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　　舊城改造是對(duì)城道路、路網(wǎng)、自來(lái)水、通信、局部或整體、有步驟地改造和更新舊城市的所有物質(zhì)生活環(huán)境，根本改善消防、旅游、生產(chǎn)、勞動(dòng)、生活、服務(wù)和休息等條件。本站為大家整理的舊城改造的背景舊城改造的背景和意義，作為參考。

　　舊城改造的背景舊城改造的背景和意義

　　在黨的十八大會(huì)議上，新型城市化也成為當(dāng)前中國(guó)建設(shè)的關(guān)注點(diǎn)。同時(shí)，在2014年的全國(guó)兩會(huì)上，城市化仍然作為兩會(huì)的熱點(diǎn)之一備受矚目。隨著城市化的發(fā)展，舊城改造成為中國(guó)快速發(fā)展面臨的重大問(wèn)題。本文通過(guò)舊型城鎮(zhèn)化對(duì)舊城改造的負(fù)面影響，新型城鎮(zhèn)化給舊城改造帶來(lái)的機(jī)遇，對(duì)舊城改造提出的戰(zhàn)略和建議，以及對(duì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)下舊城改造相應(yīng)變化的分析等幾個(gè)方面提出了思路和探討。
　
　　一、舊城改造的背景和意義。
　　近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了緩慢的發(fā)展期，加快發(fā)展期兩個(gè)階段后，進(jìn)入了快速發(fā)展期。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，城市化發(fā)展速度非?？?。城市化的快速發(fā)展帶動(dòng)了人口遷移，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求增加，舊城改造成為現(xiàn)在需要解決的問(wèn)題。
　　舊城是指城市空間形態(tài)上消極的地區(qū)，如城中村、廢棄的居住區(qū)、廢棄的古老建筑等，與現(xiàn)代城市的面貌風(fēng)格完全不同或失去活力，城市整體的面貌都很臟，在這些地方，生活設(shè)施不能滿(mǎn)足現(xiàn)代人的使用需求。
　　但是，舊城也是城市文脈的傳承。它蘊(yùn)含著城市的人文歷史記憶，也是中低收入者聚集的地方。舊城改造不僅是城市空間在新時(shí)代的重建，也是處理利益重新分配的一環(huán)，所以舊城改造的問(wèn)題也必須得到很好的解決。
　　二、舊城改造存在的問(wèn)題:舊城鎮(zhèn)化的弊端。
　　但是，舊城鎮(zhèn)化有很多缺點(diǎn)，影響著舊城的改造。
　　老型城市化的第一個(gè)缺點(diǎn)是土地城市化優(yōu)先于人口城市化，城市建設(shè)的城市面積過(guò)大，實(shí)際上人均占地面積過(guò)大，這種開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一般形式，思想和創(chuàng)造力不足，城市文脈老城市文化無(wú)法保留。
　　舊型城市化的第二個(gè)缺點(diǎn)更嚴(yán)重地?fù)p害了舊型城市的保留和改造，即攤大餅式城市的發(fā)展，這種發(fā)展方式可以概括為四個(gè)字。這種方式使各地建設(shè)超大型城市，降低城市專(zhuān)業(yè)化，同質(zhì)化嚴(yán)重。這種大型拆遷建設(shè)使拆遷補(bǔ)償成為舊城改造的最大難點(diǎn)，同時(shí)由于改造規(guī)模過(guò)大，盲目性大，過(guò)于追求城市現(xiàn)代化景觀，出現(xiàn)了千城一面現(xiàn)象，而且改造面積過(guò)大，人力、物力、財(cái)力跟不上。
　　在這種老城鎮(zhèn)化的背景下，老城改造問(wèn)題的解決迫在眉睫。
　　三、新型城鎮(zhèn)化為舊城改造帶來(lái)的機(jī)遇。
　　《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》的發(fā)布對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程產(chǎn)生了重要影響。計(jì)劃中多次提到舊城改造、小屋區(qū)改造等詞語(yǔ)，明確提出根據(jù)改造更新和保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提高舊城功能。加快城市老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移改造，大力推進(jìn)小屋區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老住宅區(qū)綜合整治、危險(xiǎn)住宅和非成套住宅改造，全面改善人居環(huán)境。重視在舊城改造中保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)、民族文化風(fēng)格和傳統(tǒng)風(fēng)貌，促進(jìn)功能提高與文化文物保護(hù)相結(jié)合。
