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　　如何強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作一篇

　　摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地稅收入的支柱稅源，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)復(fù)雜，開發(fā)周期長，涉及部門多，具有行業(yè)的特殊性，加之涉及的稅費(fèi)種多達(dá)十來個(gè)，征管的難度大，稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)大，文章對房地產(chǎn)企業(yè)存在的涉稅問題、稅收征管工作中存在的主要問題進(jìn)行了剖析，對如何強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作提出了幾點(diǎn)建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收；加強(qiáng)征管

　　一、分階段縱向分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收狀況

　　我們將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、預(yù)售、竣工交付三個(gè)不同階段應(yīng)掌握的信息包括應(yīng)取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題

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　　1.預(yù)售房款不能按時(shí)申報(bào)納稅。2.預(yù)收賬款不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。3.故意隱瞞商品房銷售價(jià)格或故意壓低房價(jià)。4.拆遷補(bǔ)償住房不按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷補(bǔ)償回遷戶有三種補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以上兩種方式相結(jié)合。國稅函[2010]220號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無論采取哪種方式均應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)收入，而大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此類補(bǔ)償方式未按規(guī)定確認(rèn)收入也未申報(bào)納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價(jià)外費(fèi)用和代收的各項(xiàng)款項(xiàng)不計(jì)入或少記營業(yè)收入。

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　　1.開發(fā)成本的歸集不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)六項(xiàng)構(gòu)成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發(fā)項(xiàng)目的不同組成部分，其定價(jià)、功能、成本等存在較大差異時(shí)，沒有按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）規(guī)定的成本核算方法，作為不同的成本計(jì)算對象進(jìn)行核算。

　　2.開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。表現(xiàn)在大部分企業(yè)不能嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號(hào)）的規(guī)定來核算成本，由于在完工時(shí)有些成本取得不了發(fā)票，無法全部歸集完，有的房地產(chǎn)企業(yè)以總成本與規(guī)劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定不能準(zhǔn)確預(yù)提公共配套設(shè)施建造費(fèi)用；有的房地產(chǎn)企業(yè)年終不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品成本。

　　3.開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。一些房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)如何在已完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，如何在已銷售開發(fā)產(chǎn)品和未銷售開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配，概念不清，從而導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)用分配不合理。

　　4.人為操縱開發(fā)成本的列支。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中存在的主要問題

　　（一）稅務(wù)部門的管理形式是一種事后管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作管理的基本上都是在事前進(jìn)行管理，立項(xiàng)批文沒辦好、設(shè)計(jì)圖紙可行性研究沒到位、前期費(fèi)用沒有交齊，就不能進(jìn)行開發(fā)，企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實(shí)現(xiàn)，而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等過程。

　?。ǘ┥娑愋畔贤ǖ那啦粔驎惩?、部門配合缺乏合力

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多基礎(chǔ)信息來源于建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局等其他部門，由于信息不能共享，從而導(dǎo)致稅務(wù)部門的信息來源不暢通。

　?。ㄈ?shí)際征管工作難以到位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多，周期長，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，對這類企業(yè)實(shí)行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理難以到位，導(dǎo)致稅收征管存在諸多問題。

　　四、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作幾點(diǎn)建議

　　1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)收入真實(shí)性的實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的嚴(yán)格審核。3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)分配合理性的審核。4.建立信息共享系統(tǒng)，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]吳振坤.市場經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].中共中央黨校出版社，1997.

　　如何強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作二篇

　　 論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管一體化管理

　　論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

　　隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收。現(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

　　(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

　　(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時(shí)．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

　　(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

　　(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時(shí)間．少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力JIl生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計(jì)經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

　　(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

　　目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

　　(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時(shí)解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享．難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

　　二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

　　針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實(shí)施一體化管理。

　　(一)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財(cái)務(wù)制度．規(guī)范財(cái)務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識(shí)．使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

　　(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理"．按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控：同時(shí)對房屋土地權(quán)屬進(jìn)行普查并建立征管臺(tái)賬：實(shí)現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺(tái)賬。通過三套臺(tái)賬完善管理模式。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴(yán)重．造成不良影響的，予以嚴(yán)厲打擊并公開曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

　　(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財(cái)務(wù)核算不健全．稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價(jià)格核定計(jì)稅營業(yè)額等方法。

