一些物業(yè)管理規(guī)范，積極推動物業(yè)管理由自主管理向委托管理、專業(yè)管理過渡，消除管理盲點。

　　3、多管齊下，推動物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線，業(yè)主花錢買物業(yè)服務(wù)，當(dāng)然是要買質(zhì)量好的服務(wù)，企業(yè)必須樹立質(zhì)量優(yōu)先的理念，采取切實可行的方式方法，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。對于不合格或存在經(jīng)營不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)無保證，侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè)，尤其是管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè)，不但要給予處罰還要視情節(jié)及時清理出物業(yè)市場，促進物業(yè)管理服務(wù)的健康有序發(fā)展。一是要廣泛開展物業(yè)管理等級創(chuàng)建工作，加快推進住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，促進物業(yè)維護、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化軌道，長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質(zhì)量和城市品位。要根據(jù)實際情況認(rèn)真組織開展物業(yè)服務(wù)競賽評比活動，營造你追我趕的創(chuàng)建氛圍，進而推動物業(yè)服務(wù)工作健康發(fā)展。二是要全面搞好物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級評定。縣上將出臺《**縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對照標(biāo)準(zhǔn)，對所服務(wù)的小區(qū)申報確認(rèn)等級，實行菜單式、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓廣大業(yè)主明明白白消費，使物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)透明、公開、公正。三是要加大宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認(rèn)識。要認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳《物業(yè)管理條例》以及省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，通過宣傳和法制教育，使廣大業(yè)主都能增強維權(quán)意識和交費自覺性;使物業(yè)企業(yè)及管理人員都能明白服務(wù)內(nèi)容和管理辦法，提高服務(wù)水平;使有關(guān)部門都能明白依法管理的內(nèi)容、程序和法律責(zé)任，為全縣物業(yè)管理工作營良好的輿論氛圍。同時，要采取經(jīng)濟杠桿和依法行政相結(jié)合的辦法，出臺激勵政策，支持鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營，對惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主要采取法律手段規(guī)范其交費行為。

　　4、加大力度，推動業(yè)主委員會組建工作。成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會是社區(qū)居民實現(xiàn)自治的條件，是物業(yè)市場法制化、規(guī)范化的重要條件。通過組建業(yè)主委員會，從根本上解決責(zé)任主體缺位問題，提高業(yè)主在物業(yè)管理活動中的參與程度，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的良性互動，真正達到雙向選擇，提高物業(yè)服務(wù)的市場化程度的目的。要針對業(yè)主委員會組建工作進展不平衡的現(xiàn)狀，認(rèn)真抓好組建業(yè)主委員會的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作。街道辦事處、社區(qū)黨組織、居委會要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，充分發(fā)揮在推進物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)作用，把業(yè)主委員會的組建和工作的開展當(dāng)作社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，將工作做細、做實、做到位，把群眾組織起來，把關(guān)系人民群眾切身利益的事情辦實辦好，實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔、和諧安定。物業(yè)主管部門要按照《物業(yè)管理辦法》的要求，搞好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　5、管建并舉，確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關(guān)全縣穩(wěn)定大局，是目前最大的民生問題。由于受煤炭價格上漲等因素的影響，給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題，供熱工作形勢嚴(yán)峻，任務(wù)艱巨。硯峽鄉(xiāng)一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理，加大對歷欠暖氣費的收繳力度，保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。另一方面要加大資金籌措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設(shè)進度和供熱管網(wǎng)的維修工作，確保冬季供熱質(zhì)量。公用局要會同硯峽鄉(xiāng)，對今年煤價上漲后供熱工作面臨的困難和問題進行認(rèn)真調(diào)研，提出解決的辦法和措施。其他拖欠歷年暖氣費用的有關(guān)部門和單位要站在講政治的高度，認(rèn)清形勢，足額繳清歷欠費用，保證供熱工作的正常進行。

　　四、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保我縣物業(yè)管理服務(wù)水平得到快速提高

　　1、高度重視，加強管理。搞好物業(yè)管理工作，關(guān)鍵在于加強領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任。各有關(guān)部門要認(rèn)真研究制訂具體政策措施，行業(yè)管理部門要集中精力，突出重點，積極培育物業(yè)管理市場，充分發(fā)揮監(jiān)督職能，完善機構(gòu)，充實人員，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達地區(qū)監(jiān)管經(jīng)驗，真正把物業(yè)管理工作抓緊抓好。

