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　　房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境分析

　　一、龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析

　　(一)在限購、限貸、一房一價、加息、保障房建設(shè)等各項政策持續(xù)作用并不斷加強的背景下，龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出新特點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度同比明顯加大;商品房建設(shè)用地供給大幅增加，尤其以保障性住房用地供給增加明顯;新建商品房供應(yīng)規(guī)模同比大幅減少;新建商品房成交面積大幅減少，房價漲幅明顯;二手房交易規(guī)模明顯減少。

　　(二)對于房地產(chǎn)投資方面，龍崗區(qū)固定資產(chǎn)投資額達到570億元。龍崗區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資176.88億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的31.01%，上一年度為130.29億元，比上年同期增長35.8%，其中住宅開發(fā)投資增幅明顯加大。住宅、辦公樓、商業(yè)性用房、其他投資額分別為:112.063億元、3.74億元、28.496億元、32.581億元。顯而易見，龍崗區(qū)住宅投資占較大比重。房地產(chǎn)的投資相對上一年度增長了三到四成。關(guān)于民心工程的保障性住宅建設(shè)規(guī)模明顯大幅增加。此外，隨著政策的完善和政府的大力推進，龍崗區(qū)一批城市更新項目快速進行，推動了房地產(chǎn)開發(fā)投資同比的大幅增加。

　　(三)土地市場，隨著城市更新的快速推進，城市更新項目土地出讓依然是龍崗區(qū)商品房建設(shè)用地供給的主角。龍崗區(qū)有32宗商品房建設(shè)用地出讓，用地面積87.7公頃，同比增加55.03%，可建設(shè)建筑面積322.29萬平方米，同比增加58.41%。從出讓用途看，居住用地出讓最多，有24宗地，用地面積73.2公頃，占商品房建設(shè)用地出讓面積的83.47%，建筑面積為259.65萬平方米。

　　(四)商品房項目建設(shè)明顯提速。國家繼續(xù)加強了房地產(chǎn)調(diào)控力度，加大了對閑置土地的處理力度，龍崗區(qū)商品房規(guī)劃報建面積為231.72萬平方米，同比增長19.43%。此外，龍崗區(qū)加大了保障性住房的建設(shè)力度，使新建規(guī)劃報建面積持續(xù)穩(wěn)步增加。

　　(五)龍崗區(qū)新建商品房批準預(yù)售規(guī)模同比有大幅的減少。龍崗區(qū)批準預(yù)售的新建住房面積137.58萬平方米，同比減少30.6%，批準預(yù)售套數(shù)為14，459套，同比減少30.72%。龍崗區(qū)批準預(yù)售商品房主要以住宅為主，占龍崗區(qū)批準預(yù)售面積的93.88%。從龍崗區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)商品房供應(yīng)位置情況看，大部分的商品房銷售集中在龍崗區(qū)的中心城區(qū)地帶，占全區(qū)商品房預(yù)售的七成以上。從深圳市范圍看，龍崗區(qū)、寶安區(qū)是深圳市新增商品房供給的最大的區(qū)域，龍崗區(qū)占深圳市批準預(yù)售面積439.92萬平方米的31.27%，商品房批準預(yù)售規(guī)模僅次于寶安區(qū)，但是遠遠高于其他各區(qū)。龍崗區(qū)新的房屋預(yù)售規(guī)模大幅下降，主要是因為進一步加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場低迷，市場需求逐漸減少。在市場需求減少、政策不斷深化的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)商推盤的積極性普遍不高。另外，龍崗區(qū)近幾年公開出讓土地明顯減少，而逐步啟動的城市更新項目大部分還處于建設(shè)階段，可上市的新建商品房項目不多。造成大幅下降的主要原因是新建住房批準預(yù)售的規(guī)模減少。