　　(四)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先．加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理．及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機(jī)．全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證"的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機(jī)關(guān)聞的配合。準(zhǔn)確、快捷傳遞信息。實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責(zé)任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實(shí)施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

　　(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識(shí)別號(hào)碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時(shí)間、轉(zhuǎn)移價(jià)格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機(jī)進(jìn)行管理．并及時(shí)傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時(shí)，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對。隨時(shí)掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實(shí)現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權(quán)的單位或個(gè)人名稱、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時(shí)進(jìn)行追繳．切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實(shí)行以票控稅．促使購房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

　　(六)進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報(bào)、稅款征收、臺(tái)賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對每個(gè)稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進(jìn)行細(xì)化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進(jìn)一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實(shí)行“三個(gè)跟蹤”：

　　一是通過建立管理臺(tái)賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，及時(shí)登記掌握從事建設(shè)施工的單位或個(gè)人應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)稅收征管的信息從立項(xiàng)到用地建設(shè)以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售進(jìn)度、收款方式、收款時(shí)間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進(jìn)度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評估．及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責(zé)任制實(shí)施辦法》的要求，嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)法目標(biāo)責(zé)任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴(yán)格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務(wù)部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項(xiàng)告知受理環(huán)節(jié)實(shí)行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。

　　如何強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作三篇

　　【摘要】近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房產(chǎn)建筑業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，加強(qiáng)房產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理就顯得極為重要，本文就如何加強(qiáng)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行探討。

　　【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理

　　近年來我國房產(chǎn)建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質(zhì)量的同時(shí)也帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，產(chǎn)生了大量的稅收收入，增加了地方財(cái)力，對各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提供了資金保障，加強(qiáng)對房產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執(zhí)行，本文就如何開展房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理進(jìn)行探討。

　　一、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的必要性

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，即目前我國GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方稅收收入的重點(diǎn)，如筆者所在的浙江省諸暨市房產(chǎn)建筑業(yè)稅收比重為48%，毫無疑問成為征管上重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。同時(shí)，房產(chǎn)建筑業(yè)是地方營業(yè)稅收入的重要來源，尤其在營改增全面推開后，對房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，也是加強(qiáng)營業(yè)稅的單稅種管理的需要。

　　另外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、預(yù)警稅負(fù)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯(lián)系，構(gòu)成了一個(gè)小的產(chǎn)業(yè)集群，對房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人整體稅收表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行比對分析，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，有利于建立行業(yè)管理模板、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，提高房產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)管理的綜合效能。

　　二、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的現(xiàn)狀

　　全國各地對房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行了各種嘗試。從組織形式來講，包括成立房產(chǎn)建筑業(yè)管理辦公室，建立房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局等，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備不盡相同。從管戶多少和重點(diǎn)稅源管理兩個(gè)因素出發(fā)，建立專門的房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局首先對房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行集中管理是正確的方向。

　　房產(chǎn)建筑業(yè)的稅收管理與其他行業(yè)稅收管理一樣，包括催報(bào)催繳、巡查、核查、一般性調(diào)查核實(shí)等一些基礎(chǔ)管理職能，相對來講偏重于管戶。在這方面，將房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人進(jìn)行集中管理產(chǎn)生了如下弊端：管理員在日常管理下戶巡查時(shí)，屬地管理的納稅人因?yàn)榈赜蚣?，方便管理，而房產(chǎn)建筑業(yè)的納稅人分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各街道，地域廣泛，基礎(chǔ)工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環(huán)節(jié)，這種房產(chǎn)建筑業(yè)分類集中管理就是一種形式專業(yè)化，稅源管理過程并沒有體現(xiàn)出專業(yè)化管理的優(yōu)勢。

　　在對納稅人稅源監(jiān)控管理層面，房產(chǎn)建筑業(yè)項(xiàng)目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風(fēng)險(xiǎn)查找分析角度看，其征管對象是各種房產(chǎn)建筑項(xiàng)目，基本以管事為主。從數(shù)據(jù)信息管理到數(shù)據(jù)分析、各稅種及專業(yè)事項(xiàng)的專門分析以及各種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，如房產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的土地招拍掛項(xiàng)目信息，項(xiàng)目登記管理，房產(chǎn)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算、土地增值稅清算等管理和所得稅預(yù)繳清算等問題，要能進(jìn)行全面應(yīng)對，則必須要對各種功能進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行專業(yè)化管理。