　　2、苦練內(nèi)功，優(yōu)化服務(wù)。“服務(wù)”是產(chǎn)品，“人”是關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)是人與人之間的溝通、相融和理解?？梢哉f，我縣的物業(yè)管理是從零開始，從頭起步，無論是物業(yè)企業(yè)員工，還是行業(yè)管理干部，整體素質(zhì)遠不能適應(yīng)我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。因此，要堅持以質(zhì)為先,以人為本，練好內(nèi)功，強化服務(wù)，注重加強自身基礎(chǔ)建設(shè)，不斷提高員工整體素質(zhì)，從而使行業(yè)管理部門干部職工具備提高依法行政的能力，使物業(yè)企業(yè)牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一，誠信為本”的經(jīng)營理念，使廣大業(yè)主增強“花錢買物業(yè)”的消費意識。

　　3、齊抓共管，形成合力。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，要全面提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，需要方方面面各司其職，通力合作，形成工作合力。建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門要督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照物業(yè)管理的有關(guān)政策，在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中落實必要的配套設(shè)施，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房。公用事業(yè)局作為物業(yè)行業(yè)主管部門，切實要擔(dān)負監(jiān)督管理的重責(zé)。街道辦事處要承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的職責(zé)全面履行好牽頭、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。工商部門要嚴(yán)格把好物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)營業(yè)執(zhí)照辦理關(guān)，對違反規(guī)劃擅自改變房屋用途和嚴(yán)重影響居民生活的經(jīng)營項目不予審批。物價部門要會同物業(yè)行政管理部門逐步完善市場化的物業(yè)服務(wù)收費機制。公安部門要積極做好住宅小區(qū)安全管理，并指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)維護小區(qū)的生活秩序。

　　同志們，構(gòu)筑和諧社區(qū)，創(chuàng)建滿意物業(yè)，加強小區(qū)管理是建設(shè)社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，意義深遠，責(zé)任重大。讓我們統(tǒng)一思想，堅定信心，齊心協(xié)力，扎實工作，為廣大群眾創(chuàng)造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環(huán)境，為促進我縣物業(yè)管理工作健康快速發(fā)展，開創(chuàng)我縣和諧、滿意的物業(yè)管理工作新格局做出應(yīng)有的貢獻!

　　謝謝大家!

　　在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

　　同志們：

　　這次全市物業(yè)管理工作會議，是在全市深入學(xué)習(xí)貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設(shè)世界城市目標(biāo)的新形勢下召開的，內(nèi)容重要，意義重大。剛才農(nóng)科同志對全市物業(yè)管理形勢進行了分析和總結(jié)，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區(qū)縣、各物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業(yè)企業(yè)代表以及業(yè)主委員會代表和區(qū)縣房管部門的代表也做了經(jīng)驗介紹，希望進一步起到推動行業(yè)發(fā)展、社區(qū)和諧的示范作用。也借此機會，向戰(zhàn)斗在物業(yè)管理服務(wù)一線的全體同志表示衷心的感謝!向為物業(yè)管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀!

　　物業(yè)管理是關(guān)系群眾安居樂業(yè)、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現(xiàn)代化建設(shè)進入了一個新的發(fā)展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準(zhǔn)建設(shè)國際城市的高端形態(tài)，從建設(shè)世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設(shè)世界城市”，以更高標(biāo)準(zhǔn)推動首都經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。這給我們建設(shè)房管工作提出了新的更加艱巨的任務(wù)，也給物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設(shè)世界城市的長遠目標(biāo)，解放思想，勇于創(chuàng)新，不斷探索適應(yīng)時代發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機制，積極促進物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化和高端形態(tài)發(fā)展，全面提高我市的物業(yè)管理水平。下面，我再講幾點意見。

　　一、著眼形勢發(fā)展，進一步提高對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識

　　隨著土地資源開發(fā)利用和城市化建設(shè)進程的加快，北京將會由城市建設(shè)主導(dǎo)期逐步向城市管理主導(dǎo)期進行轉(zhuǎn)變。認(rèn)真梳理和解決現(xiàn)行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應(yīng)的矛盾，是擺在我們面前的首要任務(wù)。具體到建設(shè)房管系統(tǒng)，進一步提高對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。