　　(六)在房地產(chǎn)調(diào)控的政策下，龍崗區(qū)新建商品房成交面積同比大幅下降，房價漲幅回落，龍崗區(qū)二級市場實現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的目標。新建商品房成交面積115.14萬平方米，同比減少25.74%，成交套數(shù)12，658套，同比減少22.18%。其中，新建商品住房成交面積106.22萬平方米，同比減少25.69%，成交套數(shù)11，831套，同比減少20.99%。監(jiān)管政策因素和貨幣政策因素對房地產(chǎn)的營業(yè)額有直接的影響。龍崗區(qū)新建商品房成交均價為每平方米15，017元，同比上漲4.26%，從深圳市新建商品房成交均價范圍來看，坪山區(qū)新建商品房成交均價以每平方米10，882元排在最低，龍崗區(qū)排倒數(shù)第二位，最高為南山區(qū)的建商品房成交均價每平方米35，624元。目前，在持續(xù)嚴厲的調(diào)控政策下，龍崗區(qū)房價還處于較低的水平，隨著深圳特區(qū)一體化建設(shè)步伐加快，龍崗區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步完善，區(qū)域環(huán)境進一步得到改善，越來越多的購房者將會到龍崗區(qū)安居置業(yè)。

　　二、龍崗區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

　　當下形勢，首輪的產(chǎn)業(yè)升級和城市更新已經(jīng)按照預(yù)期目標達到效果。在此過程中，龍崗區(qū)也逐步積累了一些經(jīng)濟實力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著城市化進程的進一步加快，城市功能大幅提升，民生項目的大量開工建設(shè)，都將為龍崗區(qū)的發(fā)展增添活力。并且，城市交通、高鐵、地鐵網(wǎng)絡(luò)的建立和鏈接已經(jīng)基本完成，大運會后的社會經(jīng)濟效益也正在逐漸顯現(xiàn)，都將極大地提高龍崗區(qū)的發(fā)展速度和社會地位。在嚴峻的政策環(huán)境和優(yōu)越的社會經(jīng)濟環(huán)境雙重影響下，龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場在調(diào)整中保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　(一)“十二五”規(guī)劃綱要的實施為龍崗區(qū)未來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在龍崗區(qū)實施十二五綱要的時期內(nèi)，龍崗將以經(jīng)濟建設(shè)為首要目標，以加快城市化速度和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為推動力。不遺余力地逐步實現(xiàn)龍崗區(qū)的低碳生活，創(chuàng)新技術(shù)，發(fā)展尖端產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化城市功能等發(fā)展的目標。同時，要以新的理念和創(chuàng)新的思路來規(guī)劃好龍崗區(qū)的發(fā)展格局，逐步拉近與其它先進行政區(qū)的距離。積極優(yōu)化區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。龍崗區(qū)爭取在完成十二五規(guī)劃時，發(fā)展成為城市副中心。

　　(二)世界大學生運動會的成功舉辦，改善了龍崗區(qū)的城市形象和地位。龍崗區(qū)抓住舉辦世界大學生運動會機會，以極快的速度推動建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市市容和生態(tài)環(huán)境的大優(yōu)化，提高市民素質(zhì)，城市功能提升顯著。在龍崗區(qū)舉行的大運會，大大加快了城市化進程。大運會新城成為新的發(fā)展引擎，龍崗區(qū)進一步加強城市副中心的戰(zhàn)略地位。

　　(三)龍崗區(qū)交通環(huán)境改善顯著。軌道交通線路的連接，龍崗區(qū)距離市中心更近的距離，使龍崗區(qū)和特區(qū)內(nèi)緊密相連，形成了半小時通勤圈，經(jīng)濟圈。同時高速鐵路的擴建和改造，活躍了龍崗區(qū)的建設(shè)。龍崗區(qū)交通優(yōu)勢明顯，已經(jīng)大大地超越了深圳市的其它行政區(qū)。這不僅推動了龍崗區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，也使在龍崗區(qū)內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展得到快速提升。

　　(四)特區(qū)一體化不僅盤活了龍崗區(qū)閑置存量土地，優(yōu)化了生態(tài)環(huán)境，激發(fā)了區(qū)域地理優(yōu)勢，還大大地提高了其在整體發(fā)展中的地位。特區(qū)一體化項目將促進龍崗區(qū)在各個領(lǐng)域的發(fā)展，以改善居住環(huán)境，提高該地區(qū)的經(jīng)濟和社會地位。

　　(五)龍崗區(qū)區(qū)域合作，有利于擴大空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。深圳市龍崗區(qū)，是珠三角東部沿海城市圈與香港地區(qū)合作的重要領(lǐng)域，是深圳、東莞、惠州接壤地區(qū)，是珠江三角洲城市圈和海峽經(jīng)濟區(qū)的深圳通道。區(qū)域合作，對于龍崗區(qū)非常有利，能提高和擴大發(fā)展空間，能發(fā)揮區(qū)域樞紐功能。

