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　　產(chǎn)業(yè)新城：華夏幸福的賺錢利器

　　華夏幸福的賺錢能力位居國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前三甲，遙遙領先于“碧萬恒”龍頭組合。自2015年以來連續(xù)第五年保持30%以上的分紅率，華夏幸福2019年一如既往地慷慨。華夏幸福多年逆勢增長，秘訣在其耗費近20年打造的產(chǎn)業(yè)新城。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地，環(huán)京以外區(qū)域各項數(shù)據(jù)占比顯著提高，華夏幸福在全國核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

　　2019年以來，華夏幸福將其主營業(yè)務從產(chǎn)業(yè)新城擴展至商業(yè)地產(chǎn)。多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動的風險，同時也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風險。“雙輪驅(qū)動”模式，有望進一步筑牢華夏幸福的護城河。

　　截至4月底，全球新冠肺炎確診病例已在300萬左右。雖說國內(nèi)疫情防控取得積極成效，但在近期房地產(chǎn)市場遭受沖擊、國際金融市場劇烈震蕩的背景下，房企的生存狀況仍然令人揪心。

　　2020年4月24日，華夏幸福(600340)公布的2019年年報，一掃投資者心中的陰霾。

　　年報顯示，華夏幸福2019年實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%;銷售毛利率達43.68%，同比增加2.1個百分點;ROE達到35.7%，同比增加0.5個百分點。同時，華夏幸福將實施高達45.20億元的現(xiàn)金分紅。

　　營業(yè)規(guī)模首次突破1000億元、逾35%的ROE、第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤比重超過30%，華夏幸福這份成績單堪稱亮眼。

　　幸福股東：公司賺錢效率行業(yè)前三

　　高分紅是華夏幸福一貫的風格，2019年其亦一如既往地慷慨。

　　2019年年報顯示，華夏幸福將實施高達45.20億元的現(xiàn)金分紅。這意味著公司的分紅率將達到30.93%。這是自2015年以來，華夏幸福第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤比重30%以上。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，華夏幸福的分紅率介于30.04%-33.24%，華夏幸福累計實現(xiàn)凈利潤464.32億元，其分紅總額達到143.28億元。保持連年穩(wěn)定而慷慨的分紅，華夏幸福稱得上是一頭“現(xiàn)金奶牛”。

　　2019年，華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元，這成為其發(fā)展史上的一個重要里程碑。作為華夏幸福的股東，通過分紅持續(xù)分享公司高增長、高收益的成果，不可謂不幸福。

　　華夏幸福高分紅的底氣，則來源于其強勁的盈利能力。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)凈資產(chǎn)收益率(ROE)最高的房企為融創(chuàng)中國(01918.HK)、新城控股(601155)、華夏幸福，三者分別為37.21%、36.71%、35.7%。同期，三大龍頭房企碧桂園(02007. HK)、萬科A(000002)、中國恒大(03333.HK)的ROE分別為28.95%、22.61%、10.69%?？梢?，華夏幸福的賺錢能力在整個房地產(chǎn)行業(yè)位居前三甲，且遙遙領先于龍頭組合“碧萬恒”。華夏幸福與融創(chuàng)中國、新城控股的ROE差距不超過1.52個百分點。

　　2020年開春以來，國內(nèi)經(jīng)濟形勢受到新冠肺炎疫情影響，“穿越牛熊周期”的能力成為資本市場關注的焦點。華夏幸?？缭角|營收行列之后，作為有規(guī)模、有質(zhì)量的房企，無疑將成為資本市場所鐘愛的標的。2020年4月14日，惠譽維持華夏幸福評級，展望“穩(wěn)定”。

　　產(chǎn)業(yè)新城：“房住不炒”時代的賺錢利器

　　最近兩年，在“房住不炒”的基調(diào)下，樓市面臨新拐點，不少房企陷入經(jīng)營困境。2019年，華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元，連續(xù)5年凈利潤年復合增長率高達32.1%，保持穩(wěn)健發(fā)展，實屬難得。