　　第一、物業(yè)管理是完善和發(fā)展現(xiàn)代城市功能的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代城市功能的內(nèi)涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發(fā)展和改造，也涉及城市遠景規(guī)劃布局的調(diào)整、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和社會生產(chǎn)生活等基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)的開發(fā)、改造與建設(shè)，是為城市功能的完善與發(fā)展所創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市的運轉(zhuǎn)過程中，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應(yīng)的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發(fā)展其功能。物業(yè)管理可以滿足業(yè)主和用戶在物業(yè)使用過程中多元化的需求，創(chuàng)造與硬環(huán)境相適應(yīng)的管理服務(wù)軟環(huán)境，并使硬環(huán)境充分發(fā)揮效用，提高人們的生活質(zhì)量。從這個意義上說，物業(yè)管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業(yè)管理工作者，實際上就是城市管理工作者。

　　第二、物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理體制的重要組成部分。物業(yè)管理作為一種新型的管理模式，順應(yīng)了住宅商品化和社會化需求，以其專業(yè)化的服務(wù)明顯改善了居民的居住環(huán)境，逐步得到了社會的認(rèn)可和歡迎。現(xiàn)在我市的物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經(jīng)成為城市管理的重要組成部分。截至2009年底，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達3052家，有5210個項目實施了物業(yè)管理，其中住宅3557個項目，住宅物業(yè)管理覆蓋率達到了80%以上。居住區(qū)是人們生活的重要空間，是建設(shè)和諧社會的重要載體，作為社區(qū)中管理服務(wù)的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高人們居住質(zhì)量和生活質(zhì)量的同時，也承擔(dān)著居住區(qū)精神文明建設(shè)的重任。一個小區(qū)管理得好，小區(qū)就會平安祥和，居民就能夠安居樂業(yè);管理不好，就會留下隱患，容易產(chǎn)生糾紛，影響社會穩(wěn)定。

　　第三、物業(yè)管理是提高人民群眾生活工作質(zhì)量的手段。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。隨著國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，居民消費需求逐步向注重生活質(zhì)量提高轉(zhuǎn)變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進步，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理。好的物業(yè)管理改善了人居環(huán)境和工作環(huán)境，促使人們安居樂業(yè)，改進人們的精神面貌，促進人際關(guān)系融洽、社會和諧穩(wěn)定。

　　第四、物業(yè)管理是維護社會和諧穩(wěn)定的基本保障。維護社區(qū)和諧、加強社區(qū)精神文明建設(shè)是城市發(fā)展進步的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)和諧和社區(qū)精神文明建設(shè)。

　　二、理清工作思路，切實把握做好物業(yè)管理工作的突破口和著力點

　　近幾年，通過行業(yè)管理部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力，我市物業(yè)管理工作取得了優(yōu)異的成績，尤其是在2008年北京奧運會和2009年新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務(wù)保障，為維護社會和諧穩(wěn)定，實現(xiàn)“平安奧運”和“國慶平安行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設(shè)世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，進一步加強、完善和改進物業(yè)管理，繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，全面落實各方主體責(zé)任，建立健全長效管理機制。

　　第一、要積極推進行業(yè)誠信建設(shè)，促進行業(yè)健康發(fā)展。“誠以立己、信以待人”，是企業(yè)生存發(fā)展的基本準(zhǔn)則，也是行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業(yè)管理行業(yè)直面社會公眾，提供長期服務(wù)，誠信經(jīng)營對行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。下一步，我們將逐步完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，以信用檔案系統(tǒng)為載體推動行業(yè)誠信建設(shè)，要抓住服務(wù)行業(yè)的特點，推動管理重心的轉(zhuǎn)移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責(zé)人上，落實到崗位上，使每一位從業(yè)人員的誠實守信行為成為企業(yè)的信用基礎(chǔ)。

　　第二、要切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督，強化業(yè)主自律意識。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體，強化業(yè)主自律意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度。要加強對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，促進業(yè)主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權(quán)益。二是要強化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督。同時，要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。三是要強化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識，樹立花錢買服務(wù)的理性消費觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費意識，要完善管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費義務(wù)條款和制約措施納入管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同，使個別不自覺履行交費義務(wù)的業(yè)主受到規(guī)約和合同的限制和約束。

　　第三，要努力提高物業(yè)企業(yè)綜合素質(zhì)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高。各物業(yè)企業(yè)要切實加強內(nèi)部管理，努力提高綜合素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平。一是切實加強企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強自身建設(shè)，苦練內(nèi)功，增強發(fā)展后勁，適應(yīng)市場競爭的需要。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。要抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。要把培訓(xùn)重點放在項目負責(zé)人身上，通過加強對項目負責(zé)人的培訓(xùn)與管理，提升物業(yè)項目的服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，推動行業(yè)整體素質(zhì)的提高。三是要努力增強服務(wù)意識。各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務(wù)，要大力推行精細管理、精心服務(wù)，要充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會開展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會和諧相處，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè)。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自己品牌。