　　由此可見(jiàn)，新型城鎮(zhèn)化為舊城改造帶來(lái)了機(jī)遇，為舊城改造提供了全新的發(fā)展空間和發(fā)展方向。舊城改造的內(nèi)容也由此深入研究。舊城改造的關(guān)注度已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略水平，在一線城市土地指標(biāo)日益緊縮的情況下，具有開(kāi)發(fā)潛力的舊城改造項(xiàng)目、小屋區(qū)改造項(xiàng)目將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要陣地。
　　舊城改造涉及的改造內(nèi)容是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中首先要解決的問(wèn)題。土地開(kāi)發(fā)、住宅開(kāi)發(fā)、社會(huì)重建、環(huán)境提高等。這些內(nèi)容涉及各種問(wèn)題的解決。例如，土地開(kāi)發(fā)需要解決資金問(wèn)題，需要政府補(bǔ)助金和支持的住宅開(kāi)發(fā)需要調(diào)整住宅拆遷問(wèn)題的社會(huì)重建，在實(shí)現(xiàn)破損衰退的舊城市地區(qū)建筑和城市風(fēng)貌的改造和更新的同時(shí)，還需要保持原來(lái)的舊鄰居鄰居空間的社會(huì)形態(tài)。環(huán)境的提高面臨著公共意識(shí)的提高等問(wèn)題。
　　因此，要抓住新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇，首要問(wèn)題是提出正確的解決辦法，抓住機(jī)遇。另一方面，改造舊城，解決舊城改造中發(fā)生的問(wèn)題也是新城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動(dòng)力。
　　四、改造戰(zhàn)略和建議。
　　目前，舊城改造政策隨著城市化的發(fā)展改善，人們的戰(zhàn)略和建議也更加成熟和完善。
　　一些學(xué)者認(rèn)為舊城改造應(yīng)該根據(jù)類(lèi)型進(jìn)行區(qū)分，根據(jù)類(lèi)型實(shí)施戰(zhàn)略。
　　首先，城市的文脈是必不可少的，每個(gè)城市都有自己的歷史文化遺跡，如北京四合院、西安鐘鼓樓、南京夫子廟、黃山屯溪老街等。城市歷代古城建筑實(shí)際記錄了城市個(gè)性的發(fā)展和進(jìn)步，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市的基礎(chǔ)和魅力，是城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素之一，因此舊城改造涉及歷史文化區(qū)域時(shí)，必須維持這些城市記憶的載體，深入挖掘其歷史意義。
　　城市中心區(qū)建筑密度過(guò)大，拆遷成本高，容積率要求高，城市中心改造需要邊際利潤(rùn)高的商業(yè)項(xiàng)目，但不僅要求經(jīng)濟(jì)效益，還要注意改造區(qū)域內(nèi)的功能調(diào)整。
　　城市中心區(qū)改造應(yīng)從高端商業(yè)、步行系統(tǒng)入手。高端商業(yè)不能沿襲同質(zhì)商業(yè)產(chǎn)品，容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。從國(guó)外城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高端商業(yè)從事最好的商業(yè)形態(tài)，在保證邊際收益的同時(shí)，還可以提高整個(gè)地區(qū)的住宅質(zhì)量。步行系統(tǒng)建議在舊城市內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中追加步行系統(tǒng)。例如步行街和天橋系統(tǒng)，改變?nèi)塑?chē)混雜的交通危險(xiǎn)性，提高購(gòu)物舒適性，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接平行的零售和服務(wù)設(shè)施。
　　針對(duì)工業(yè)集聚區(qū)，應(yīng)根據(jù)其發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)揮工業(yè)特色。工業(yè)集聚區(qū)改造涉及到工業(yè)設(shè)計(jì)、廠房再利用、當(dāng)?shù)刂е凸I(yè)企業(yè)改造等深層次，與整個(gè)城市的發(fā)展密切相關(guān)。在具體更新過(guò)程中，工業(yè)集成區(qū)改造可細(xì)分為小型工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)置換、混合工業(yè)區(qū)逐步改造和大型工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