　　目前來看，在以管戶為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔(dān)繁瑣的日?；A(chǔ)管理，疲于奔命忙于申報(bào)質(zhì)量、欠稅追繳、非正常戶核查等事務(wù)，卻無力獲取房產(chǎn)建筑業(yè)稅源管理的必要信息量，或由于專業(yè)化知識(shí)缺失，不能將獲取的信息轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，進(jìn)行深一步的專業(yè)化管理。所以，成立組織機(jī)構(gòu)，不過是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的第一步。建設(shè)符合房產(chǎn)建筑業(yè)的行業(yè)特性和稅務(wù)工作特點(diǎn)的專業(yè)化崗責(zé)體系，實(shí)現(xiàn)征、管、查、控分離是開展房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的基礎(chǔ)。

　　三、房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的征、管、查、控分離

　?。ㄒ唬┱鳕D―日常基礎(chǔ)管理

　　日?；A(chǔ)管理，屬地管理具有不能替代的優(yōu)越性，在成立專業(yè)管理分局的前提下，應(yīng)盡量按房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人屬地配置管理員?；A(chǔ)管理人力資源配置的多少由戶管工作量確定，主要工作有：

　　1.基于依申請或依職權(quán)的業(yè)務(wù)流程要求開展日常管理工作，包括前臺(tái)受理后流轉(zhuǎn)至稅收管理員的調(diào)查、核實(shí)、核定、認(rèn)定等業(yè)務(wù)，以及催報(bào)催繳、日常管理等，堅(jiān)持管戶和管事相結(jié)合，通過整合簡化流程，減少管理員下戶密度和工作量。

　　2.基于風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別的具體指向，開展規(guī)定的項(xiàng)目調(diào)查。如對房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)，稅種間邏輯性比對、申報(bào)質(zhì)量低下等問題的調(diào)查。

　　（二）管――開展征管信息情報(bào)收集和后臺(tái)數(shù)據(jù)分析

　　這個(gè)環(huán)節(jié)是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。征管信息情報(bào)收集，是指根據(jù)規(guī)定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數(shù)據(jù)。后臺(tái)數(shù)據(jù)分析是指通過數(shù)據(jù)分析，建立納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供量化參考依據(jù)。該環(huán)節(jié)應(yīng)配置專業(yè)化人才，即對房產(chǎn)建筑業(yè)有著稅收管理經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)稅收專業(yè)能力的人才。同時(shí)要保持人員基本穩(wěn)定，以保證政策執(zhí)行的連貫性。一方面專業(yè)崗位的運(yùn)行需要專業(yè)人才支撐，另一方面，專業(yè)崗位的設(shè)置也有助于培養(yǎng)專業(yè)化人才，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。主要工作有：

　　1.收集必要的征管基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。包括收集納稅人應(yīng)提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目平面布置圖、建筑工程承包合同、監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同等資料，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工登記表》、《房地產(chǎn)開發(fā)合同登記表》、《土地增值稅清算項(xiàng)目登記表》等基礎(chǔ)資料。收集整理房管、土管、建管、建設(shè)、招拍掛中心的第三方信息。

　　2.根據(jù)宏觀稅收分析、房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算情況以及政府部門涉稅信息等內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測算出評估指標(biāo)預(yù)警值。綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、稅種等因素，考慮房地產(chǎn)業(yè)納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，建立預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

　?。?）建筑業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系。

　　首先是建筑安裝項(xiàng)目收付款情況預(yù)警，按建安項(xiàng)目，分析比對甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報(bào)收入，比較三個(gè)數(shù)據(jù)是否有差額。如果三個(gè)數(shù)據(jù)不相等以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。 其次是建筑安裝項(xiàng)目承建單位稅款繳納情況預(yù)警。按建設(shè)單位付款信息比、按實(shí)際取得收入比、按建設(shè)進(jìn)度測算比、按工程進(jìn)度比、按合同約定付款及完工時(shí)間五種不同的形式比對稅款征收情況，如果比對認(rèn)為存在欠繳稅款的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