　　華夏幸福多年穩(wěn)健增長，秘訣在于其長期打造的產(chǎn)業(yè)新城模式。

　　華夏幸福是國內(nèi)最早啟動產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的房企之一。早在2002年，華夏幸福即開始建設固安工業(yè)園。通過產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)模式，歷經(jīng)近20年的成長，華夏幸福在與政府以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式合作打造產(chǎn)業(yè)新城上，從規(guī)劃建設、招商引資、城市運營等各方面，頗有建樹。

　　2019年年報顯示，華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，密集布局長三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快布局粵港澳都市圈;推進布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區(qū)位優(yōu)越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。

　　經(jīng)過“20年磨一劍”，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式收效顯著。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地，環(huán)京以外區(qū)域各項數(shù)據(jù)占比顯著提高，華夏幸福在全國核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。

　　在產(chǎn)業(yè)新城的模式下，華夏幸福的盈利能力令同行望塵莫及。與普通的住宅地產(chǎn)公司不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的平均毛利率相對于同行房企要高不少。以Wind數(shù)據(jù)為基礎，對最近幾年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類上市公司的ROE數(shù)據(jù)做杜邦分析(DuPont Analysis)，可以發(fā)現(xiàn)華夏幸福權益乘數(shù)普遍在同行的2倍以上。這些正是構成華夏幸福持續(xù)多年高營業(yè)收入增長、高ROE的關鍵因素。

　　伴隨經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型及“房住不炒”，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式遭遇“天花板”，房地產(chǎn)市場土地和項目資源獲取變得越來越困難。房企紛紛加速探索新角色，產(chǎn)業(yè)新城順理成章成為房企轉(zhuǎn)型的切入點。最近數(shù)年來，碧桂園、綠城中國(03900.HK)、華僑城(000069)等前仆后繼、蜂擁而上。華夏幸福先期布局產(chǎn)業(yè)新城，快人一步，這正折射出其戰(zhàn)略遠見。

　　商業(yè)地產(chǎn)：又一利潤增長點

　　2019年，華夏幸福將其主營業(yè)務由“產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”變更為“產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務和商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務”，并為此設立了雙總部，將新業(yè)務放在位于深圳的南方總部。

　　按照此邏輯，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務逐步繁榮的基礎上，將把握大城市不動產(chǎn)資產(chǎn)價值長線升值這一基本方向，布局商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務領域，培育一個新的利潤增長點，進入“雙輪驅(qū)動”的模式。結合空間都市圈化、運營精細化的新趨勢，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)輕重并舉。

　　公開資料顯示，華夏幸福目前的商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務在2019年實現(xiàn)了從無到有，已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞，其中2019年落地2個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。

　　據(jù)了解，華夏幸福將創(chuàng)新開拓輕資產(chǎn)方式在都市核心開拓商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務，涵蓋已經(jīng)落地項目的商業(yè)地產(chǎn)，包括零售物業(yè)及寫字樓等;以及新型不動產(chǎn)項目，包括康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學社區(qū)等。2020年內(nèi)，華夏幸福的商業(yè)地產(chǎn)項目有望持續(xù)落地。

　　與強周期性的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動的風險，同時也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風險。產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)兩者對沖，華夏幸福“雙輪驅(qū)動”模式有望進一步筑牢其護城河。

　　產(chǎn)業(yè)新城：華夏幸福的賺錢利器

　　01

　　營收利潤雙增長

　　8月16日，華夏幸福(600340.SH)發(fā)布了2019年半年報：

　　1-6月華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入387.3億元，同比增長10.7%;歸屬于母公司凈利潤84.8億元，同比增長22.4%;扣非后歸母凈利潤84.42億元，同比增長高達30.67%。

　　報告期內(nèi)，華夏幸福實現(xiàn)銷售額645.31億元，其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務園區(qū)結算收入額143.83億元，園區(qū)配套住宅業(yè)務簽約銷售額479.17億元，其他業(yè)務(物業(yè)、酒店)銷售額22.31億元。簽約銷售面積共計551.05萬平方米。

　　在營收、凈利雙增的基礎上，華夏幸福利潤率水平也一直保持較高水平。

　　2019年上半年，華夏幸福實現(xiàn)綜合毛利率48.7%，同比提升2.9個百分點;凈利率同比提升2.1個百分點。同期，華夏幸福實現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率21.3%，同比提升4.8個百分點，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。