　　在混合住宅區(qū)，應(yīng)與政府合作統(tǒng)一管理?；旌暇幼^(qū)通常位于城市中間層，是早期規(guī)劃短視的產(chǎn)物，由于歷史原因，混合居住區(qū)集中了居住、商業(yè)、工業(yè)、市政設(shè)施等多種土地類(lèi)型，道路狹窄，建筑密集，地區(qū)內(nèi)人口購(gòu)買(mǎi)水平低，無(wú)法承擔(dān)改善居住行業(yè)的成本，混合區(qū)內(nèi)工業(yè)多為中小企業(yè)根據(jù)國(guó)家舊區(qū)改造的原則，開(kāi)發(fā)人員必須擴(kuò)大道路或改造道路，增設(shè)公共輔助設(shè)施。這樣，改造費(fèi)用大幅度增加，而且很多地來(lái)自偏僻的街道，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)上升空間小，風(fēng)險(xiǎn)非常大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于這些居住密度高、地區(qū)條件差、資金難以平衡的地區(qū)，通常是避免的，但政府為了實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一計(jì)劃，通常是混合地區(qū)和地區(qū)好的土地捆綁，進(jìn)行片段改造。因此，想?yún)⒓哟竺娣e舊城改造的企業(yè)必然會(huì)遇到混合區(qū)改造，同時(shí)，為了提高改造區(qū)的品位和開(kāi)發(fā)等級(jí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須考慮混合區(qū)對(duì)單體項(xiàng)目的影響。
　　對(duì)于城市邊緣區(qū)，與混合住宅區(qū)相同，要重視城鄉(xiāng)一體化，統(tǒng)一發(fā)展。
　　除上述類(lèi)型外，工業(yè)水平還分為小型工業(yè)區(qū)、混合工業(yè)區(qū)和大型工業(yè)區(qū)。
　　小型工業(yè)區(qū)改造應(yīng)著重實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)合理置換。在國(guó)外，保護(hù)和再利用工業(yè)文化遺產(chǎn)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。通過(guò)綜合使用功能的再創(chuàng)造，賦予了舊建筑新功能的新概念。
　　混合工業(yè)區(qū)改造應(yīng)延緩過(guò)程，逐步進(jìn)行?；旌蠀^(qū)的形成原因是城市居住和商業(yè)區(qū)無(wú)序擴(kuò)大，其改建應(yīng)首先分析原有土地的容量狀況，如果能增加容量，可以在改善居住環(huán)境的前提下適當(dāng)提高容積率。如果小區(qū)出現(xiàn)交通、配套都需要重建的老舊小區(qū)，可根據(jù)小區(qū)鄰里原有的社會(huì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，根據(jù)其不同的老化程度，分別采取維修、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區(qū)域內(nèi)的用地結(jié)構(gòu)不合理，需要重新設(shè)計(jì)用地性質(zhì)，增加更多的商業(yè)用地，提高土地利用的邊際效益。
　　大型工業(yè)區(qū)問(wèn)題的解決需要重點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。該模式強(qiáng)調(diào)保持工業(yè)區(qū)本來(lái)以工業(yè)為中心的功能和性質(zhì)不變，改造重點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)重建，鼓勵(lì)同類(lèi)或相關(guān)度高的企業(yè)進(jìn)入，再次形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，在這方面海外工業(yè)城市可供參考。例如，德國(guó)魯爾工業(yè)區(qū)、美國(guó)中西部地區(qū)的銹帶、日本北九州地區(qū)等世界著名的工業(yè)城市都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)過(guò)程。升級(jí)工業(yè)區(qū)的關(guān)鍵是提高工業(yè)產(chǎn)品向出口的外向化和附加值。
　　五、總結(jié)。
　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整和完善，舊城改造的全過(guò)程也在不斷學(xué)習(xí)和更新。從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，一方面，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)與國(guó)際接軌，許多海外事務(wù)所參與，采用國(guó)際常用方式也給我們的舊城改造帶來(lái)了一定的參考經(jīng)驗(yàn)，另一方面，我國(guó)許多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，合理改造的條件也不成熟，改造的目的往往是為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出貢獻(xiàn)
　　舊城改造不一定只有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)高密度商業(yè)項(xiàng)目這道路才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的價(jià)值，我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)中需要考慮的因素也不僅僅是這一點(diǎn)，還要考慮文脈的持續(xù)性，考慮城市記憶場(chǎng)所的建設(shè)。