　　第四，積極開展管理機制創(chuàng)新，不斷提升行業(yè)發(fā)展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業(yè)管理的關(guān)系。物業(yè)管理是一個復(fù)雜交叉的管理問題，經(jīng)過這幾年的實踐，我們對物業(yè)管理的認(rèn)識不斷深化，特別是《物權(quán)法》的頒布實施，使我們深刻認(rèn)識到物業(yè)管理不僅是行業(yè)管理問題，更是社會管理的問題，需要相關(guān)社會管理職能部門共同承擔(dān);物業(yè)管理不單單是物業(yè)企業(yè)的事，更是業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任，需要更多服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同負責(zé)。這種社會和行業(yè)交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協(xié)調(diào)、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創(chuàng)新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎(chǔ)。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關(guān)系。前期開發(fā)遺留問題是引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛，影響物業(yè)企業(yè)和業(yè)主構(gòu)建和諧互信關(guān)系的的主要原因，為此我們要把前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點后移。在業(yè)主大會成立前，由開發(fā)商負責(zé)前期物業(yè)服務(wù)，協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并且可以委托第三方機構(gòu)按照物業(yè)項目交接的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行驗收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設(shè)計使物業(yè)企業(yè)從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業(yè)主服務(wù)，提高服務(wù)品質(zhì)，提升行業(yè)發(fā)展層次。三是要積極探索資質(zhì)和信用體系建設(shè)相結(jié)合的管理體系。資質(zhì)和信用互為表里，要通過加強企業(yè)資質(zhì)等級晉升核定工作完善資質(zhì)管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責(zé)人的培訓(xùn)與管理進一步強化信用體系建設(shè)，把靜態(tài)管理和動態(tài)監(jiān)管結(jié)合起來，把對企業(yè)的監(jiān)管落實到對人的管理上來，推動企業(yè)不斷加強自身建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而推動行業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)的提升。四是要深入研究引入第三方監(jiān)管機制問題。要立足于構(gòu)建業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的長期和諧互信關(guān)系，嘗試引入第三方評估監(jiān)理機構(gòu)，為業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位提供物業(yè)項目承接驗收、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定、服務(wù)費用評估、服務(wù)質(zhì)量測評等方面的服務(wù)，努力在物業(yè)服務(wù)項目交接、推動物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發(fā)揮積極作用。

　　三、認(rèn)真履行職責(zé)，確保物業(yè)管理各項工作真正落到實處。

　　物業(yè)管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)。不僅關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的實現(xiàn)，還涉及基層民主政治建設(shè)和社會穩(wěn)定，是做好和諧社區(qū)建設(shè)、維護首都社會穩(wěn)定工作的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工，認(rèn)真履行職責(zé)，強化協(xié)調(diào)配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關(guān)的系統(tǒng)工程。

　　市區(qū)縣行政主管部門，要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務(wù)力度，充分發(fā)揮職能作用，努力轉(zhuǎn)變作風(fēng)，不斷提高效率。要努力為物業(yè)管理企業(yè)排憂解難，為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造有利條件;要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩(wěn)定;要加強指導(dǎo)和服務(wù)，努力推進全市物業(yè)管理的全面發(fā)展。

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，要正確定位，進一步增強全局意識和責(zé)任意識，充分發(fā)揮匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮其服務(wù)、咨詢、溝通、監(jiān)督、自律、協(xié)調(diào)的中介作用，不斷提升協(xié)會的影響力。要繼續(xù)完善物業(yè)示范項目評定機制，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目的示范效應(yīng)，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務(wù)市場的商機和問題，不斷學(xué)習(xí)和借鑒外省市先進的服務(wù)理念和成功的管理經(jīng)驗，強隊伍，精業(yè)務(wù)，優(yōu)服務(wù)，上高度，要緊緊抓住首都建設(shè)發(fā)展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務(wù)，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認(rèn)真打造誠信、規(guī)范、負責(zé)、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務(wù)行業(yè)新風(fēng)。

　　同志們，物業(yè)管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度，盡職盡責(zé)地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創(chuàng)新發(fā)展，扎實工作，我市的物業(yè)管理工作一定會有新的起色，一定會創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會滿意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務(wù)工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福!