　　這其實也意味著華夏幸福獲利能力的大幅提升。當前房地產(chǎn)行業(yè)嚴重分化，保持良好的獲利能力極為關鍵。

　　此外，當大多數(shù)開發(fā)商在融資難寒冬中瑟瑟發(fā)抖時，華夏幸福上半年新增融資632.55億元。

　　半年報顯示，華夏幸福融資面極大改善，已經(jīng)形成多元化的融資渠道，主要表現(xiàn)在：長線資金多，融資成本低。從數(shù)據(jù)來看，新增的632.55億元融資中，529.9億元為非房業(yè)務融資，占比84%。

　　在非房融資中，PPP園區(qū)融資是其重要來源。2019年6月，“武漢市新洲區(qū)問津產(chǎn)業(yè)新城PPP項目資產(chǎn)支持專項計劃”成立，發(fā)行規(guī)模21億元，發(fā)行期限1-6年，利率6%-7.3%。這是自2018年以來唯一一單園區(qū)類PPP項目資產(chǎn)支持計劃。

　　截至6月30日，公司貨幣資金551.85億元，大于公司短期借款223.96億元以及一年內(nèi)到期的非流動負債259.97億元，償債能力有充分保障;公司還有預收款項1402.85 億元，預計將在未來二三年內(nèi)逐步結轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤。

　　簡而言之，華夏幸福的期中考試成績不錯：增速穩(wěn)，利潤高，錢包鼓，利息低。

　　而一般對于房企來說，下半年的推盤節(jié)奏會比上半年快。隨著推盤速度的加快，2019年將是華夏幸福一個可預見的豐收年。

　　02

　　產(chǎn)業(yè)新城異地復制

　　華夏幸福穩(wěn)住步伐，持續(xù)增長的獨家秘訣在于產(chǎn)業(yè)新城。

　　華夏幸福成立于1998年，早期致力于河北省內(nèi)住宅的開發(fā)。從2002年運營固安產(chǎn)業(yè)園開始，華夏幸福向產(chǎn)業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型。

　　在產(chǎn)業(yè)新城的建設和運營中，華夏幸福逐漸形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式，即，主要通過PPP模式，與地方政府合作建設產(chǎn)業(yè)園區(qū);同時，在園區(qū)內(nèi)以及周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　對政府方面來說，開發(fā)區(qū)合作區(qū)域內(nèi)的“九通一平”由華夏幸福完成，投資項目由華夏幸福招引而來，政府由入?yún)^(qū)項目企業(yè)投資帶來經(jīng)濟增長和就業(yè)增長，帶動區(qū)域的開發(fā)建設。

　　對華夏幸福來說，能夠取得政府土地、政策及稅收的大項目優(yōu)惠，還可以利用合作帶來的公信力招商，同時可以在土地上進行一級開發(fā)盈利，何樂而不為。

　　華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，第一個成果是位于“北京天安門正南50公里”的固安產(chǎn)業(yè)新城。

　　2002年，固安財政收入僅1.1億元、發(fā)展水平位列廊坊市十個縣(市、區(qū))中的后兩名。受益于產(chǎn)業(yè)新城的建設，截至2018年底，當?shù)乩塾嬕M簽約企業(yè)超600家，投資額近1400億元。2018年，全縣財政收入突破86.3億元。

　　僅財政收入一項，固安在16年來翻了近80倍。

　　當小縣城蛻變成了漂亮的新城，地方政府收獲了大幅增長的GDP和稅收，產(chǎn)業(yè)園也帶來了大量的就業(yè)和機會，華夏幸福由此名聲大噪。

　　延續(xù)產(chǎn)業(yè)新城模式， 華夏幸福在環(huán)京周邊畫了一個又一個圈，又建成了大廠產(chǎn)業(yè)新城、香河產(chǎn)業(yè)新城、懷來產(chǎn)業(yè)新城、北戴河新區(qū)產(chǎn)業(yè)新城等。

　　但2017年開始，環(huán)北京地區(qū)的廊坊、張家口、保定等地出臺“限購令”，環(huán)京樓市遭遇重創(chuàng)。2018年，環(huán)京樓市調(diào)控依然無松綁跡象。這讓華夏幸福陷入“水逆”境地。