　　三、結(jié)語

　　企業(yè)的發(fā)展及其價值的體現(xiàn)都脫不開企業(yè)所設(shè)立在的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域環(huán)境決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，龍崗區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對比較落后，限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，但在特區(qū)一體化進程的進一步推進的大環(huán)境下，未來龍崗區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間非常具有潛力。一方面，龍崗區(qū)的城市更新項目已經(jīng)成為商品房建設(shè)用地的主要來源，城市更新不僅改善了片區(qū)的居住環(huán)境，還增加住房供給規(guī)模，也是龍崗區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力之一，這也是龍崗區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。另一方面，龍崗區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠房分布眾多，但是比較分散，占地廣闊，隨著龍崗區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，此類企業(yè)的搬遷與轉(zhuǎn)型和政府的相關(guān)的優(yōu)惠政策也為龍崗區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了另一個非常重要的價值空間。故而，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域的外部資源，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種區(qū)域資源的基礎(chǔ)上作出合理的選擇。

　　房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境分析

　　1我國宏觀經(jīng)濟狀況分析

　　1.1我國宏觀經(jīng)濟狀況概述。進入2013年,雖然一些突出的社會問題和激烈的社會矛盾依然并將長期在我國存在,但是我國社會環(huán)境大體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的局面,這保證了國家能一心一意抓緊歷史機遇,努力搞好國家經(jīng)濟建設(shè),各行各業(yè)也能夠穩(wěn)步前進,為國家的發(fā)展添磚加瓦,而我們的人民群眾也能夠安居樂業(yè),積極參與社會工作,努力改善提升自己生活水平的同時,助力中國經(jīng)濟能夠更上一個臺階。

　　1.2我國宏觀經(jīng)濟形勢指標分析。

　　(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值指標(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局)。2013年,前三個季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率分別為7.7%、7.6%、7.7%,雖然未能超過8%的增長速度,但是這個發(fā)展速度在世界各個經(jīng)濟體范圍內(nèi)仍然處于翹楚低位,這種平穩(wěn)增長的趨勢還是讓我們對我國的經(jīng)濟發(fā)展保持一個樂觀的態(tài)度,進一步鞏固了我們世界第二大經(jīng)濟體的世界地位。

　　但是我們也應(yīng)該清楚的認識到,2013年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率相較于2012年的增長率略有下降,說明歐債危機的發(fā)生對我國經(jīng)濟也產(chǎn)生了一定程度的負面影響,因此,在對外貿(mào)易不理想的情況下,我們應(yīng)該重點抓住投資和消費行為,從而保證我國經(jīng)濟能平穩(wěn)較快發(fā)展,而不至于被西方歐債危機拖累,造成經(jīng)濟疲軟。

　　(2)制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局)。2013年,我國制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)均處于50%以上,表明產(chǎn)業(yè)經(jīng)理人對目前經(jīng)濟景氣持樂觀態(tài)度,反引出我國制造業(yè)目前總體處于擴張狀態(tài)。2013年1月份到5月份該數(shù)據(jù)處于小幅震蕩變化之中,而6月份到10月份,該指標持續(xù)走高,說明我國經(jīng)濟總體向好的趨勢越來越明顯,大家對我國經(jīng)濟的發(fā)展也越來越樂觀。

　　(3)社會消費品零售總額指標(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局)。

　　2013年10月份,社會消費品零售總額21491億元,同比名義增長13.3%(扣除價格因素實際增長11.2%,以下除特殊說明外均為名義增長)。1-10月份,社會消費品零售總額190308億元,同比增長13.0%。說明中國經(jīng)濟總體向好,可持樂觀態(tài)度。

　　根據(jù)上圖所示變化,說明我國經(jīng)濟消費動力充足,消費潛力巨大,可以適度挖掘,充分的消費可以很好的保證中國經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,這給了我們實現(xiàn)今年全年GDP增長目標的信心。