　　在全市物業(yè)管理工作會議上的講話

　　各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：

　　今天，我們在這里召開全市物業(yè)管理工作會議，主要任務(wù)是貫徹落實市委、市政府決策部署，動員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關(guān)職能部門，著眼建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進一步加強和改進城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)城市兩個文明建設(shè)的新形象，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過一會兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認(rèn)真抓好落實。

　　20xx年，全市物業(yè)管理工作，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照“保增長、保民生、保穩(wěn)定”和“構(gòu)建宜居物業(yè)”的總體要求，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管和強化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制等方面積極開展工作，取得了一定成效。

　?。ㄒ唬┓e極推動體制機制創(chuàng)新。去年，我們緊密結(jié)合我市實際，積極探索物業(yè)管理新模式，推動物業(yè)管理體制機制的創(chuàng)新。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，推動街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會的指導(dǎo)、監(jiān)督職能的落實。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補充、互相促進的機制體制優(yōu)勢，朝陽、豐臺、順義、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了年度工作考核，納入了社區(qū)建設(shè)的整體目標(biāo)，切實調(diào)動了街道辦事處和居委會在社區(qū)管理中的積極性，有效促進了和諧社區(qū)的建設(shè)。同時，按照事權(quán)下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉(zhuǎn)、使用環(huán)節(jié)審批權(quán)限下放到區(qū)縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、市審計局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專項維修資金管理體制，初步構(gòu)建了科學(xué)、高效的管理工作機制。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機制上進行了積極探索。懷柔區(qū)選擇兩個街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業(yè)項目的預(yù)警機制，對重點項目密切關(guān)注，快速反應(yīng)，確保了物業(yè)項目交接工作的及時協(xié)調(diào)和順利完成。

　?。ǘ┲ν晟普叻ㄒ?guī)體系。2009年，針對物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題，注重加強了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策法規(guī)的研究工作。通過提高立法規(guī)格，更好地指導(dǎo)物業(yè)管理工作，強化住宅區(qū)的管理。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會的成立和運作、物業(yè)服務(wù)交接以及培育物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機制等問題；為加強物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管，完善物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和清出機制，推進全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務(wù)動態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對住宅專項維修資金管理中的熱點和難點問題，印發(fā)了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、使用程序、續(xù)交補建和應(yīng)急支用等方面進行了調(diào)整和完善。

　　（三）努力規(guī)范主體行為。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的貫徹落實，與市社建辦、市民政局、市規(guī)劃委聯(lián)合召開了宣貫大會，制定下發(fā)了《貫徹落實＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（試行）＞工作計劃》，并進行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn);印發(fā)了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會會議召開方案》三個配套示范文本，對首次業(yè)主大會成立、業(yè)委會委員選舉程序、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作等進行了詳細規(guī)定。西城區(qū)專門召開全區(qū)各部門參加的貫徹落實會議，積極推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作納入社區(qū)建設(shè)。豐臺區(qū)兩次組織召開了貫徹落實動員會和培訓(xùn)會，并就成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作對街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行指導(dǎo)，對一些問題比較突出的街道專門進行“上門服務(wù)”。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區(qū)做試點推動成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。西城、大興、通州等區(qū)還會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)，使其掌握物業(yè)管理基本政策，提高業(yè)主委員會物業(yè)管理政策水平和管理能力。

　?。ㄋ模┣袑嵓訌娦袠I(yè)監(jiān)管。為確保物業(yè)管理市場健康發(fā)展，堅持不斷對市場進行規(guī)范，積極營造“公開平等，誠實守信”的良好市場環(huán)境，有效地促進了物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管、經(jīng)營服務(wù)、內(nèi)部管理等方面，開展了全市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項檢查。結(jié)合2008年物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項活動的實際情況，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動的期限延長至2009年8月。各區(qū)、縣建委（房管局）結(jié)合轄區(qū)實際開展檢查活動，取得了良好的社會效果。截至2009年8月底，各區(qū)縣共對1536個，1.6億平方米的住宅物業(yè)項目進行了檢查，檢查覆蓋率達49%。其中，崇文、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷、密云縣、懷柔、順義、延慶縣和開發(fā)區(qū)住宅項目檢查覆蓋率達到100%。

　　順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)對全區(qū)106個物業(yè)居住小區(qū)進行了巡查。全市檢查活動共發(fā)出99份責(zé)令改正通知書，被責(zé)令整改項目建筑面積815萬平方米。通過檢查，增強了物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識，進一步改進了物業(yè)服務(wù)工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業(yè)服務(wù)市場，強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，在2009年5月和7月，分兩批次共注銷了54家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。