　　不過，把一切過錯歸于“水逆”的，基本上屬于“少壯不努力”的。

　　早在2016年，華夏幸福就開始進軍其他都市圈。例如在浙江嘉興，嘉善產(chǎn)業(yè)新城實行產(chǎn)城融合發(fā)展，帶動了嘉善縣的經(jīng)濟增長與城市建設，2018年全口徑納稅達9.6億元。在江蘇無錫，截至2019年4月，梁溪產(chǎn)業(yè)新城以物聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)為主導，成功招引企業(yè)40余家，并且聚集了一批投資規(guī)模大、科技含量高、市場前景廣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　2019年上半年，華夏幸福異地拓展不斷取得突破性進展，環(huán)北京以外區(qū)域不僅營收、銷售額以及銷售面積都大幅提升，且對毛利率水平較高的產(chǎn)業(yè)服務貢獻較大。

　　半年報數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福環(huán)北京以外區(qū)域收入為148.08億元，同比增長高達96.54%，占公司主營業(yè)務的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。

　　產(chǎn)業(yè)新城在異地的成功復制，有力推動了公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務收入，為其發(fā)展注入源源不斷的動能。

　　產(chǎn)業(yè)新城的異地復制還在繼續(xù)。半年報顯示，華夏幸福將堅持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，在精耕京津冀都市圈的基礎上，密集布局長三角(環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)合肥)都市圈，加快布局粵港澳大灣區(qū);推進布局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和沈陽都市圈四個潛力核心都市圈。

　　03

　　新血注入

　　華夏幸福老早就在異地尋求發(fā)展，自然深諳雞蛋不能放在同一個籃子里的道理。

　　在半年報中，華夏幸福提出：將繼續(xù)探索商業(yè)辦公及相關業(yè)務，開拓新領域、新模式、新地域，持續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量。

　　具體來說，就是通過住宅地產(chǎn)業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務三項業(yè)務構成新的業(yè)務組合。此外，運營服務將貫穿住宅地產(chǎn)業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務。

　　華夏幸福能這么做，二股東中國平安集團無疑是其有力依靠。

　　2018年9月，中國平安成為華夏幸福戰(zhàn)略合作伙伴。今年2月，平安人壽繼續(xù)增持公司5.69%的股份。截至報告期末，平安人壽與平安資管合計持有華夏幸福25.25%股份。

　　對于華夏幸福來說，它可以借助平安集團強大的資管能力，為其“綜合性資產(chǎn)管理平臺”戰(zhàn)略提供有力的業(yè)務支撐;借助中國平安集團強大的資金歸措能力，有力地改善公司的融資結構，使其資金鏈更健康、更具韌性。

　　平安入股后，原華潤置地“掌門人”吳向東的加盟，為華夏幸福今后的發(fā)展帶來了更多的可能性。

　　今年2月，吳向東正式加盟華夏幸福，后出任聯(lián)席董事長，負責公司全面業(yè)務。吳向東曾被稱為華潤置地的“靈魂舵手”，擅長商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，正是他幫助華潤一手打造了火爆的商業(yè)地產(chǎn)“萬象城”。

　　4月19日，華夏幸福發(fā)布的2018年報中給出了新的公司戰(zhàn)略：

　　繼續(xù)做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的同時，將在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，輕重并舉;探索開拓產(chǎn)業(yè)新城以外屬于綜合不動產(chǎn)的新業(yè)務領域，將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關中高端住宅業(yè)務，如寫字樓、商場等。

　　未來，在新管理團隊的帶領下，華夏幸福將在康養(yǎng)、物流、長租公寓等不動產(chǎn)業(yè)務上發(fā)力，成長為新的業(yè)務增長極。

　　值得注意的是，在華夏幸福發(fā)布半年報同時，華夏幸福還發(fā)布了一則公告。

　　公告稱，華夏幸福將項目公司(北京物盛科技有限公司)100%股權、4.42億元債權一并轉(zhuǎn)讓給平安人壽，共作價58.28億元。同時，平安人壽委托華夏幸福下屬子公司在項目地塊代為開發(fā)建設、提供運營管理等服務，華夏幸福從中收取代建及資產(chǎn)管理服務費。