　　(4)全國居民消費價格指標分析(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局)。2013年10月份,全國居民消費價格總水平同比上漲3.2%。其中,城市上漲3.2%,農(nóng)村上漲3.3%;食品價格上漲6.5%,非食品價格上漲1.6%;消費品價格上漲3.2%,服務(wù)價格上漲3.1%。1-10月平均,全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.6%。10月份,全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.1%。其中,城市上漲0.1%,農(nóng)村持平(漲跌幅度為0);食品價格下降0.4%,非食品價格上漲0.3%;消費品價格下降0.1%,服務(wù)價格上漲0.4%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和圖片,我們看到2013年的物價總體較2012年仍然在小幅增長,這在一定程度上會抑制民眾的消費積極性,從而使消費不足,如果物價的增長能夠得到抑制,或者有所下降,我國的消費潛力將會得到激發(fā)和釋放,這將為中國的經(jīng)濟發(fā)展加足馬力。

　　1.3我國金融市場形勢指標分析。(1)貨幣供應(yīng)量指標。2013年,從1月份到9月份,我國貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步增加,雖然增加的比率時高時低,但總體上還是處于一個較高的增長水平,這造成我國經(jīng)濟有一定的通脹壓力。(2)五年及以上銀行貸款年利率(數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行)。2013年以來,我國的5年及以上銀行貸款年利率沒有變化,表明我國目前實行較為積極穩(wěn)定的金融政策。

　　2我國房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　2.1房地產(chǎn)行業(yè)界定。房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。包括;土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中,人們習慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)可分為四類:(1)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)類,例如世聯(lián)地產(chǎn);(2)商業(yè)地產(chǎn)類,例如中國國貿(mào);(3)開發(fā)加持有類,例如金融街、世茂股份;(4)開發(fā)類,例如萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等,其中開發(fā)類屬于大部分。

　　2.2國家產(chǎn)業(yè)政策分析。我國目前對于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策基調(diào)為調(diào)控。2011年以來,各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署,取得了積極成效。當前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期,房價上漲預(yù)期增強,不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。2012年10月12日、13日和15日,溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負責人、部分地方部門和企業(yè)負責人以及專家學者三場座談會,聽取大家對當前經(jīng)濟形勢的意見和建議。

　　溫家寶指出,房地產(chǎn)調(diào)控初見成效,但依然不穩(wěn)定,必須堅持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控,包括房地產(chǎn)業(yè)的科學規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸,都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段,從長期講還需要逐步完善,更加注重市場和法制手段。2013年國務(wù)院辦公廳正對房地產(chǎn)行業(yè)專門發(fā)出公告,要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府,國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)完善穩(wěn)定房價工作責任制,堅決抑制投機投資性購房,增加普通商品住房及用地供應(yīng),加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理,加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

　　2.3房地產(chǎn)行業(yè)所屬生命周期分析。我國房地產(chǎn)行業(yè)開始邁進一個全新的階段,已然成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的實力越來越強,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢頭。一個比較明顯的現(xiàn)象就是中國足球超級聯(lián)賽中的16支球隊幾乎全部擁有房地產(chǎn)背景,也因此,有國內(nèi)外的媒體戲稱中國足球為“地產(chǎn)足球”,另有說法“中國足球步入房地產(chǎn)時代”,由此可見,房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會及經(jīng)濟發(fā)展中的地位。有學者認為,2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。就中期而言,我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。

　　本輪調(diào)控證明了政策完全有能力治理房價、樓市真實購買力不足及購房并非穩(wěn)賺不賠等幾個重要基本事實,以此為基礎(chǔ),推導(dǎo)出在“限購”等政策調(diào)控下,房地產(chǎn)將走向本輪中周期衰退的中后期階段。這也跟社會輿論認為中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂的論斷不謀而合。

　　3、總結(jié)

　　隨著改革的呼聲是一浪高過一浪,在新的政治、經(jīng)濟形勢下,人們,對中國經(jīng)濟的新一輪的發(fā)展充滿期待。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國國民經(jīng)濟三大支柱型產(chǎn)業(yè)之一也是備受人們的關(guān)注,房價是否會跌?何時跌?房地產(chǎn)泡沫合適破滅?破滅之后中國經(jīng)濟新的增長點將至于何處?這些都是人們熱議的話題。通過上述分析我們知道房地產(chǎn)行業(yè)卻是處于一個衰退期,但也僅僅處于衰退期的初期,因此在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還將是會努力支撐著中國經(jīng)濟的發(fā)展,不可能迅速崩潰。

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