　　（五）充分發(fā)揮示范項目的引導(dǎo)作用。物業(yè)項目的創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)是行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性活動，社會關(guān)注、企業(yè)關(guān)注、業(yè)主關(guān)注。2009年，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)活動的組織方式，把服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)水平交給業(yè)主和專家來評判，取得了比較好的社會效果。一方面由政府主導(dǎo)改為物業(yè)協(xié)會組織評定，同時邀請媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強調(diào)了業(yè)主的最終評判權(quán)，要求參評的項目在申報前，必須經(jīng)過過半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級住宅項目還引入了公開答辯機制，由參評物業(yè)項目負責(zé)人接受隨機抽取的業(yè)主代表和專家的提問，進行現(xiàn)場答辯。不僅通過增加透明度，大大提高了社會對考評活動的認(rèn)知度，還通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大幅提高了考評質(zhì)量。155個項目獲得市優(yōu)稱號，其中推薦11個項目參加國優(yōu)評比，一次全部通過，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中物協(xié)及外地專家的好評。

　　（六）及時化解物業(yè)矛盾糾紛。去年，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅持按照“發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好”的總體目標(biāo)，扎實細致地做工作。“發(fā)現(xiàn)得早”：在加強對區(qū)縣物業(yè)管理工作指導(dǎo)的同時，及時監(jiān)測媒體對物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物業(yè)輿情》164期，發(fā)布“物業(yè)服務(wù)動態(tài)快報”48期，“物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)工作簡報”48期；“控制得住”：通過艱苦細致地工作，全年及時化解了物業(yè)管理矛盾糾紛52起;“處置得好”：繼續(xù)完善物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作機制，進一步加大人民調(diào)解工作力度。截至2009年底，共受理各類物業(yè)管理糾紛7823件，成功調(diào)解6348件，調(diào)解成功率81%。為確保國慶60周年期間的安全穩(wěn)定，結(jié)合物業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)綜合整治活動，在全市開展了為期三個月的迎國慶物業(yè)服務(wù)大檢查，加大了重大矛盾糾紛的排查和防控力度，實現(xiàn)了“三無”工作目標(biāo)。東城、房山、門頭溝等區(qū)在加強日常物業(yè)管理矛盾排查的同時，認(rèn)真完善物業(yè)糾紛應(yīng)急工作預(yù)案，采取多種方式及時化解、跟蹤解決矛盾。朝陽房管局與區(qū)司法局、區(qū)法院共同研究建立了物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解和司法訴訟聯(lián)動機制，實現(xiàn)了人民調(diào)解、司法調(diào)解和司法訴訟的有效銜接，減少了糾紛化解的成本。此外，崇文、海淀、石景山、昌平、密云等區(qū)都高度重視物業(yè)矛盾糾紛的解決，采取多種措施有效避免了矛盾激化和群體事件的發(fā)生。

　　（七）圓滿完成專項治理工作。按照市委、市政府“國慶平安行動”總體工作部署，開展了全市普通地下室安全使用管理專項整治工作。制定了《北京市普通地下室專項整治工作方案》，召開了聯(lián)席工作會議，會同市消防局、市衛(wèi)生局對專項整治工作進行了督導(dǎo)檢查，確保了國慶60周年期間普通地下室的使用安全。專項整治中，各區(qū)縣共排查普通地下室7037處次，發(fā)現(xiàn)安全隱患和不安全因素1174處，發(fā)出限期整改通知書624份；整改隱患714處，對整改不達標(biāo)的普通地下室關(guān)閉或暫停使用221處。在普通地下室管理面臨眾多矛盾和困難的情況下，各區(qū)縣主動作為，大膽創(chuàng)新，創(chuàng)造了許多好的管理經(jīng)驗，特別是石景山區(qū)從改革管理流程入手，建立了長效機制，分類推出普通地下室樣板工程，建立了普通地下室使用的七項制度，設(shè)立了樣板單位的“兩圖五板”，制定細化了107項檢查內(nèi)容，有效推動了管理工作的落實。通州7月3日的安全生產(chǎn)事故發(fā)生后，我們立即在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中開展了安全生產(chǎn)工作專項整治活動。整個整治活動緊緊抓住六個方面風(fēng)險點，采取過項目的方法，進行拉網(wǎng)式大排查。在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查整改3501個項目的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣建委（房管局）配合安監(jiān)和公安消防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門又對1049個物業(yè)項目進行了督查，增強了全市物業(yè)管理企業(yè)的安全生產(chǎn)意識，提高了安全生產(chǎn)管理水平。

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