　　作為華夏幸福與中國平安首個合作落地項目，這標志著華夏幸福將以資產(chǎn)管理輸出的模式，開拓商業(yè)辦公及相關新業(yè)務，以輕資產(chǎn)的模式開啟全新征程。

　　政策紅利和人口紅利的潮水逐漸褪去，多家房企無法穿越周期，死在沙灘上。華夏幸福具有韌性和確定性的業(yè)務模式、目前大力開拓的新業(yè)務，或?qū)⒊蔀槠浯┰街芷诘睦鳌?/p>

　　產(chǎn)業(yè)新城：華夏幸福的賺錢利器

　　01

　　幸福股東：公司賺錢效率行業(yè)前三

　　高分紅是華夏幸福一貫的風格，2019年其亦一如既往地慷慨。

　　2019年年報顯示，華夏幸福將實施高達45.20億元的現(xiàn)金分紅。這意味著公司的分紅率將達到30.93%。這是自2015年以來，華夏幸福第五年保持現(xiàn)金分紅占凈利潤比重30%以上。Wind數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，華夏幸福的分紅率介于30.04%-33.24%，華夏幸福累計實現(xiàn)凈利潤464.32億元，其分紅總額達到143.28億元。保持連年穩(wěn)定而慷慨的分紅，華夏幸福稱得上是一頭“現(xiàn)金奶牛”。

　　2019年，華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元，這成為其發(fā)展史上的一個重要里程碑。作為華夏幸福的股東，通過分紅持續(xù)分享公司高增長、高收益的成果，不可謂不幸福。

　　華夏幸福高分紅的底氣，則來源于其強勁的盈利能力。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)凈資產(chǎn)收益率(ROE)最高的房企為融創(chuàng)中國(01918.HK)、新城控股(34.300, -0.78, -2.22%)(601155)、華夏幸福，三者分別為37.21%、36.71%、35.7%。同期，三大龍頭房企碧桂園(02007.HK)、萬科A(28.940, -0.26, -0.89%)(000002)、中國恒大(03333.HK)的ROE分別為28.95%、22.61%、10.69%?？梢?，華夏幸福的賺錢能力在整個房地產(chǎn)行業(yè)位居前三甲，且遙遙領先于龍頭組合“碧萬恒”。華夏幸福與融創(chuàng)中國、新城控股的ROE差距不超過1.52個百分點。

　　從2019年的數(shù)據(jù)看，華夏幸福的各項業(yè)績指標都創(chuàng)下新高，營業(yè)收入、毛利潤、凈利潤等核心財務指標均同比增長超過24%。同期，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入共計943.78億元，銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，回款率提升顯著;銷售費用占比下降0.45個百分點，管理費用占比也下降2個百分點。一系列的財務指標表明，華夏幸福的精細化運營管理能力在明顯改善，經(jīng)營質(zhì)量還在持續(xù)提高。

　　通常而言，高分紅的上市公司股票，長期回報非?？捎^。持續(xù)的高ROE，意味著公司具有持續(xù)的賺錢效率。華夏幸福的高ROE，代表公司資金回報率高，運營效率高，為股東創(chuàng)造了更多的價值。

　　2020年開春以來，國內(nèi)經(jīng)濟形勢受到新冠肺炎疫情影響，“穿越牛熊周期”的能力成為資本市場關注的焦點。華夏幸?？缭角|營收行列之后，作為有規(guī)模、有質(zhì)量的房企，無疑將成為資本市場所鐘愛的標的。2020年4月14日，惠譽維持華夏幸福評級，展望“穩(wěn)定”。

　　02

　　產(chǎn)業(yè)新城：“房住不炒”時代的賺錢利器

　　近年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已進入“白銀時代”，行業(yè)的利潤率逐漸下降至個位數(shù)。早在2014年，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，當年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為38167億元，同比增長僅2.3%，遠遠低于國民經(jīng)濟7.4%的增速。房企的“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型已經(jīng)逐漸成為行業(yè)共識、大勢所趨。

　　尤其最近兩年，在“房住不炒”的基調(diào)下，樓市面臨新拐點，不少房企陷入經(jīng)營困境。2019年，華夏幸福營業(yè)收入首次突破1000億元，連續(xù)5年凈利潤年復合增長率高達32.1%，保持穩(wěn)健發(fā)展，實屬難得。