　　舊城改造的背景舊城改造的背景和意義

　　土地準(zhǔn)則創(chuàng)新前夕，舊城改造現(xiàn)已成為各大住宅企業(yè)的重要出資方針和發(fā)展方向。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)舊的改革，釋城中間的土地供應(yīng)了更多的住宅和商業(yè)供應(yīng)，成為了緊急課題，對(duì)于開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，城市中間的土地可以擴(kuò)大百貨商店的占有率，有助于提高利潤(rùn)。舊改不是簡(jiǎn)單粗暴的拆遷，如何平衡利益是關(guān)鍵。12月8日，在中國(guó)舊城改造高峰論壇上，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛表示，無(wú)論選擇當(dāng)?shù)貞賽?ài)還是選擇金銀賠償，都要尊重和滿(mǎn)足業(yè)主的需求，統(tǒng)一市民的利益和開(kāi)發(fā)者的利益。
　　在中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師看來(lái)，加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多到百貨商店，成為政府重視的要點(diǎn)，也有助于推進(jìn)城市變革、升級(jí)，完成持續(xù)發(fā)展。2010年，上海、北京中間城區(qū)商品住宅供應(yīng)占地面積分別為全市5.7%、15.8%，供應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)顯著。
　　對(duì)于住宅企業(yè)來(lái)說(shuō)，舊城改造有助于提高房地產(chǎn)百貨商店的供應(yīng)，公司擴(kuò)大城市百貨商店的占有率，一定會(huì)成為住宅企業(yè)的戰(zhàn)略選擇和公司未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，并不是所有的開(kāi)發(fā)人員都有舊的改造。資金充足，總結(jié)才能強(qiáng)的公司適合出資舊城改造事務(wù)。關(guān)于舊資金沉積問(wèn)題，舊資金分期投入，資金成本因周期長(zhǎng)而上升。但是，舊項(xiàng)目的地區(qū)很好，土地的附加價(jià)值也給公司帶來(lái)了很大的利益。另外，舊的改建項(xiàng)目占地面積大的話，自己也有再融資的作用。
　　目前，進(jìn)入舊城改造的典型公司主要分為三類(lèi):首先是深耕地區(qū)、有舊城改造經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)公司，典型公司代表佳兆業(yè)、綠景等，公司具有豐富的本鄉(xiāng)資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商談合作具有優(yōu)勢(shì)，其次是具有大型總結(jié)體項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、資金充足的中央企業(yè)，如華潤(rùn)、招商等，容易得到當(dāng)?shù)刂С郑谌蔷哂辛己蒙虡I(yè)模式的公司，可以得到原居民的信賴(lài)和支持，如優(yōu)秀、京基。

　　舊城改造的背景舊城改造的背景和意義

　　舊的改革充斥在我們生活的各個(gè)方面，小編也經(jīng)歷過(guò)舊的改革，舊的改革可能對(duì)城市有很大的好處，但對(duì)前輩來(lái)說(shuō)是感情上的缺乏，拆除的是房間，其實(shí)是感情?；氐秸}，城市為什么進(jìn)入。
　　舊改，舊改的意義何在?
　　近些年來(lái)，城市在快速發(fā)展，由于居住人口的增加，城中村用水用電等生活問(wèn)題漸漸顯露，居民生活越來(lái)越麻煩，居民逐漸趨向于舊改解決生活問(wèn)題，舊改運(yùn)動(dòng)刻不容緩。
　　以下幾個(gè)維度對(duì)比告訴你為什么要舊改?
　　一、區(qū)域發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)
　　舊改前，城中村處于發(fā)展劣勢(shì)
　　城中村雖然位于城市，但發(fā)展方面處于弱勢(shì)，由于缺乏統(tǒng)一管理，配套公共設(shè)施缺乏等等，制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　舊改后，資源優(yōu)勢(shì)凸顯
　　舊改有產(chǎn)業(yè)支撐，當(dāng)初經(jīng)濟(jì)發(fā)展不好就是資源優(yōu)化不到位，產(chǎn)業(yè)分配不均，舊改后，政府對(duì)城市的更新進(jìn)行指引，幫助區(qū)域資源進(jìn)行整合優(yōu)化，吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)前來(lái)入駐。
　　二、土地集約化管理
　　舊改前，土地利用率低
　　城中村大多位于城市中心，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是比較高的，但是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，房屋的容積率較低，造成土地利用和產(chǎn)出率低下。
　　舊改后，提高土地的利用率
　　城市進(jìn)行了第二次規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)了建設(shè)用地的循環(huán)利用，拓寬了城市的空間容量，整合優(yōu)化了土地的資源利用，為公共基礎(chǔ)設(shè)施，市政路和綠地等提供更多規(guī)劃空間，節(jié)約資源用地。
　　三、城市形象的大變樣
　　舊改前，城市形象差
　　城中村位于市中心，但由于早些年無(wú)人管理，建筑違規(guī)亂建，城市景觀經(jīng)受日曬雨淋無(wú)人修復(fù)，此刻早已斑駁不堪，欣賞欠佳。
　　舊改后，城市形象優(yōu)佳
　　通過(guò)舊改，科學(xué)規(guī)劃和調(diào)整建筑空間布局，通過(guò)園林設(shè)計(jì)，增加綠化面積改善城市形象生活。城市形象從惡劣到優(yōu)佳的大轉(zhuǎn)變。
　　四、從普通到精英質(zhì)的飛越
　　舊改前，大多為原住民
　　在城市未改前，大多為原住民，多以血脈為紐帶，談?wù)撛掝}多為醬米油鹽醬醋茶，生活瑣事八卦等。
　　舊改后，融合大多城市精英
　　小區(qū)生活品質(zhì)高吸引大多城市精英來(lái)此聚集，生活和商業(yè)配套設(shè)施豐富，地段優(yōu)越，生活品質(zhì)高，吸引大多精英入住，居民生活層次變高，眼界開(kāi)闊。
　

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