　　還有總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅預(yù)分預(yù)繳情況預(yù)警，對跨省建安企業(yè)的總分機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)總機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機(jī)構(gòu)按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對預(yù)警。對跨省建安企業(yè)直接管轄的項(xiàng)目部，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)建安項(xiàng)目的經(jīng)營收入乘以0.2%，與項(xiàng)目部按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對預(yù)警。

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅收評估預(yù)警。

　　第一是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅款征收情況預(yù)警（按月）。按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目比對每月收入情況、納稅申報(bào)情況、各稅種繳納情況，對出現(xiàn)異常情況以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

　　第二是土地增值稅分類預(yù)征、清算預(yù)警。跟蹤不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的《商品房預(yù)（銷）售許可證》的預(yù)售時(shí)間和銷售面積。對滿足清算條件的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。對土地增值稅預(yù)征率不到位的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

　?。ㄈ┎楱D―風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

　　風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對主要是指“預(yù)警分析――風(fēng)險(xiǎn)提示――納稅人自查――工作核查――納稅評估――日常檢查――重點(diǎn)稽查”中的工作核查――納稅評估――日常檢查――重點(diǎn)稽查四個(gè)環(huán)節(jié)。

　　1.根據(jù)各類預(yù)警指標(biāo)做進(jìn)一步工作核查。對房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)登記的準(zhǔn)確性和真實(shí)性進(jìn)行審核。對重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目基本信息、立項(xiàng)登記信息，項(xiàng)目建設(shè)情況、程開工情況，樓層棟號(hào)、樓層數(shù)、已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積，建設(shè)單位付款情況。

　　對建筑安裝工程項(xiàng)目登記信息進(jìn)行審核，對重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目入場動(dòng)工建設(shè)情、開工時(shí)間、建筑面積、合同金額，材料供應(yīng)、施工進(jìn)度、收入、預(yù)警信息、總包、分包工程項(xiàng)目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應(yīng)情況和征稅情況已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應(yīng)收工程款、根據(jù)工程進(jìn)度本月應(yīng)收工程款、本月收到工程款、建設(shè)單位預(yù)付工程款。

　　2.根據(jù)工作核查情況開展納稅評估或移交稽查。通過對納稅人相關(guān)數(shù)據(jù)信息的分析，建立房地產(chǎn)業(yè)納稅評估平臺(tái)，逐步建立健全房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納稅評估模型，利用系統(tǒng)已保存的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行納稅評估，利用科學(xué)的評估指標(biāo)體系，借助信息化手段，對納稅人的納稅情況進(jìn)行綜合客觀的評價(jià)。通過納稅評估掌握納稅人稅收負(fù)擔(dān)率、生產(chǎn)經(jīng)營情況，對評估異常的企業(yè)可按規(guī)定進(jìn)行納稅約談或轉(zhuǎn)稽查選案備選。

　?。ㄋ模┛亘D―對房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行過程監(jiān)控與績效評估

　　房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理，在整個(gè)稅務(wù)管理中占有極為重要的地位，必須通過iso9000質(zhì)量管理體系，對風(fēng)險(xiǎn)管理每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)糾正風(fēng)險(xiǎn)管理的具體運(yùn)行與風(fēng)險(xiǎn)管理總體目標(biāo)之間的偏差；定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)績效評估，對風(fēng)險(xiǎn)過程的各主要環(huán)節(jié)做出的評價(jià)，并從稅法遵從度和征管成本效益兩方面對房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的管和核兩個(gè)環(huán)節(jié)的管理質(zhì)量和效率做出評判，以促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)改進(jìn)。

　　通過房產(chǎn)建筑業(yè)分類管理并實(shí)現(xiàn)征、管、查、控分離，形成符合房產(chǎn)建筑業(yè)行業(yè)特色和管理要求的特色崗責(zé)體系。解決了房產(chǎn)建筑業(yè)征管基本程序、風(fēng)險(xiǎn)管理、情報(bào)管理相脫節(jié)、相割裂造成的專業(yè)化崗位、職責(zé)、流程不清等問題，是稅收管理科學(xué)化、精細(xì)化、專業(yè)化、信息化的體現(xiàn)，也是稅收專業(yè)化管理邁出的成熟、堅(jiān)實(shí)的一步。

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