　　華夏幸福多年穩(wěn)健增長，秘訣在于其長期打造的產(chǎn)業(yè)新城模式。

　　華夏幸福是國內(nèi)最早啟動產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的房企之一。早在2002年，華夏幸福即開始建設固安工業(yè)園。通過產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)模式，歷經(jīng)近20年的成長，華夏幸福在與政府以產(chǎn)業(yè)新城PPP模式合作打造產(chǎn)業(yè)新城上，從規(guī)劃建設、招商引資、城市運營等各方面，頗有建樹。

　　2019年年報顯示，華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，密集布局長三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快布局粵港澳都市圈;推進布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區(qū)位優(yōu)越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。

　　從數(shù)據(jù)上看，2019年內(nèi)，華夏幸福環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比顯著提高。

　　銷售上看，環(huán)京以外區(qū)域的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，整體占比從上年的46.5%大幅提升至57.8%;銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，環(huán)京外區(qū)域新增簽約投資額整體占公司比重已達82.8%。同期，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，同比亦上升17.8%;其新增簽約投資額一直保持高速增長，過往4年復合增長率38.2%;新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%，引入龍頭的能力顯著。

　　資料顯示，2019年，華夏幸福按照各園區(qū)發(fā)展定位，招商聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。過去一年里，華夏幸福引入多家行業(yè)龍頭優(yōu)質(zhì)項目，包括騰訊科技(深圳)有限公司(00700.HK)、欣旺達(23.950, -0.50, -2.04%)(300207)等優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)及項目入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2020年，固安產(chǎn)業(yè)新城新型顯示產(chǎn)業(yè)基地，被國家科技部批準為國家火炬特色產(chǎn)業(yè)基地。

　　2019年內(nèi)，華夏幸福的開放合作進展也收效明顯，其他開發(fā)商參與取地的產(chǎn)業(yè)新城從14個增長到31個，合作伙伴取地面積同比增長58%。產(chǎn)業(yè)新城配套學校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運營面積115萬平方米，運營各類廠站數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米。

　　經(jīng)過“20年磨一劍”，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式收效顯著。隨著其“3+3+N”戰(zhàn)略逐步落地，環(huán)京以外區(qū)域各項數(shù)據(jù)占比顯著提高，華夏幸福在全國核心都市圈的布局愈發(fā)聚焦。2020年2月12日，中央政治局會議指出“要聚焦重點領域，調(diào)動民間投資積極性，加快推動建設一批重大項目”。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商，華夏幸福有望受益于投資擴張。

　　在產(chǎn)業(yè)新城的模式下，華夏幸福的盈利能力令同行望塵莫及。

　　與普通的住宅地產(chǎn)公司不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的平均毛利率相對于同行房企要高不少。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年A股、H股住宅地產(chǎn)公司的整體平均毛利率分別為21.95%、26.36%。根據(jù)S-Park數(shù)據(jù)，2017-2019年，25家(含A股、H股和新三板)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司平均毛利率為46.88%、42.58%、41.24%。這一優(yōu)勢在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍存在。

　　以Wind數(shù)據(jù)為基礎，對最近幾年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類上市公司的ROE數(shù)據(jù)做杜邦分析(DuPont Analysis)，可以發(fā)現(xiàn)華夏幸福權益乘數(shù)普遍在同行的2倍以上。例如，華夏幸福至少在張江高科(23.030, -1.12, -4.64%)(600895)、浦東金橋(16.750, -0.15, -0.89%)(600639)的同期數(shù)據(jù)3倍以上，是招商蛇口(18.990, -0.81, -4.09%)同期(001979)的近2倍。

　　這些正是構成華夏幸福持續(xù)多年高營業(yè)收入增長、高ROE的關鍵因素。2015-2019年，華夏幸福的營業(yè)收入同比增長率分別為42.58%、40.4%、10.8%、40.52%、25.55%。最新公布的2020年第一季度報顯示，華夏幸福的營業(yè)收入增長高達89.64%。

　　如今，由于大城市土地資源日漸稀缺，房企拿地成本日漸高企，緊缺的土地供給量難以滿足房企的開發(fā)需求。房地產(chǎn)市場土地和項目資源獲取變得越來越困難。

　　伴隨經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型及“房住不炒”，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式遭遇“天花板”，房企紛紛加速探索新角色，產(chǎn)業(yè)新城順理成章成為房企轉(zhuǎn)型的切入點。最近數(shù)年來，碧桂園、綠城中國(03900.HK)、華僑城(000069)等前仆后繼、蜂擁而上。華夏幸福先期布局產(chǎn)業(yè)新城，快人一步，這正折射出其戰(zhàn)略遠見。

　　03

　　商業(yè)地產(chǎn)：又一利潤增長點

　　2019年，華夏幸福將其主營業(yè)務由“產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”變更為“產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務和商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務”，并為此設立了雙總部，將新業(yè)務放在位于深圳的南方總部。

　　按照此邏輯，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務逐步繁榮的基礎上，將把握大城市不動產(chǎn)資產(chǎn)價值長線升值這一基本方向，布局商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務領域，培育一個新的利潤增長點，進入“雙輪驅(qū)動”的模式。結合空間都市圈化、運營精細化的新趨勢，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，實現(xiàn)輕重并舉。

　　公開資料顯示，華夏幸福目前的商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務在2019年實現(xiàn)了從無到有，已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞，其中2019年落地2個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。

　　北京麗澤項目成為華夏幸福的首個“輕資產(chǎn)”項目，并開啟了與中國平安(81.300, -1.06, -1.29%)的合作。據(jù)悉，該項目的辦公規(guī)劃計容面積14.75萬平方米，商業(yè)規(guī)劃計容面積為0.73萬平方米。目前，華夏幸福將資產(chǎn)已完整轉(zhuǎn)讓給平安人壽，該項目作為華夏幸福輕資產(chǎn)業(yè)務模式的首次嘗試。

　　第二單是武漢長江中心項目，業(yè)態(tài)組合包括辦公、商業(yè)、住宅和公寓。華夏幸福管理層表示：“持有的如地標寫字樓、高端購物中心等辦公和商業(yè)業(yè)態(tài)，未來將出售給保險等長期資金，以支持其在不動產(chǎn)領域的資產(chǎn)配置。住宅和公寓等銷售型物業(yè)有望在2021年地三季度開始銷售，為公司貢獻新的規(guī)模和業(yè)績增長點。”

　　據(jù)了解，華夏幸福將創(chuàng)新開拓輕資產(chǎn)方式在都市核心開拓商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務，涵蓋已經(jīng)落地項目的商業(yè)地產(chǎn)，包括零售物業(yè)及寫字樓等;以及新型不動產(chǎn)項目，包括康養(yǎng)事業(yè)、公共住房、科學社區(qū)等。2020年內(nèi)，華夏幸福有商業(yè)地產(chǎn)項目有望持續(xù)落地。

　　通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區(qū)核心圈層，華夏幸福逐步開啟在核心都市圈內(nèi)新地域布局。最近一年多時間里，華夏幸福新業(yè)務已經(jīng)迅速打開局面，摘牌的武漢長江中心綜合體項目，成為公司首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設、運營管理全周期的商業(yè)綜合體項目。華夏幸福目前有8個城市更新項目中已經(jīng)被選為前期服務商，這些項目主要分布在大灣區(qū)城市，其中深圳有6個項目，東莞2個項目，商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務總計新增的土地儲備規(guī)劃計容面積達到171萬平方米。

　　針對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，華夏幸福聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁吳向東表示，在中國重要的城市，商業(yè)地產(chǎn)項目確實出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，盡管商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量很多，但是好項目很少。未來，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領域，其發(fā)展策略就是強調(diào)“好”，把好發(fā)揮到淋漓盡致，做最好的商業(yè)地產(chǎn)運營商之一。

　　與強周期性的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，多元化的產(chǎn)品策略一定程度上可熨平住宅地產(chǎn)周期波動的風險，同時也降低其環(huán)京地區(qū)的集中風險。產(chǎn)業(yè)新城與商業(yè)地產(chǎn)兩者對沖，華夏幸福“雙輪驅(qū)動”模式有望進一步筑牢其護城河。

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